Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem freistehenden Einfamilienhaus und einem Nebengebäude bebauten Grundstück Adalbert-Stifter-Straße 2 in 84323 Massing

• Grundbuch: Massing
• Blatt: 2204
• Gemarkung: Massing
• Flurstück-Nr.: 413/23
• Gebäude- und Freifläche zu 496m²

 

Wertermittlungsstichtag: 15.11.2024

Verkehrswert: 265.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 5.000,00€ auf Einbauküche mit Holzherd)

 

Hinweis: Am Ortstermin war keiner der Beteiligten anwesend und ein Zutritt zu den Innenräumen des Versteigerungsobjektes nicht möglich.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage

Lage im Gemeindegebiet geringe Arbeitslosenquote, großes Angebot an Arbeitsplätzen, Einpendlerüberschuss

Straßenanbindung über die Adalbert-Stifter-Straße und LudwigThoma- Straße, asphaltierte Nebenstraßen mit Anliegerverkehr, ortsüblich ausgebaut Staatsstraße St 2086 rd. 500 mund B 388 rd. 1,6 km entfernt, Anschlussstelle Dorfen der A 94 in rd. 11 km erreichbar

ruhender Verkehr entlang der Adalbert-Stifter-Straße öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebung im direkten Umfeld individuelle Wohnbebauung aus den 1950er Jahren prägend, in offener Bauweise und mit einer Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen und ausgebauten DGs im Süden gegenüber der Ludwig-Thoma-Straße großflächige Gewerbebauten

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über die Adalbert- Stifter-Straße und Ludwig-Thoma-Straße erschlossen, beide Straßen sind öffentlich gewidmet, Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB werden nicht geschuldet es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz für das gegenständliche Grundstück und für den Gebäudebestand sind rur die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen keine Herstellungsbeiträge nach KAG offen

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung freistehendes Einfamilienhaus mit Nebengebäude (Garage mit Abstellraum und Freisitz)

Tatsächliche bauliche Nutzung Auf dem Anwesen existiert ein teilweise unterkellertes freistehendes Einfamilienhaus mit EG, ausgebautem DG und einem eingeschossigen nördlichen Anbau. Im Osten schließt ein nicht unterkellertes Nebengebäude (Garage mit Abstellraum und Freisitz) mit Schleppdach an.

 

Wohngebäude

Baubeginn vermutlich 1957

Fertigstellung circa 1958

wesentlichen wertrelevante Maßnahmen

• ca. 2009: bei der Küche im EG und in zwei Kinderzimmern im DG Erneuerung der Fenster bzw. der Balkontüre
• ca. 201612017: Erneuerung der Elektrohauptabsicherung
• ca. 2017: Modernisierung des Badezimmers im EG mit Einbau von neuen Fenstern
• ca. 2017: bei der Heizungsanlage Austausch des Ölbrenners
• ca. 2018: Einbau eines neuen Fensters im dritten Kinderzimmer im DG
• ca. 2018/2020: teilweise Erneuerung der Bodenbeläge im EG und DG sowie vereinzelt Einbau neuer Innentüren
• ca. 2020: Erneuerung des Dachflächenfensters im Schlafzimmer

anrechenbare Wohnfläche (WFL) rd. 141 m²

 

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente/ Bodenplatte: vmtl. in Stampf- und Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Außenwände: im KG Stahlbetonwände, 30 cm ab EG einschaliges Ziegelmauerwerk, 30 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm und 24 cm

Decken: zwischen KG/EG Stahlbetondecke und im Übrigen Holzbalkendecken mit Füllung, ca. 20 cm

Treppen: zwischen KG und EG einläufige Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 30°-Neigung und Dachvorsprung, in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Betonflachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, Unterspannbahn auf Holzschalung, vmtl. vor mehr als 30 Jahren erneuert

Regenableitung: Regenrinnen aus Kupfer, Fallrohre in gestrichener Metallkonstruktion

 

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung: Wärmedämmverbundsystem, mehrlagiger Außenputz, gestrichen

FensterI Fenstertüren: überwiegend ein- und zweiflügelige Kunststoffrahmenfenster und -türen mit Isolierverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, aus 2009 und 2017/2018 im Esszimmer Terrassentürelement mit Holzrahmen und Isolierverglasung, Dreh- und Kippbeschlag, vmtl. in den 1990er Jahren erneuert im Wohn- und Schlafzimmer Verbund-Drehkippfenster mit Normalglas in Holzkonstruktion, aus dem Baujahr überwiegend Kunststoffrollläden mit Gurtzug im DG Dachflächenfenster, im WC mit Holzrahmen älteren Baualters, im Schlafzimmer mit Kunststoffrahmen aus 2020 im KG Metallrahmenfenster mit Einfachverglasung, aus dem Baujahr

Türen: einflügelige Haupteingangstüre in Alu-/ Glaskonstruktion, vmtl. aus den 1970er Jahren Nebeneingangstüre im KG in Stahlkonstruktion mit Stahlzarge, vmtl. aus dem Baujahr zwischen Windfang und Wohnbereich lackierte Holzrahmentüre mit Glasfüllung und Holzzarge, aus 2020 Innentüren überwiegend als Spantüren mit glatten furnierten Türblättern und Zargen, vmtl. innerhalb der letzten 30 Jahre erneuert im DG überwiegend aus dem Baujahr stammende Holzrahmentüren mit Holzzargen, lackiert und z.T. mit Glasfüllung

Bodenbeläge: Fliesenbelag beim Treppenabgang zum KG und im gesamten KG, im EG bei der Diele, der Küche und im Bad sowie im DG beim WC im Übrigen Laminatböden innerhalb der letzten 30 Jahre nach Erfordernis erneuert

