EinfamilienhausRosenstraße 12, 89173 Lonsee - Halzhausen

Quellen Beschreibung

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Donnerstag, 6. August 2026 um 10:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Dach: Neu errichtetes Satteldach mit anthraziten Ziegeln, zwei große Schleppgauben, Außenverkleidung der Gaupen fehlt, Außendämmung ist witterungsausgesetzt.

• Heizung & Warmwasser: Geplant ist eine Zentralheizung (wahrscheinlich Festbrennstoffe), vorbereitet als Fußbodenheizung (Rohrleitungen im Estrich). Heizkessel fehlt. Kaminofen im Wohnbereich vorgesehen.

• Elektroinstallation: Neue Leitungen im ganzen Gebäude verlegt, Feininstallation fehlt vollständig (Steckdosen, Schalter etc. noch nicht installiert).

• Fenster: Neue isolierverglaste Kunststofffenster in Anthrazit, viele bodentiefe Fenster und Schiebetüren, mit PVC-Rollläden, teils feuchte Außendämmung durch Wettereinfluss.

• Sanitärausstattung: Unterputzinstallationen und WC-Montagen vorbereitet; sämtliche Sanitärobjekte (Waschbecken, WC, Duschen, Badewannen etc.) fehlen noch komplett.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.10.2025 vom Sachverständigen innen und außen besichtigt. Aufgrund des noch fehlenden Innenausbaus konnte das Objekt vollständig eingesehen werden. Die Bewertung erfolgte auf Basis von Unterlagen, vorhandenen Planunterlagen und einer rein visuellen Ortsbesichtigung.

Gebäude

Das Anwesen ist ein freistehendes, unterkellertes, 1-geschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und großzügigen Neben- und Wohnflächen. Das Objekt stammt ursprünglich aus den frühen 1970er Jahren und wurde ab 2022 umfassend kernsaniert und zu einer luxuriösen Villa mit Einlieger- und Gästewohnung umgebaut. Das Wohnhaus besitzt eine Bruttogrundfläche von ca. 665 m² (inklusive Keller, Terrasse, Doppelgarage und diversen Anbauten).

Der aktuelle Zustand ist ein unfertiger Umbau: Es existieren zahlreiche Maßnahmen wie große Dachgauben, großzügige Verglasungen, offene Grundrissgestaltung und zahlreiche statische Veränderungen wie Stahlträger. Der Innenausbau ist weitgehend unfertig: Es fehlen Wand-, Decken- und Bodenbeläge, die Heizungs- und Elektroinstallation sind nicht komplett, Sanitärobjekte sowie Innentüren sind nicht vorhanden. Die Gebäudehülle ist teils geöffnet, Außendämmung ist witterungsausgesetzt und bereits durchfeuchtet. Die Außenanlagen sind nicht gestaltet.

Im Untergeschoss befinden sich u.a. ein Wellness-/Fitnessbereich mit vorgelagertem Lichthof und Sichtschutz, diverse Keller-/Technik- und Abstellräume sowie die Einliegerwohnung. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 573 m², die reine Wohnfläche ca. 373 m².

Umbaumaßnahmen, insbesondere statische Eingriffe und Gestaltung, sind auf eine aufwendige und luxuriöse Fertigstellung ausgelegt. Es bestehen jedoch erhöhte Risiken durch den Baustellenzustand (Durchfeuchtung, Tierbefall, technische Ausführung). Eine Wertminderung wurde deshalb gründlich berücksichtigt.

Wohnung

Hauptwohnung: Im UG sind Wellness- und Fitnessräume, Keller, Technikräume und ein großer Wellnessraum mit Lichthof sowie Terrasse vorgesehen. Im EG befindet sich ein offener, großzügig gestalteter Wohn-/Essbereich mit Zugang zur Terrasse, offen zur Galerie im DG, Gäste-WC, Hauswirtschafts- und Nebenräume, sowie Durchgang zur Doppelgarage. Das DG umfasst eine Galerie, Kinderzimmer, Kinderbad sowie eine Mastersuite mit Schlafzimmer, Ankleide und großzügigem Elternbad.

Gästewohnung (EG): Separate Wohnung mit Flur, kombiniertem Wohn-/Schlaf-/Essbereich mit Küchenzeile und Bad.

Einliegerwohnung (UG): Flur, Küche/Essbereich, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Abstell- und Technikraum. Die Nebenräume sind teils an die Hauptwohnung angebunden.

Die Grundrissgestaltung der Hauptwohnung ist offen und luxuriös mit sehr großen Räumen, raumhohen Fenstern und guter Belichtung aus allen Himmelsrichtungen. Die Nebenwohnungen sind zweckmäßig gestaltet und können über Verbindungstüren auch integriert werden.

Grundstück

Die Grundstücksfläche beträgt 1.204 m² (12 a 04 qm). Das Grundstück liegt in leicht ansteigender Hanglage und ist annähernd rechteckig zugeschnitten. Die Außenanlagen sind gänzlich ungestaltet, es gibt unbefestigte bzw. verwilderte Flächen und offene Gräben. Geplant sind mehrere befestigte Kfz-Stellplätze entlang der Straße und Zufahrten zu der Garage und Carport.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude unvermietet und aufgrund des vollständigen Umbaus sowie des unfertigen Innenausbaus nicht bewohnbar.

• Dach: Neu errichtetes Satteldach mit anthraziten Ziegeln, zwei große Schleppgauben, Außenverkleidung der Gaupen fehlt, Außendämmung ist witterungsausgesetzt.

• Heizung & Warmwasser: Geplant ist eine Zentralheizung (wahrscheinlich Festbrennstoffe), vorbereitet als Fußbodenheizung (Rohrleitungen im Estrich). Heizkessel fehlt. Kaminofen im Wohnbereich vorgesehen.

• Elektroinstallation: Neue Leitungen im ganzen Gebäude verlegt, Feininstallation fehlt vollständig (Steckdosen, Schalter etc. noch nicht installiert).

• Fenster: Neue isolierverglaste Kunststofffenster in Anthrazit, viele bodentiefe Fenster und Schiebetüren, mit PVC-Rollläden, teils feuchte Außendämmung durch Wettereinfluss.

• Sanitärausstattung: Unterputzinstallationen und WC-Montagen vorbereitet; sämtliche Sanitärobjekte (Waschbecken, WC, Duschen, Badewannen etc.) fehlen noch komplett.

Verkehrswert: 485.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 485.000,00 € 25.000,00 € (Solarplatten)