Wohn-/Gewerbeimmobilie

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Betriebsgebäude bebaute Grundstück in 87748 Fellheim, Illerau 14

· Grundbuch des Amtsgerichts Memmingen von Fellheim

· Blatt 933 und 934

· Lfd. Nr. 1 und lfd. Nr 2

· Gemarkung Fellheim

Je 1/2 Miteigentumsanteil an

· Flurstück 603/59, Werkstätte, Nebengebäude, Lagerplatz, Gebäude- und Freifläche

· Gesamtgröße: 5.438 m²

Lfd. Nr. 1: 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet

Lfd. Nr. 2: 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.

 

Wertermittlungsstichtag: 27.10.2023

 

Verkehrswert

Lt. Terminsbestimmung vom 22.12.2023:

· Lfd. Nr. 1: 91.000 €

· Lfd. Nr. 2: 339.000 €

Gesamt: : 430.000 € (Die lfd. Nrn. 1 und 2 stellen laut Gutachten eine wirtschaftliche Einheit dar.)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ortsangaben Gemeinde Fellheim im Landkreis Unterallgäu, ca. 1.150 Einwohner. In Fellheim befindet sich ein Kindergarten. Anlagen zur Deckung des täglichen Bedarfs sind in Fellheim nur begrenzt vorhanden. Grund- und Mittelschule befinden sich im 3,5 km entfernten Heimertingen und Einkaufsmöglichkeiten im ca. 1 km entfernten Kirchdorf.

Wohn- und Geschäftslage Gewerbegebietsähnliche Lage, einfache Wohnlage, keine übergeordnete Geschäftslage

Verkehrslage Normale Anbindung ans öffentliche Straßennetz, Autobahnanschluss A 7 befindet sich in ca. 7 km Entfernung, mäßige Anbindung an öffentlichen Personennahverkehr

Grundstückslage Am westlichen Ortsrand von Fellheim, Entfernung zum Ortszentrum ca. 500 m

Bebauung der Umgebung Im Osten und Südosten Wohnbebauung, im Süden gewerblich genutzte Betriebsgebäude und Wohnhaus, im Westen Wald, Memminger Ach und Illerkanal, im Norden unbebautes Grünlandgrundstück

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße (durch Wohngebiet), Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Altlasten geringfügig Chemikalien nachgewiesen (siehe GA)

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemein Auf dem Grundstück befinden sich ein Betriebsgebäude mit Betriebsleiterwohnung und eine offene Lagerhalle im westlichen Grundstücksbereich

 

Betriebsgebäude

 

Gebäudeart Das Betriebsgebäude besteht aus einer eingeschossigen, stützenfreien Werkhalle über 3 Binderfelder und einem mehrgeschossigen Binderfeld im Süden. In die Werkhalle ist im Osten eine Werkstatt mit darüberliegendem Lagerboden eingebaut. Ansonsten ist die Werkhalle stützenfrei und bis zum Dach offen. Westlich ist an die Lagerhalle ist eine Überdachung über 3 Binderfelder angebaut. Das mehrgeschossige, südliche Binderfeld besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss.

Baujahr Das Betriebsgebäude wurde um 1983 erbaut, der Einbau der Betriebsleiterwohnung ist um 1995 erfolgt.

Außenansicht Putz und Anstrich im EG auf Südseite und auf Ostseite südliches Binderfeld, sonst Nut- und Federholzbekleidung mit lasierendem Anstrich

 

Raumaufteilung

· Erdgeschoss Vorraum (Eingangsbereich mit Treppe ins OG), Personalaufenthaltsraum, Personalwaschraum mit WC, Lagerraum, Heizungsraum

· Obergeschoss Betriebsleiterwohnung bestehend aus Wohn-/Esszimmer, Küche, WC, Flur und 2 Schlafzimmern, Abstellraum (nur von der Halle aus zugänglich)

· Dachgeschoss nicht ausgebauter Dachboden

 

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, Ober- und Dachgeschoss, Anbau nur Erdgeschoss und Obergeschoss

Bauweise südliches Binderfeld im Erdgeschoss und Spänesilo in Massivbauweise, sonst Holzbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk im Erdgeschoss des südlichen Binderfeldes, sonst Holzriegelwerk auf Betonsockel 30 cm hoch

