Sonstige Wohnung

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Donnerstag, 12. Februar 2026 um 13:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Dachform: Zwei versetzte Satteldächer (Wohnhaus); Flachdächer auf Garagen

• Heizung: Vermutlich Gaszentralheizung, alter Kessel (ca. 2007), genaue Funktion ungeprüft

• Warmwasser: Nicht detailliert beschrieben

• Elektroinstallation: Unterputz, überwiegend 2010 erneuert

• Böden: Wohn-/Schlafräume meist Holzparkett; Bad/WC Fliesen

• Fenster: Wohnungen 2010 Kunststoff-Isolierverglasung; Außengang/Nordwestseite z.T. alte Fenster; einige alte Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: Meist 2010 erneuert/modernisiert, einfache Ausstattung (Badewanne/Dusche, wandhängendes WC, Waschbecken)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.02.2025 und im Frühjahr 2025 von außen besichtigt, teils mit Fotoaufnahmen durch die Fenster. Am 28.07.2025 konnten die Wohnung 1. OG (ATP 2) und die Gemeinschaftsbühne im Dachgeschoss von innen besichtigt werden, da hierfür ein Schlüssel vorlag. Weitere Innenbesichtigungen waren trotz mehrfacher Versuche nicht möglich; die Bewertung der übrigen Einheiten erfolgte auf Basis von Bauplänen und äußeren Eindrücken.

Wohnung EG (ATP Nr. 1)

Die Wohnung befindet sich im südwestlichen Erdgeschoss und verfügt über ca. 67 qm Wohnfläche. Die Raumaufteilung umfasst eine Diele, Schlafzimmer, Kinderzimmer (nicht anerkannt als Aufenthaltsraum), Küche, Wohn-/Esszimmer, Abstellraum, Gäste-WC und Bad. Der Grundriss ist individuell und unzeitgemäß. Belichtung erfolgt aus drei Himmelsrichtungen, wobei einige Räume fensterlos sind. Zustand von außen mittelmäßig. Sondernutzungsrecht am Garten Nr. 2. Kein zugeordneter Garagenstellplatz.

Wohnung 1. OG (ATP Nr. 2)

Diese Wohnung belegt das gesamte erste Obergeschoss mit ca. 140 qm Wohnfläche und verfügt über einen langen Eingangsflur, zwei Kinderzimmer (davon mind. eines innenliegend), Abstellraum, Gäste-WC, Vorraum, Waschmaschinenraum, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer (offen zum Esszimmer), zwei Wintergärten und einen großen, überdachten Südwestbalkon. Die Belichtung ist insgesamt ordentlich, aber durch viele innenliegende Räume eingeschränkt, der individuelle Grundriss ist unzeitgemäß. Sondernutzungsrecht am Garten Nr. 1 sowie dem Tankraum. Kein Feststellplatz.

Wohnung 2. OG Ost (ATP Nr. 3)

Die ca. 35 qm große Wohnung besteht aus Flur, innenliegendem Schlafzimmer (ohne Fenster), kleinem Bad, Durchgangsküche und innenliegendem Wohn-/Esszimmer (ohne Fenster). Die Belichtung ist unzureichend. Sondernutzungsrecht an Garten Nr. 4. Kein Stellplatz.

Wohnung 2. OG Nordwest (ATP Nr. 4)

Wohnfläche ca. 61 qm. Diele, Gäste-WC, Bad, Kinderzimmer, Wohn-/Ess-/Küchenraum (Durchgangsraum, Aufgang zum Schlafzimmer). Keine Trennung Wohn-/Schlafbereich. Kaum direkte Besonnung, Hauptausrichtung nordöstlich/nordwestlich. Sondernutzungsrecht an Garten Nr. 3. Kein Stellplatz.

Wohnung 2. OG Südwest (ATP Nr. 5)

Wohnfläche ca. 102 qm. Langer Flur, Gäste-WC, verwinkeltes Bad, großer Abstellraum, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bühnenraum, Kinderzimmer, Küche mit Essraum (innenliegend), Speisekammer, zwei schmale Wintergärten. Unzeitgemäßer, verwinkelter Grundriss, viele innenliegende Räume, Sondernutzungsrecht an Garten Nr. 5.

