Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Grundstück, bebaut mit einem eingeschossigen Einfamilienwohnhaus, eine eingeschossige Garage und zusammengestellte einfache Schuppen in Lilienstr. 8/94 431 Pilsting

• Grundbuch: Pilsting
• Blatt: 2514
• Gemarkung: Pilsting
• Flurstück-Nr.: 346/3
• Gebäude- und Freifläche zu 710m²

 

Wertermittlungsstichtag: 07.11.2024

Verkehrswert: 216.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Grundstückslage Ortsrandlage in grossem Wohngebiet, ruhige Wohnlage, fast ebenes Urgelände

Grundstücksbebauung / -nutzung Wohnhaus, E , voll unterkellert, Dachboden nicht ausgebaut; Massivbau, Massivdecken, Satteldach, Betonpfannendeckung, Bj. ca. 1972 mit Modernisierungen in 2004-2010; Einzelgarage an östlicher Grundstücksgrenze, E, Massivbau, Bj. ca. 1972, leichtes Pultdach, bituminöse Abdichtung; zusammengestellte Holzschuppen im Nordosten; GRZ Bestand: 0,20; GFZ Bestand: 0,16

Bebauung/Nutzung der Umgebung Wohngebäude im Westen und im Osten mit Nebengebäuden; Wohngebäude mit Nebengebäuden nach Süden in dem

grossen Wohnbaugebiet anschliessend; grossflächige landwirtschaftlichge Nutzflächen im Norden und weiter nach Westen anschliessend

Lagequalität: Das Grundstück hat eine ruhige Ortsrandlage am Rand eines grossen bebauten Wohngebietes mit Blick nach Norden in die freie Natur. Dieser Lagevorteil des Grundstückes wird nur leicht durch mögliche Immissionen aus der anschliessenden grossflächigen intensiven landwirtschaftlichen Nutzung negativ beeinflusst.

Erschliessung - best. Zufahrt und Zugang aus Süden von der Erschliessungsstrasse -Lilienstrasse-; Abwasseranschluss an das gemeindliche Entsorgungsnetz; Trinkwasseranschluss an gemeindliches Wassernetz; Stromanschluss an überörtliches Netz; Erdanschluss; Telekommunikationsanschluss - Erdanschluss

Öffentliche Erschliessung I Erschliessungsbeiträge Nach Auskunft der Marktverwaltung Pilsting sind alle Erschliessungsbeiträge zu dem Bewertungsgrundstück entrichtet. Absolute Zahlen konnten nicht erreicht werden. Das Grundstück ist demnach technisch und abgabenrechtlich voll erschlossen und erschliessungsbeitragsfrei (ebf) einzustufen,

Grundstücksbeschreibung Das zu bewertende Grundstück hat einen trapezförmigen Grundrisszuschnitt. Das Urgelände ist fast eben. Das Wohnhaus ist in der nördlichen Grundstückshälfte errichtet. Die Einzelgarage steht ca. 5 m von der Lilienstrasse abgerückt an der östlichen Grundstücksgrenze. An die Garage schliesst direkt ein Garagengebäude mit Pultdach auf dem östlichen Nachbargrundstück an. In der nordöstlichen Grundstücksecke sind 3 zusammengebaute leichte Holzschuppen vorhanden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Das vorhandene Einfamilienwohnhaus wurde als Familienheim konzipiert und seit seiner Erbauung als solches genutzt. Nach Angabe des langzeitigen Mieters wurden das Wohnhaus und die Garage im Jahr 1972 errichtet und 1973 bezogen. Beide Gebäude sind überwiegend in ihrer ursprünglichen Ausstattung vorhanden .

 

Wohnhaus

Das Wohnhaus ist eingeschossig in Massivbauweise mit Stb. Decken errichtet und mit einem Satteldach gedeckt. Es ist voll unterkellert und der Dachboden nicht ausgebaut. Die Wohnnutzung beschränkt sich überwiegend auf das Erdgeschoss. Nach Angabe der Mieter wurden folgende Modernisierungen vorgenommen:

• 2004: Fenstertausch
• 2004: Einbau Dachbodendämmung (60 mm WD)
• 2010: Erneuerung Raumschalen und Ausstattungen im Bad und im WC

Instandhaltung: Das Wohnhaus ist überwiegend ausreichend instandgehalten. Die Ausstattungen sind aber überwiegend stark überaltert.

Wärmeschutz: Ein Energieausweis/-berechnung liegt für das Wohngebäude nicht vor. Die Bauweise lässt jedoch erkennen, dass diese den Wärmeschutzstandards zum Zeitpunkt seiner Errichtung entsprochen hat.

Barrierefreiheit: Bei dem Wohngebäude ist die Wohnebene im EG nicht barrierefrei erreichbar.

Wohnfläche 90,30 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände Mauerwerk verputzt, d= 34 cm gesamt

Innenwände Mauerwerk verputzt, d= 14 - 27 cm gesamt

Decken Stb. Decken

Geschosstreppen KG - EG: Stb. Treppe ~ -gewendelt , Stufen gestrichen EG - DG: Holzeinschubtreppe ungedämmt

Dachkonstruktionen / -deckung Holzpfettendachstuhl mit ca. 26 Grad Dachneigung, Holz imprägniert/ Betonpfannendeckung auf Lattung ohne Unterdach

Kamine / Kaminköpfe gemauert / verblecht

Blechteile Kupferblech

Aussenbekleidung mineralischer Aussenputz, Oberlage Spritzbewurf, Westseite mit Wärmedämmputz, n. A. d= 8 cm WD

