BaugrundstückAngerstraße 32, 85354 Freising

Quellen Beschreibung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert eines unbebauten Bauträgergrundstücks mit bestehender Baugenehmigung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 33 Wohnungen samt Tiefgarage in Angerstraße 32, 85354 Freising

• Grundbuch: Freising
• Blatt: 26611
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1704
• Gebäude- und Freifläche zu 2.514m²

 

Verkehrswert: 5.500.00 €

Wertermittlungsstichtag: 25. Januar 2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage Das zu beurteilende Grundstück (Flurstück Nr. 1704 der Gemarkung Freising) befindet sich im südlichen Stadtgebiet der Großen Kreisstadt Freising. Es liegt innerhalb des seit etwa 2017 entstehenden Neubaugebiets "Angerbogen", südlich des bekannten Stadtteiles "Weihenstephan". (...)Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wohnungsdrucks hat sich die Stadt Freising zur Entwicklung des Quartiers "Angerbogen" entschlossen. Auf einer Gesamtfläche von rund 8,6 ha sollen etwa 630 Wohnungen sowie Kinderbetreuungseinrichtungen und gewerbliche Nutzungen realisiert werden bzw. sind bereits realisiert worden. Hiervon entfallen ca. 5,4 ha auf den Bereich "Angerstraße Ost" und etwa 3,2 ha auf das Wohngebiet "Angerstraße West". (...)Bei dem Wohngebiet "Angerstraße West" handelt es sich um ein neu erschlossenes, zusammenhängendes Wohnquartier mit überwiegend mehrgeschossiger, verdichteter Wohnbebauung. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt durch eine Mischung aus bestehenden Wohngebieten, infrastrukturellen Einrichtungen sowie ehemals gewerblich

genutzten Flächen, die im Zuge der Quartiersentwicklung einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt wurden. Das Quartier selbst ist als modernes, urban geprägtes Wohngebiet mit integrierten Nutzungen konzipiert. In nördlicher Richtung schließt entlang der Angerstraße eine dichtere, mehrgeschossige Bebauung an, die zugleich eine städtebauliche Abschirmung gegenüber den von der östlich verlaufenden Bahnlinie ausgehenden Lärmimmissionen darstellt. Westlich und nordwestlich geht die Bebauung in eine aufgelockerte Struktur mit Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern über. Teile des umliegenden Quartiers befinden sich derzeit noch in der Bauphase, sodass von einer fortschreitenden städtebaulichen Neuordnung auszugehen ist. Die Freisinger Stadtwerke Versorgungs GmbH hat im Zuge des städtebaulichen Projekts ein eigenes Wärmenetz errichtet. An dieses sind die neu zu errichtenden Wohngebäude entsprechend dem städtebaulichen Vertrag anzuschließen. (...) Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Angerstraße sowie angrenzende Straßenzüge. (...) Zusammenfassend wird die Lage des Bewertungsgrundstücks im Wohngebiet "Angerstraße West" in Freising als gut beurteilt.

Grundstück Das zu beurteilende Grundstück (...) ist abweichend vom nebenstehenden Lageplan zum Bewertungsstichtag unbebaut. (...) Ein Großteil der städtebaulichen Maßnahme "Angerstraße West" ist zum Bewertungsstichtag bereits fertiggestellt. Das südlich der Bewertungsfläche situierte Nachbargrundstück (...) mit 118 Wohnungen befindet sich zum Bewertungsstichtag im Bau und im Vertrieb. Eine Fertigstellung ist spätestens bis September 2026 geplant. (...) Bei der Angerstraße handelt es sich - mit Ausnahme des südlichen Abschnitts, der überwiegend durch gewerbliche Bebauung geprägt ist - um eine durchschnittlich frequentierte Siedlungsstraße. Die Angerstraße verläuft in Nordost-/ Südwest-Richtung weitgehend parallel zur Bahnlinie (München Hbf. - Freising - Regensburg). Sie ist zweispurig ausgebaut und weist eine Asphaltoberfläche ohne Fahrbahnmarkierung auf. Der nordwestlichen Fahrbahnseite ist ein Gehweg vorgelagert. Entlang der südöstlichen Fahrbahnseite befinden sich Stellplätze als sogenannte "Querparker", die durch angelegte Grünflächen mit Baumpflanzungen aufgelockert sind. Von der vorstehend beschriebenen Angerstraße zweigt in nordwestlicher Richtung eine schmale, als Sackgasse konzipierte Erschließungsstraße (...) ab, die gleichfalls unter der Bezeichnung Angerstraße geführt wird. Nach schriftlicher Auskunft des Stadtbauamtes der Großen Kreisstadt Freising ist dieses Teilstück der Angerstraße (...) öffentlich als Ortsstraße gewidmet. Die Sackgasse (...) verfügt über eine Asphaltoberfläche ohne erkennbare Fahrbahnmarkierungen; der Ausbauzustand ist als einfach zu bezeichnen. (...) An der südöstlichen Grundstücksecke grenzt die Bewertungsfläche (...) an die Erschließungsstraße (...) nebst Wendehammer (...) an. (...) Die Topographie des Grundstücks ist annähernd eben und fällt Richtung Südwesten hin leicht ab.

 

Baugrundbeurteilung Zur Baugrundbeurteilung wurde (...) am 04. September 2021 ein geologisches Gutachten beauftragt, dessen Zusammenfassung nachfolgend dargestellt wird (siehe Gutachten S. 33).

Rechtliche und tatsächliche Nutzung

• Das zu beurteilende Grundstück (Flurstück Nr. 1704 der Gemarkung Freising) liegt im Innenbereich des Großen Kreisstadt Freising und ist gemäß schriftlicher Auskunft des Stadtbauamtes vom 19. Februar 2026 im seit 15. September 1998 rechtskräftigen Flächennutzungsplan als "W - Wohnbaufläche" dargestellt.
• Darüber hinaus befindet sich das Bewertungsgrundstück im Geltungsbereich des seit dem 08. Oktober 2019 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 145 "Angerstraße West Planteil Ost").
• Die planungsrechtliche Beurteilung richtet sich somit nach § 30 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans). (...) Das Grundstück befindet sich zum Bewertungsstichtag in unbebautem Zustand. Infolge einer Rückfrage bei der Stadt Freising (Bauamt) am 20. April 2026 wurde die am 9. Mai 2023 erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage übermittelt (...). Diese basiert auf der zuvor erteilten Teilbaugenehmigung vom 12. September 2022 (Anlage 5/2). Dort ist festgelegt, dass "die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von 4 Jahren nach ihrer Unanfechtbarkeit bzw. nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung 4 Jahre unterbrochen worden ist. Diese Frist kann auf schriftlichen Antrag bis zu 2 Jahre verlängert werden. " Demnach wird im Rahmen der Bewertung davon ausgegangen, dass die vorliegende Baugenehmigung bis zum 08. Mai 2027 rechtskräftig ist.
• Das genehmigte Bauvorhaben sieht die Errichtung von insgesamt 33 Wohnungen vor, die sich auf das Erdgeschoss sowie das 1. und 2. Obergeschoss verteilen. Gemäß Baugenehmigung handelt es sich hierbei um 14 Ein-Zimmer-Appartements, 9 Wohnungen mit einer Wohnfläche bis zu 70 m² sowie 10 Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 70 m².
• In der zweigeschossigen Tiefgarage sind insgesamt 38 Einzelstellplätze vorgesehen, davon zwei barrierefrei. Ergänzend sind 5 Duplexparker mit insgesamt 10 Stellplätzen geplant. Darüber hinaus sind vier oberirdische Besucherstellplätze zu errichten.