Wohn- und Geschäftshaus

Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Donnerstag, 22. Januar 2026 um 13:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Ziegelpfanneneindeckung, Flachdach (Garage)

• Gaszentralheizung, Warmwasserspeicher zentral (2002), Heizwärmeverteilung durch Blech- oder Gliederheizkörper mit Thermostatventil

• Elektroinstallation mit zentralen Unterverteilungen, Kippschaltern, Unterverteilungen in den Wohnungsfluren, Gegensprechanlage vorhanden

• Bodenbeläge: Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Waschbetonplatten (Terrassenbereich)

• Fenster: teilweise erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend Holzverbundfenster oder ältere Holzfenster mit Einfach- oder Isolierverglasung, im Ladengeschäft festverglaste Schaufenster (einfach)

• Sanitärausstattung in den Wohnungen: 80er/90er-Standard, wandhängende oder Stand-WCs, Badewannen mit Handmischer, Waschtische, Waschmaschinenanschlüsse; mechanische Lüftung

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Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.03.2025 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Der Keller war nur eingeschränkt zugänglich; Einzelne Mieträume im Erdgeschoss waren nicht einsehbar. Die Flächenangaben beruhen auf vorhandenen Mietverträgen, Vorgutachten und unvermaßten Plänen, ein örtliches Aufmaß wurde nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde etwa 1956 in massiver Bauweise errichtet und ist vollunterkellert. Das Haus erstreckt sich über vier Obergeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem südlich angefügten eingeschossigen Garagenanbau mit Flachdach, welches als Terrasse genutzt wird.

Im Erdgeschoss befindet sich eine Einzelhandelsfläche mit Nebenräumen, Büro und Zugang zur Garage. Der Keller wird als Lager genutzt. Die oberen vier Geschosse beherbergen jeweils eine Wohnung: Drei 3-Zimmer-Wohnungen (1.–3. OG, ca. 82–104 m²), eine 2-Zimmer-Wohnung (DG, ca. 78 m²). Jede Wohnung besitzt einen funktionalen Grundriss. Die Küchen sind überwiegend nach Süden orientiert, die Wohnräume Richtung Norden. Die Balkone und die Dachterrasse weisen nach Süden. Die natürliche Belichtung ist als ausreichend zu bewerten, die Hauptwohnräume sind jedoch eher ungünstig zur Nordseite ausgerichtet.

Modernisierungen fanden hauptsächlich in Form von Einzelmaßnahmen statt: Heizungs- und Warmwasseranlage (Gaszentralheizung von 2002), Austausch einzelner Fenster gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Erneuerung von Haustür und Modernisierung der Bäder in den 1980/90er Jahren. Die Raumaufteilung ist als funktional zu bezeichnen, die Flächen effizient genutzt. Die bauliche Substanz und Ausstattung entsprechen überwiegend dem Baujahr; Modernisierungsbedarf besteht insbesondere hinsichtlich Heizung, Fenster, Bäder, Fassade und energetischer Sanierung.

Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, befindet sich aber in einer archäologischen Schutz- und Sanierungszone; es gelten daher besondere Genehmigungsanforderungen bei Bodeneingriffen.

Weitere Gebäude

Ein massiver Garagenanbau mit Flachdach (aktuell als Lager bzw. Abstellraum genutzt) ist südlich an das Haupthaus angebaut. Das Flachdach dient als Terrasse, der Boden ist mit Waschbetonplatten belegt, ein Stahlgeländer sichert die Absturzkante. Die Garage ist über ein einfaches Rollblechtor befahrbar und ist mit PVC-Boden sowie verputzten Wänden ausgestattet. Belichtung und Belüftung erfolgen über Glasbausteine.

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Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude voll vermietet. Die Wohnungen, die Einzelhandelsfläche im EG, sowie die Lager- und Kellerbereiche sind an verschiedene Nutzer vermietet.

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• Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Ziegelpfanneneindeckung, Flachdach (Garage)

• Gaszentralheizung, Warmwasserspeicher zentral (2002), Heizwärmeverteilung durch Blech- oder Gliederheizkörper mit Thermostatventil

• Elektroinstallation mit zentralen Unterverteilungen, Kippschaltern, Unterverteilungen in den Wohnungsfluren, Gegensprechanlage vorhanden

• Bodenbeläge: Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Waschbetonplatten (Terrassenbereich)

• Fenster: teilweise erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend Holzverbundfenster oder ältere Holzfenster mit Einfach- oder Isolierverglasung, im Ladengeschäft festverglaste Schaufenster (einfach)

• Sanitärausstattung in den Wohnungen: 80er/90er-Standard, wandhängende oder Stand-WCs, Badewannen mit Handmischer, Waschtische, Waschmaschinenanschlüsse; mechanische Lüftung

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Verkehrswert: 1.152.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 2.000,00 € (Einbauküche)