ZweifamilienhausWachhausstraße 9A, 76227 Karlsruhe

Quellen Beschreibung

Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Mittwoch, 23. September 2026 um 10:00 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Karlsruhe, Sitzungssaal 0.15, Schlossplatz 23, 76131 Karlsruhe öffentlich versteigert werden:

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in Holzkonstruktion, Betondachsteineindeckung und Zwischensparrendämmung; linke Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Kieseindeckung; rechte Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Betonplattenbelag in Kies, als Dachterrasse nutzbar

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus ca. 1995 mit Wärmeabgabe über Heizkörper; ein Öltank im unterkellerten Garagengebäude links; zentrale Warmwasserversorgung mit Unterstützung durch Solarthermieanlage aus 2008/2009

• Elektroinstallation: Stromanschlüsse vorhanden; teilerneuerte Installationen in Küchen und Sanitärräumen aus dem Stand 2010/2011; Sicherungskasten im Erdgeschoss dokumentiert

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, erneuert 2019; Glasbausteine im Treppenhaus; Kunststoffrollläden mit bauzeitüblichen Rollladenkästen

• Sanitär: Erdgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Gäste-WC im Erdgeschoss mit Waschbecken; Dachgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Kellergeschossbad mit Dusche, WC und Waschbecken, im älteren Zustand des Baujahrs

• Böden: Kellergeschoss Fliesen, Teppichboden, Mosaikparkett, in Kellerräumen teils Estrich; Erdgeschoss Marmorbelag und Mosaikparkett; Dachgeschoss Mosaikparkett und Fliesen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.01.2025 von innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus, die beiden Garagen sowie die ausgebauten Kellerräume konnten in Augenschein genommen werden; ergänzend wurden Bauakten, Pläne und weitere Unterlagen ausgewertet.

Gebäude

Das eineinhalbgeschossige, freistehende und vollunterkellerte Zweifamilienwohnhaus wurde 1976 errichtet. Es verfügt über ein Vollgeschoss, ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss sowie zusätzlich ausgebaute Räume im Kellergeschoss. Die Wohnflächen betragen ca. 94,45 m² im Erdgeschoss und ca. 84,03 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen ca. 21,44 m² ausgebaute Räume im Kellergeschoss, die keine eigenständige Wohnung bilden.

Im Erdgeschoss befindet sich eine Dreizimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Gäste-WC, Garderobe, Flur und Balkon.
Das Dachgeschoss umfasst ebenfalls eine Dreizimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Flur und Balkon.
Im Kellergeschoss liegen neben Heizungs- und Kellerräumen zwei Zimmer, Bad, Flur und Kochnische.
Ein größerer Raum im Kellergeschoss erfüllt wegen unzureichender Belichtung nicht die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum; zudem sind planungsrechtlich höchstens zwei Wohnungen zulässig.

Das Haus hat ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteineindeckung und Zwischensparrendämmung, verputzte ungedämmte Fassaden sowie massive Geschossdecken und Mauerwerkswände. Die Grundrisse der Wohnungen gelten als noch zeitgemäß, ohne Durchgangszimmer, mit guten bis durchschnittlichen Belichtungsverhältnissen und natürlicher Belüftung aller Räume.

Modernisierungen erfolgten teilweise: Dämmung der Decke zum Speicher, teilweise Erneuerung von Bodenbelägen in den 1980er/1990er Jahren, Heizungsmodernisierung um 1995, Einbau einer Solarthermieanlage 2008/2009, Modernisierung von Bädern, Sanitärleitungen und Küchen 2010/2011 sowie Fensteraustausch 2019. Der Bauzustand ist insgesamt durchschnittlich, jedoch mit deutlichem Instandhaltungs- und Renovierungsstau. Festgestellt wurden unter anderem Putzabplatzungen an Balkonuntersichten, sanierungsbedürftige Heizungsanlage, erforderlicher Fassadenanstrich, erneuerungsbedürftige Wandbeläge im Erdgeschoss, Feuchtigkeitseintritt an einer Dachgaube, Wärmebrücken im Dachgeschoss, geringe Schimmelbildung in einem Kellerraum, teilweise schadhafte Regenrinne sowie vermutlich schadhafte Blechverwahrung am Kamin.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehören zwei angebaute PKW-Einzelgaragen. Die linke Garage wurde 1976 errichtet, ist eingeschossig, vollunterkellert und beherbergt im Untergeschoss den Öltankraum. Die rechte Garage stammt aus dem Jahr 1985, ist eingeschossig, nicht unterkellert und verfügt zusätzlich über einen Abstellraum; ihr Flachdach ist mit Betonplatten belegt, mit Metallgeländer eingefasst und als Dachterrasse nutzbar.

Beide Garagen befinden sich in bauzeitüblichem Zustand mit allgemeinem Renovierungsstau an Dach und Fach. Die linke Garage hat ein Flachdach mit bituminöser Abdichtung und Kieseindeckung, teils mit Eternitschindeln verkleidete Putzfassaden und ein Stahlblechschwingtor. Die rechte Garage weist ebenfalls ein Flachdach mit bituminöser Abdichtung auf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung leerstehend, die Dachgeschosswohnung eigengenutzt und die ausgebauten Räume im Kellergeschoss unbewohnt; die Garagen waren als PKW-Einzelgaragen nutzbar.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in Holzkonstruktion, Betondachsteineindeckung und Zwischensparrendämmung; linke Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Kieseindeckung; rechte Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Betonplattenbelag in Kies, als Dachterrasse nutzbar

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus ca. 1995 mit Wärmeabgabe über Heizkörper; ein Öltank im unterkellerten Garagengebäude links; zentrale Warmwasserversorgung mit Unterstützung durch Solarthermieanlage aus 2008/2009

• Elektroinstallation: Stromanschlüsse vorhanden; teilerneuerte Installationen in Küchen und Sanitärräumen aus dem Stand 2010/2011; Sicherungskasten im Erdgeschoss dokumentiert

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, erneuert 2019; Glasbausteine im Treppenhaus; Kunststoffrollläden mit bauzeitüblichen Rollladenkästen

• Sanitär: Erdgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Gäste-WC im Erdgeschoss mit Waschbecken; Dachgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Kellergeschossbad mit Dusche, WC und Waschbecken, im älteren Zustand des Baujahrs

• Böden: Kellergeschoss Fliesen, Teppichboden, Mosaikparkett, in Kellerräumen teils Estrich; Erdgeschoss Marmorbelag und Mosaikparkett; Dachgeschoss Mosaikparkett und Fliesen

Verkehrswert: 618.000,00 €