Wohnung DG (ATP Nr. 6)

Ca. 78 qm. Flur, Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer (offen zum Wohnzimmer), Küche, Speisekammer, Wohnzimmer. Gute Belichtung mit Fenstern in drei Richtungen, einfacher Grundriss, kein Balkon. Sondernutzungsrecht an Garten Nr. 6.

Gebäude (Mehrfamilienhaus)

Errichtet 1948, mehrfach erweitert und umgebaut (insgesamt 6 Wohneinheiten, 6 Garagen). Massivbauweise; zwei versetzte Satteldächer – ein steiles Satteldach und ein flacheres, um 90° gedrehtes Satteldach. Flachdächer auf Garagen als Terrasse genutzt. Etagen: UG (Garagen), EG, 1. OG, 2. OG, DG (Bühne als Gemeinschaftsraum). Wohnfläche insgesamt ca. 483 qm. Kein Vollwärmeschutz außen. Restnutzungsdauer ca. 32 Jahre (fiktives Baujahr 1965, letzter Renovierungsstand 2010). Zahlreiche Bauschäden, veralteter und vernachlässigter Zustand, etliche Schäden an Außenanlagen, Dach, Fassade, Garagen und Treppen. Viele innenliegende, nur künstlich belichtete Räume, unzeitgemäße Grundrisse.

Weitere Gebäude (Garagen)

Sechs ebenerdige Garagen im Untergeschoss, massive Bauweise mit Flachdach (Terrasse). Große Feuchtigkeits-, Putz- und Torschäden. Garage 1 mit Abstellbereich, Garage 2 mit Lagerraum, Garage 6 mit Montagegrube.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt leerstehend. Eine Hausverwaltung existiert nicht, das Objekt ist komplett unbewohnt.

• Dachform: Zwei versetzte Satteldächer (Wohnhaus); Flachdächer auf Garagen

• Heizung: Vermutlich Gaszentralheizung, alter Kessel (ca. 2007), genaue Funktion ungeprüft

• Warmwasser: Nicht detailliert beschrieben

• Elektroinstallation: Unterputz, überwiegend 2010 erneuert

• Böden: Wohn-/Schlafräume meist Holzparkett; Bad/WC Fliesen

• Fenster: Wohnungen 2010 Kunststoff-Isolierverglasung; Außengang/Nordwestseite z.T. alte Fenster; einige alte Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: Meist 2010 erneuert/modernisiert, einfache Ausstattung (Badewanne/Dusche, wandhängendes WC, Waschbecken)

• Wohnung im Erdgeschoss, Miteigentumsanteil 137,94/1000, ATP Nr. 1 - Verkehrswert €: 75.000,00

• Wohnung im ersten Obergeschoss samt Balkon, 287,32/1000, ATP Nr. 2 - Verkehrswert €: 207.000,00

• Wohnung im zweiten Obergeschoss, 71,51/1000, ATP Nr. 3 - Verkehrswert €: 32.000,00

• Wohnung im zweiten Obergeschoss, 125,15/1000, ATP Nr. 4 - Verkehrswert €: 62.000,00

• Wohnung samt Bühne im zweiten Obergeschoss, 209,42/1000, ATP Nr. 5 - Verkehrswert €: 113.000,00

• Garage Grundriss UG, 2/1000, ATP Nr. 1 - Verkehrswert €: 9.000,00

• Garage Grundriss UG, 4/1000, ATP Nr. 2 - Verkehrswert €: 12.000,00

• Garage Grundriss UG, 1/1000, ATP Nr. 3 - Verkehrswert €: 7.000,00

• Garage Grundriss UG, 1/1000, ATP Nr. 4 - Verkehrswert €: 7.000,00

• Garage Grundriss UG, 1/1000, ATP Nr. 5 - Verkehrswert €: 7.000,00

• Garage Grundriss UG, 1/1000 - Verkehrswert €: 8.000,00

• Wohnung im Dachgeschoss, 158,66/1000, ATP Nr. 6 - Verkehrswert €: 91.000,00

Gesamtverkehrswert: 630.000,00 €