Fensterelemente Kunststoff-Fensterelemente weiss mit Isolierverglasung, Bj. 2004, FB innen/aussen: Werzalith/LM

Sonnenschutz KS-Rolladen in Wandeinbaukästen, Deckel innen, tlw. defekt und undicht

Deckenbekleidungen und undicht; EG: Holz N+F-Bekleidungen; KG. Stb. Decken gestrichen

Wandbeläge WC: Fliesen 1,40 m / Bad : Fliesen raumhoch; Gästeraum KG: Holz N+F-Bekleidung

Bodenbeläge EG: Fertig-Korkparkett-, PVC-Vynyl- und Spaltplattenbeläge; KG: PVC-Vynyl-, und Estrichböden gestrichen

Türen Innentüren, glatt, furniert in Holztürzargen; Haustüre: Stocktürelement mit Glasfeld, überaltert; Innentüren KG: provisor. Holztüren, Blechtüren überaltert

Heizung Öl-Zentralheizung ohne Aussenfühler, mit WW-Bereitung, Kessel Bj. 1970, 21 kW, Brenner jünger, eingebauter WWBoiler, Leitungen gedämmt / Flachheizkörper mit Thermostaten/ 6.600 I Blecheinschweisstank in öldichter Raumwanne

Sanitär Bad EG: Bw, weiss, eingemauert, EH-Duschgarnitur, Vorhang/ Glas-Einbau-WT, EHM, Unterschrank; WC EG: Stand-WC, a.P. Spülkasten; Küche + HWR KG: Sanitäranschlüsse

Elekt einfache Ausstattung

 

Baumängel, Schäden und Ausbaurückstände vorhanden (siehe Gutachten für weitere Informationen)

Besondere Bauteile

• nach Osten ca. 2,00 m vorgezogenes Hauptdach mit tragenden Seitenwänden
• Kellerabgang an Ostseite mit 9 Betonstufen, massiven Begleitwänden und Holzgeländer, Betonstufen mit Nutzanstrich
• Terrassenüberdachung mit abgeschlepptem Wohnhausdach , Flugpfette auf StahlRundstütze

 

Garage

An der Ostgrenze ist die massive Garage mit 1 Stellplatz errichtet. Das Gebäude wurde, wie das Wohnhaus ca. im Jahr 1972 fertiggestellt. Das Gebäude ist mit seinen Längsaussenwänden nach Norden verlängert und schafft dort einen überdachten Vorplatz. Die Nebengebäude auf dem östlichen Nachbargrundstück sind direkt an das Garagengebäude angebaut. Ein flach geneigtes Pultdach überdeckt das Gesamtgebäude. Die bituminöse Abdichtung ist augenscheinlich seit längerer Zeit undicht. Umlaufend sind zudem Deckenabrissrisse erkennbar.

Nutzfläche insgesamt ca. 19,4 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände Mauerwerk verputzt, d= ca. 27 cm gesamt

Dachform flaches Pultdach

Dachdeckung bituminöse Abdichtung, undicht

Aussenputz mineralisch, gestrichen, Renovierungsanstrich anstehend,

Bodenbelag Estrich

Tore 2 Blech-garagen-Schwingtore, gestrichen

 

Baumängel, Schäden und Ausbaurückstände vorhanden (siehe Gutachten für weitere Informationen)

Besondere Bauteile nach Norden ca. 2,00 m vorgezogenes Pultdach der Garage mit tragenden Seitenwänden

 

Außenanlagen

 

Das Grundstück ist gärtnerisch einfach gestaltet und bepflanzt und umlaufend eingezäunt.

• mit Betonpflaster befestigte Zufahrtsfläche vor der Garage - ca. 20 m²
• Zugang zum Wohnhaus neben Garage und Weg zur Terrasse vor Südseite des Wohnhauses als Betonplattenweg, abgefugt, vermoost, b= ca. 1,10 m - ca. 24 m²
• Pflasterbelag vor Zugangstreppe entlang Ostseite Wohnhaus und unter überdachtem Vorplatz an der Nordseite der Garage - ca. 16 m²
• Terrasse südlich am Wohnhaus mit Holzdielenbelag, abgewittert - ca. 14 m²
• Eckeinfassung der Terrassenfläche mit halbhoher Mauer aus Sichtziegeln, abgestuft
• Zugangstreppe zum Wohnhaus an Ostseite mit 4 Stg. und Podest in Stb-Massivbauweise mit Holzgeländer, b= ca. 1,30 m
• Gepflasterte Fläche im südwestlichen Gartenbereich mit Betonpflaster mit Einfassung ca . 17m²
• Gebäudeeinfassung entlang Nord- und Westseite des Wohnhauses mit Waschbetonplatten, b= 60 cm, stark vermoost - ca. 24 Ifm
• Zaunanlage entlang Südgrenze zur Strasse mit Holzlattenzaun h= ca. 80 cm auf Betonsockel, b= 20 cm, sichtbare Höhe ca. 25 cm, ohne Abdeckung, 2 Zauntürpfeiler, Holzzugangstüre - ca. 25 Ifm
• Maschendrahtzaun entlang Nordgrenze h= 1,30 m an Stahlrohrpfosten, überaltert ca. 24 lfm
• 3 zusammengebaute Holzschuppen in der Nordostecke des Grundstückes mit leichten Holztragkonstruktionen, flachen Pultdächern , überaltert
• Bepflanzung auf dem Grundstück mit Thujenhecke tlw. entlang Ost- und Nordgrenze, geschnitten, h= ca. 2,0 m, Strauchbepflanzung entlang Südgrenze, 1 Kugelahorn, Wiesenflächen