Wohn- und Geschäftshaus

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Donnerstag, 5. März 2026 um 13:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Baden-Baden, Sitzungssaal 022, Gutenbergstraße 17, 76532 Baden-Baden öffentlich versteigert werden:

• Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion, baujahrtypische Dämmung

• Ölzentralheizung (sehr alt, muss erneuert werden)

• Wärmeverteilung über Heizkörper

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Elektrische Installationen älteren Baujahrs

• Fenster: überwiegend alte Holzfenster, vereinzelt Kunststoff (modernisiert 2010), EG Metallfenster mit Einfachverglasung, Kunststoffrollläden

• Böden: Mischbeläge (unter anderem PVC, Laminat, Teppich, Fliesen, Estrich)

• Sanitäreinrichtungen älteren Baujahrs: Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken (teilweise Fliesen fehlend, altersbedingt sanierungsbedürftig)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.07.2022 und 08.01.2025 vollständig besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Basis von Bauunterlagen, Plänen und Grundbuchauszügen. Es konnten alle Gebäudeteile und -räume in Augenschein genommen werden. Das Grundstück Rastatter Straße 4 wurde am 08.01.2025 in Augenschein genommen.

Gebäude

Das zweigeschossige, voll unterkellerte Gebäude wurde 1973 erbaut und umfasst aktuell drei Wohneinheiten (eine große Wohnung im Obergeschoss, zwei kleinere im Dachgeschoss) sowie eine ehemalige Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, die als Wohnraum umnutzbar ist. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 152,91 m² im EG (ehem. Gewerbe), 152,57 m² im OG (Wohnung) sowie ca. 49 bzw. 50 m² für jede der beiden DG-Wohnungen. Die Grundrissgestaltung ist zeitgemäß, mit natürlich belichtbaren Wohnräumen in allen Wohnungen und einem individuellen, gewerblich geprägten Grundriss im EG. Die Belichtung und Belüftung aller Räumlichkeiten sind befriedigend.

Das Gebäude ist in massiver Bauweise errichtet, das Dach ist als Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung und baujahrtypischer Dämmung ausgeführt. Eine Modernisierung der Dachflächenfenster erfolgte 2010; die übrige Bausubstanz entspricht weitgehend dem Ursprungszustand. Der allgemeine Bau- und Ausstattungszustand ist stark sanierungs- und renovierungsbedürftig: Sanitäreinrichtungen, Fenster, Heizung, Fassade, Innenausbau und Installationen sind veraltet und teilweise beschädigt. Es besteht umfassender Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, inklusive Schimmel in Teilbereichen, abgängigen Fenstern und Schäden an den Balkonen.

Grundstück

Das Baugrundstück (Rastatter Straße 4, Flst. 7523) ist 466 m² groß, nahezu rechteckig und liegt direkt an einer asphaltierten, öffentlichen Straße. Es ist unbebaut, vollständig erschlossen (Hausanschlüsse an der Straße), eben und mit Gras, Büschen, Hecken und einzelnen Bäumen bewachsen. Die Einfriedigung besteht aus einem Jägerzaun. Eine Bebauung entsprechend Bebauungsplan ist möglich (ein Vollgeschoss plus Dachgeschoss). Eine zweigeschossige Bauweise sollte mit dem Baurechtsamt abgestimmt werden, da das angrenzende Bestandsgebäude abweichend (zweigeschossig) genehmigt wurde.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohn- und Geschäftshaus vollständig leerstehend. Das Baugrundstück war weder vermietet noch verpachtet.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion, baujahrtypische Dämmung

• Ölzentralheizung (sehr alt, muss erneuert werden)

• Wärmeverteilung über Heizkörper

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Elektrische Installationen älteren Baujahrs

• Fenster: überwiegend alte Holzfenster, vereinzelt Kunststoff (modernisiert 2010), EG Metallfenster mit Einfachverglasung, Kunststoffrollläden

• Böden: Mischbeläge (unter anderem PVC, Laminat, Teppich, Fliesen, Estrich)

• Sanitäreinrichtungen älteren Baujahrs: Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken (teilweise Fliesen fehlend, altersbedingt sanierungsbedürftig)

Lfd. Nr. 1: unbebautes Grundstück (Bauplatz), Flurstück 7523, 466 m² - Verkehrswert: 199.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohn- und Geschäftshaus, Flurstück 7524, 505 m² - Verkehrswert: 486.000,00 €