Wandbehandlung: überwiegend verputzt und gestrichen Bad im EG umlaufend ca. 1,30 m bis raumhoch und WC im DG ca. 1,20 m hoch gefliest z.T. Fliesenbelag im KG beim Flur und in der Waschküche sowie im EG in der Küche beim holzbefeuerten Herd

Deckenuntersichten: überwiegend verputzt und gestrichen, im Wohnund Esszimmer Profilholzbretter, im Dachspitz sichtbare Dachkonstruktion beim ausgebautem DG liegen zur Dämmung der Dachschrägen keine Informationen vor, dies könnte ggf. im Zuge der Erneuerung der Dacheindeckung erfolgt sein beim nicht ausgebautem Dachspitz sind nach äußerem Augenschein die oberste zugängliche Decke und das darüber liegende Dach nicht gedämmt

Treppen: zwischen EG und DG einläufige, offene Wangentreppe in Holzkonstruktion, mit Holzhandlauf und Edelstahl-/ Holzstäben, innerhalb der letzten 30 Jahre erneuert Bodenklappe in Holzkonstruktion für Treppenabgang zum KG

Sonstiges: auskragende Balkonplatte in Stahlbetonkonstruktion mit Stahlgeländer aus dem Baujahr beim Schlafzimmer im DG zur Treppe hin Holzrahmenfenster mit Ornamentglas äußerer Treppenabgang zum Waschkeller in Stahlbetonkonstruktion mit Metallgeländer

 

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung: beim Bad im EG Waschtisch mit zwei Waschbecken, Wand-WC mit Unterputzspülkasten, Einbaubadewanne und Einbauduschwanne, ca. 2017 modernisiert beim WC im DG Handwaschbecken mit Kaltwasseranschluss und Stand-WC mit Druckspülung, älteren Baualters Waschmaschinenanschluss im Waschkeller

Heizung/ Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel des Herstellers Buderus, Modell G 115, Nennleistung 23 kW, gemäß KÜO-Bescheinigung aus dem Jahr 1985, Abgasführung über Dach 2017 erneuerter Ölbrenner, Typ Weishaupt WL5 I-B (Angaben gemäß Rechnung) 1 Kunststoffheizöltank mit Fassungsvermögen von 2.000 Litern, Warmwasseraufbereitung über Heizung, Speicher älteren Baualters (Bj. nicht bekannt) Ausführung der Heizungsinstallationen unbekannt, vmtl. in den 1980er Jahren erfolgt Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, beim Bad im EG zusätzlich Handtuchheizkörper bei der Küche Kamin fiir holzbefeuerten Herd

Elektroinstallation: im EG im Technik- und Tankraum ca. 2016/2017 erneuerter Zählerschrank mit Wechselstromzähler und Kippsicherungen Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/Audio: über Satellitenschüssel

 

Nebengebäude

Das nicht unterkellerte Nebengebäude mit Schleppdach schließt östlich kommun an das Wohngebäude an und wurde vermutlich 1964 errichtet. (...)Es setzt sich aus einer Garage und einem Abstellraum mit Freisitz zusammen. Die Holz-/ Glasüberdachung und der Fliesenbelag des Freisitzes wurden vermutlich später ergänzt (Zeitpunkt nicht bekannt). Die Garage wird von Süden über die Ludwig-Thoma-Straße und die grundstückseigene Zufahrt erschlossen. Zum Technik- und Tankraum des Wohngebäudes existiert eine Zugangstür. Der separate Abstellraum ist über den Freisitz zugänglich.

BGF von rd. 32 m²

 

Baubeschreibung des Nebengebäudes

Bauweise: Massiv- und Holzbauweise

Fundamente/ Bodenplatte: in Beton und Stahlbeton auf tragfahigem Grund

Umfassungswände: Mauerwerksbauweise, verputzt und gestrichen beim Abstellraum und Freisitz z.T. Holzbauweise, mit Verkleidungen aus Profilholzbrettern

Decken: nicht bekannt

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Schleppdach in Holzkonstruktion, beim Freisitz z.T. Pultdach in Glas-/ Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Schleppdach wie Wohngebäude

Türen / Fenster: beim Abstellraum Zugangstür in einfacher Holzkonstruktion, Verbund-Drehkippfenster mit Normalglas in Holzkonstruktion, aus dem Baujahr 1964

Garagentor: Garagenschwingtor in Metallkonstruktion

Bodenbelag: Garage mit Farbanstrich, Abstellraum und Freisitz mit erneuertem Fliesenbelag

Haustechnik: Stromanschluss

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen: straßenseitig Betonpfosten und -sockel, rückwärtig Maschendrahtzaun, hochgewachsene Thujenhecke bei den beiden straßenseitigen Zufahrten jeweils zweiflügelige Gartentore in einfacher Holzkonstruktion

Geländebefestigungen : Zufahrten mit Betonpflaster, Zuwegungen mit Betonplattenbelag befestigt

Freiflächen-/Gartengestaltung: Grünfläche, vereinzelt Strauchbewuchs

Sonstiges: Terrassendielen in Holz

Beurteilung: einfache Ausführung und Gestaltung, unterdurchschnittlicher Erhaltungs- und Pflegezustand, bei der Thujenhecke ist ein Rück- und Formschnitt erforderlich optische Mängel beim Betonplattenbelag sowie diverse Kleinmängel und -schäden (u.a. Putzabplatzungen bei den Betonpfosten und -sockel, Setzungen bei den Geländebefestigungen, KahlstelIen beim Rasen), für derartige Sachverhalte werden im gegenständlichen Teilmarkt tendenziell keine separater Wertabschläge bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt