Baugrundstück
Angerstraße 32, 85354 Freising
5.500.000 €
KI-AnalyseAuszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen
über den Verkehrswert eines unbebauten Bauträgergrundstücks mit bestehender Baugenehmigung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 33 Wohnungen samt Tiefgarage in Angerstraße 32, 85354 Freising
Verkehrswert: 5.500.00 €
Wertermittlungsstichtag: 25. Januar 2026
Grundstücksbeschreibung
Mikrolage Das zu beurteilende Grundstück (Flurstück Nr. 1704 der Gemarkung Freising) befindet sich im südlichen Stadtgebiet der Großen Kreisstadt Freising. Es liegt innerhalb des seit etwa 2017 entstehenden Neubaugebiets "Angerbogen", südlich des bekannten Stadtteiles "Weihenstephan". (...)Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wohnungsdrucks hat sich die Stadt Freising zur Entwicklung des Quartiers "Angerbogen" entschlossen. Auf einer Gesamtfläche von rund 8,6 ha sollen etwa 630 Wohnungen sowie Kinderbetreuungseinrichtungen und gewerbliche Nutzungen realisiert werden bzw. sind bereits realisiert worden. Hiervon entfallen ca. 5,4 ha auf den Bereich "Angerstraße Ost" und etwa 3,2 ha auf das Wohngebiet "Angerstraße West". (...)Bei dem Wohngebiet "Angerstraße West" handelt es sich um ein neu erschlossenes, zusammenhängendes Wohnquartier mit überwiegend mehrgeschossiger, verdichteter Wohnbebauung. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt durch eine Mischung aus bestehenden Wohngebieten, infrastrukturellen Einrichtungen sowie ehemals gewerblich
genutzten Flächen, die im Zuge der Quartiersentwicklung einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt wurden. Das Quartier selbst ist als modernes, urban geprägtes Wohngebiet mit integrierten Nutzungen konzipiert. In nördlicher Richtung schließt entlang der Angerstraße eine dichtere, mehrgeschossige Bebauung an, die zugleich eine städtebauliche Abschirmung gegenüber den von der östlich verlaufenden Bahnlinie ausgehenden Lärmimmissionen darstellt. Westlich und nordwestlich geht die Bebauung in eine aufgelockerte Struktur mit Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern über. Teile des umliegenden Quartiers befinden sich derzeit noch in der Bauphase, sodass von einer fortschreitenden städtebaulichen Neuordnung auszugehen ist. Die Freisinger Stadtwerke Versorgungs GmbH hat im Zuge des städtebaulichen Projekts ein eigenes Wärmenetz errichtet. An dieses sind die neu zu errichtenden Wohngebäude entsprechend dem städtebaulichen Vertrag anzuschließen. (...) Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Angerstraße sowie angrenzende Straßenzüge. (...) Zusammenfassend wird die Lage des Bewertungsgrundstücks im Wohngebiet "Angerstraße West" in Freising als gut beurteilt.
Grundstück Das zu beurteilende Grundstück (...) ist abweichend vom nebenstehenden Lageplan zum Bewertungsstichtag unbebaut. (...) Ein Großteil der städtebaulichen Maßnahme "Angerstraße West" ist zum Bewertungsstichtag bereits fertiggestellt. Das südlich der Bewertungsfläche situierte Nachbargrundstück (...) mit 118 Wohnungen befindet sich zum Bewertungsstichtag im Bau und im Vertrieb. Eine Fertigstellung ist spätestens bis September 2026 geplant. (...) Bei der Angerstraße handelt es sich - mit Ausnahme des südlichen Abschnitts, der überwiegend durch gewerbliche Bebauung geprägt ist - um eine durchschnittlich frequentierte Siedlungsstraße. Die Angerstraße verläuft in Nordost-/ Südwest-Richtung weitgehend parallel zur Bahnlinie (München Hbf. - Freising - Regensburg). Sie ist zweispurig ausgebaut und weist eine Asphaltoberfläche ohne Fahrbahnmarkierung auf. Der nordwestlichen Fahrbahnseite ist ein Gehweg vorgelagert. Entlang der südöstlichen Fahrbahnseite befinden sich Stellplätze als sogenannte "Querparker", die durch angelegte Grünflächen mit Baumpflanzungen aufgelockert sind. Von der vorstehend beschriebenen Angerstraße zweigt in nordwestlicher Richtung eine schmale, als Sackgasse konzipierte Erschließungsstraße (...) ab, die gleichfalls unter der Bezeichnung Angerstraße geführt wird. Nach schriftlicher Auskunft des Stadtbauamtes der Großen Kreisstadt Freising ist dieses Teilstück der Angerstraße (...) öffentlich als Ortsstraße gewidmet. Die Sackgasse (...) verfügt über eine Asphaltoberfläche ohne erkennbare Fahrbahnmarkierungen; der Ausbauzustand ist als einfach zu bezeichnen. (...) An der südöstlichen Grundstücksecke grenzt die Bewertungsfläche (...) an die Erschließungsstraße (...) nebst Wendehammer (...) an. (...) Die Topographie des Grundstücks ist annähernd eben und fällt Richtung Südwesten hin leicht ab.
Baugrundbeurteilung Zur Baugrundbeurteilung wurde (...) am 04. September 2021 ein geologisches Gutachten beauftragt, dessen Zusammenfassung nachfolgend dargestellt wird (siehe Gutachten S. 33).
Rechtliche und tatsächliche Nutzung
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Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Die Innenräume sind gepflegt und modernisiert. Böden in gutem Zustand, Elektrik entspricht aktuellen Standards. Küche und Badezimmer wurden vor 5 Jahren erneuert.
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(Berechnet auf Basis des Verkehrswerts als Zuschlagswert)
(verzinster Betrag: 4.950.000 €)
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Musterstraße 12, 12345 Musterstadt
Supermarkt
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Schule
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ÖPNV
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