ZweifamilienhausPommernweg 71, 89075 Ulm

Quellen Beschreibung

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Montag, 12. Oktober 2026 um 13:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Satteldach, Dachdeckung mit alten Dachziegeln (1963), Dach ungedämmt

• Ölzentralheizung, Alter Kessel von 1993, kellergeschweißter Öltank (8.100 l, Baujahr 1970), häufige Störungen, tropfende Heizkörper

• Wärmeverteilung über Heizkörper, Heizungsanlage ausbaufähig/erneuerungsbedürftig

• Elektroinstallation von 1962 unter Putz, vermutlich ohne FI-Schalter, veraltete Leitungsquerschnitte (1 mm²), teilweise defekte Schalter/Steckdosen, keine gleichzeitige Nutzung mehrerer Geräte möglich

• Böden überwiegend alter Holzparkett, PVC und Fliesen, teilweise beschädigt

• Fenster im EG und teils OG aus Kunststoff (Bj. 1996), restliche Fenster alte Holzverbundfenster, diverse Undichtigkeiten, Rollläden aus PVC, teilweise beschädigt

• Sanitärinstallation aus dem Baujahr, einfache Ausstattung, häufige Verstopfungen, alter/defekter Boiler

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Besichtigung

Das Objekt wurde am 02.12.2025 ausschließlich von außen besichtigt, da ein Zugang zum Gebäude trotz Aufforderung an die Eigentümer nicht ermöglicht wurde. Die Bewertung stützt sich auf die Außenbesichtigung, auf alte Unterlagen und auf Planmaterial der Baubehörden.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1962/63 errichtet und in Massivbauweise ausgeführt. Es handelt sich um ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Wohngebäude. Die Westseite ist an das Nachbarhaus angebaut, wodurch es die Funktion einer Doppelhaushälfte einnimmt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 345 qm. Das Haus weist eine schlichte, zweckmäßige Grundrisslösung auf mit geringem Modernisierungsstandard. Die Raumgestaltung ist einfach, mit Belichtung aus drei Himmelsrichtungen (Norden, Osten, Süden). Das Gebäude verfügt über je eine Wohnung pro Etage. Balkone sind an mehreren Seiten vorhanden, das Dachgeschoss ist als Bühne ausgebildet.

Renovierungen fanden nur in begrenztem Umfang statt (1993 Ölkessel, 1996 teilweise neue Kunststofffenster). Insgesamt befindet sich das Objekt in einem stark sanierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand. Zahlreiche Mängel sind dokumentiert: Feuchte- und Schimmelprobleme, beschädigte Heizungsanlage, undichte Fenster, Schäden an Fassade, Balkon und Dach, defekte Elektro- und Sanitärinstallation sowie ungepflegte, verwilderte Außenanlagen. Eine Modernisierung und Instandsetzung sind dringend erforderlich.

Wohnungen

Wohnung EG (ca. 67 qm):

• Flur, Bad, kleine Küche, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer

• Zwei Balkone (Süden und Osten)

• Zustand analog Wohnung OG, modernisierungsbedürftig, Feuchteschäden, Einfachausstattung

Wohnung OG (ca. 71 qm):

• Flur, Bad, kleine Küche, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer

• Zwei Balkone (Süden und Osten)

• Böden in Wohn- und Schlafräumen mit altem Holzparkett, Küche mit PVC-Belag, Bad mit älteren Fliesen, Türen alt, Wände verputzt und gestrichen.

• Schimmelbefall an mehreren Stellen, Parkett partiell schadhaft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich teilweise eigengenutzt und möglicherweise teilweise untervermietet. Die EG-Wohnung war zum letzten bekannten Zeitpunkt leerstehend, ein aktueller Nutzungszustand kann nicht zweifelsfrei bestätigt werden. Die OG-Wohnung wurde wohl vom Miteigentümer bewohnt; auch dort ist eine mögliche Untervermietung nicht auszuschließen.

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• Satteldach, Dachdeckung mit alten Dachziegeln (1963), Dach ungedämmt

• Ölzentralheizung, Alter Kessel von 1993, kellergeschweißter Öltank (8.100 l, Baujahr 1970), häufige Störungen, tropfende Heizkörper

• Wärmeverteilung über Heizkörper, Heizungsanlage ausbaufähig/erneuerungsbedürftig

• Elektroinstallation von 1962 unter Putz, vermutlich ohne FI-Schalter, veraltete Leitungsquerschnitte (1 mm²), teilweise defekte Schalter/Steckdosen, keine gleichzeitige Nutzung mehrerer Geräte möglich

• Böden überwiegend alter Holzparkett, PVC und Fliesen, teilweise beschädigt

• Fenster im EG und teils OG aus Kunststoff (Bj. 1996), restliche Fenster alte Holzverbundfenster, diverse Undichtigkeiten, Rollläden aus PVC, teilweise beschädigt

• Sanitärinstallation aus dem Baujahr, einfache Ausstattung, häufige Verstopfungen, alter/defekter Boiler

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Verkehrswert: 360.000,00 €