Innenwände Mauerwerk im Erdgeschoss des südlichen Binderfeldes, Trennwand Werkhalle und Werkstatt, Trennwand Werkhalle und Betriebsleiterwohnung OG und Innenwände in Betriebsleiterwohnung OG aus Holzriegelwerk

Decken Holzbalkendecke über EG und OG im südlichen Binderfeld und über der Werkstatt

Treppen Holztreppe EG-OG zur Betriebsleiterwohnung

Dach Satteldach aus freitragenden Holzleimbindern und Holzkoppelpfetten

Dacheindeckung asbesthaltige Wellfaserzementplatten, Dachverschalung aus 15 mm Spanplatten

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas im Vorraum EG, sonst in den gemeinschaftlich genutzten Räumen keine Fenster vorhanden, siehe Beschreibung der Sondereigentumseinheiten

Rollladen/Läden Kunststoffrollladen am Fenster Vorraum EG

Türen/Tore 2-flg. Holzeingangstor mit Einfachglas im Vorraum, Holzaußentüre im Heizungsraum

Innentüren Stahlblechtüre im Heizungsraum, sonst siehe Beschreibung der Einheiten Nr. 1 und Nr. 2

Bodenbeläge Fliesen im Vorraum EG, Spanplatten im Dachboden über Vorraum, vermutlich Betonboden mit Glattstrich im Heizungsraum

Wandbekleidungen Putz oder Gipskarton im Vorraum und in der Heizung, im Dachboden über Vorraum Wände unbekleidet

Deckenbekleidungen Holzbalkendecke mit sichtbarem Balken und Nut- und Federsichtschalung, im Heizungsraum nicht bekannt

Dachschrägen im Dachraum über Vorraum unbekleidet und nicht wärmegedämmt

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Heizung pellet- und/oder hackschnitzelbebefeuerte Zentralheizung, Heizanlagentechnik nach Eigentümerangabe Fabrikat Mawera, Leistung 120 kW, Alter ca. 15 Jahre, mit automatischer Zubringung vom Spänesilo, (Heizungsraum war nicht zugänglich), Heizkörper im Vorraum EG

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel diverse vorhanden

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Heizanlagentechnik ist nach Eigentümerangabe ca. 15 Jahre alt. Ansonsten stammt die Gebäudeausstattung wie Fenster, Türen, Tore, Bodenbeläge, Dacheindeckung, Fassadenbekleidungen und die Haustechnik aus der Bauzeit 1983. Die Anstriche an der Holzaußenwandverkleidung sind teilweise abgewittert. Die asbesthaltige Dacheindeckung ist altersbedingt mittelfristig erneuerungsbedürftig. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen.

 

Sondereigentum Nr. 1 Wohnung

 

Allgemein Der Sondereigentumseinheit Nr. 1 (Wohnung) sind die Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss des südlichen Binderfeldes und das darüber liegende, nicht ausgebaute Dachgeschoss zugeordnet. Das Dachgeschoss ist nur über die Sondereigentumseinheit Nr. 2 zugänglich. Zur Sondereigentumseinheit Nr. 2 gehören alle anderen Räumlichkeiten im Wohn- und Betriebsgebäude

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas (aus 1983)

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Innentüren Holzumfassungszargen mit furnierter Oberfläche und Massivholzfüllungstürblättern

Bodenbeläge Holzdielen in allen Räumen im OG, im Dachgeschoss kein Bodenbelag vorhanden, nur Laufgang zum Kamin mit Spanplatten

Wandbekleidungen Fliesen im WC 1,60 m hoch, sonst Gipskarton und Anstrich oder Raufasertapete mit Anstrich im Obergeschoss, Wände im Dachgeschoss unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Deckenbekleidungen Holzbalkendecke mit sichtbarem Balken und Nut- und Federsichtschalung

Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Zubehör Einbauküche aus Ober- und Unterschränken, 1 Hochschrank, Kühlschrank, Elektroherd, Cerankochfeld, Herdabluft, Einbauspüle, Einbauküche ist abgenutzt und altersbedingt wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen wandhängendes WC und Waschbecken mit Unterschrank im WC,

Spülenanschluss in der Küche

Heizung Heizkörper in allen Räumen

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Versiegelung des Holzdielenbodens im Wohn-/Essbereich ist abgenutzt. Die WC-Schüssel und das Waschbecken im WC weisen starke Verschmutzungen auf. Die Einbauküche ist ungepflegt. Die Lichtschalterabdeckungen weisen in der gesamten Wohnung Verschmutzungen auf. Ansonsten befindet sich die Wohnung in einem normalen Instandhaltungszustand. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Wärmedämmung in der Decke über dem Obergeschoss zum Dachgeschoss ist ohne Dampfsperre ausgeführt.

 

Sondereigentum Nr. 2

 

Allgemein Die Überdachung westlich des Wohn- und Betriebsgebäudes und die offene Lagerhalle im westlichen Grundstücksbereich befinden sich im Bereich der Sondernutzungsfläche der Sondereigentumseinheit Nr. 2. Diese Bauteile sind daher ebenfalls der Sondereigentumseinheit Nr. 2 zuzuordnen

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas im Aufenthaltsraum, im Waschraum und im Lagerraum,

Holzfenster mit Isolierglas in der Werkhalle und in der Werkstatt

(festverglast)

Rollladen/Läden Kunststoffrollladen im Aufenthaltsraum, im Waschraum und im Lagerraum

Türen/Tore Holzschiebetor auf der West- und auf der Ostseite in der Werkhalle, Fiberglashubtor mit Elektroantrieb in der Werkstatt

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche im Aufenthaltsraum und im Waschraum, Holzstockrahmentüre mit Oberlicht aus Einfachglas zwischen Werkhalle und Lagerraum, Holzfalttürelement mit Einfachglas zwischen Vorraum und Werkstatt, Holzschiebetor zwischen Werkhalle und Werkstatt

Bodenbeläge Fliesen im Aufenthaltsraum, im Waschraum und im WC, Betonrohboden im Lagerraum, Betonboden mit gescheibter und geglätteter Oberfläche in der Werkhalle,Holzdielenboden in der Werkstatt,

Wandbekleidungen Fliesen im Waschraum und im WC 1,50 m hoch bis raumhoch, Nut- und Federholzbekleidung an Ostwand im Aufenthaltsraum, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich im Aufenthaltsraum, im Waschraum, im Lagerraum und an der Südwand in der

Werkhalle bis 2,75 m Höhe, Nut- und Federholzbekleidung an der Südwand in der Werkhalle ab 2,75 m bis zum Dach, sonst Spanplatte mit Anstrich in der Werkhalle und in der Werkstatt,

im Lagerboden über der Werkstatt Wände unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Deckenbekleidungen Holzbalkendecke mit sichtbaren Balken und Nut- und Federsichtschalung im Aufenthaltsraum, im Waschraum, im WC und im Lagerraum,

Gipskarton und Anstrich in der Werkstatt

Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Treppen einfache Holztreppe in der Werkhalle zum Lagerboden über der Werkstatt

Besondere Bauteile Überdachung auf Westseite über 3 Binderfelder mit Wandstützen und Querriegeln aus Stahlrohren, Überdachung durch Hauptdachverlängerung aus auskragenden Holzleimbindern mit Verlängerung aus Stahlträgern, Koppelpfetten und Dacheindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten, Boden aus Beton mit handgeglätteter Oberfläche, Sektionaltor mit fehlender Schlupftüre in Westwand, Spänesilo in Ortbetonbauweise, Höhe ca. 9 m, unten mit Späneausbringraum mit Betondecke und 3-teiligem Holztor, Satteldach auf Späneturm mit Eindeckung aus Betondachsteinen

Besondere Einbauten ehemalige Späneabsaugung von Werkhalle außer Betrieb und

ohne Funktion

Zubehör Einbauküchenzeile im Aufenthaltsraum, abgenutzt und wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen

· Duschwanne, Bodenablauf, Waschbecken, Pissoir und Waschmaschinenanschluss im Waschraum

· Stand-WC im WC

· Spülenanschluss im Aufenthaltsraum

· Ausgussbecken in der Werkhalle,Warmwasserbereitung über Elektroboiler

 

Heizung Heizkörper im Aufenthaltsraum, im Waschraum, im Lagerraum und in der Werkstatt,

4 deckenmontierte Warmluftheizgeräte in der Werkhalle

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung, 6 Industriedeckenstrahler in der Werkhalle

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel diverse vorhanden

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Ausstattung des Waschraums ist ungepflegt und abgenutzt. Ansonsten befindet sich die Sondereigentumseinheit Nr. 2 in einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen.

 

Offene Lagerhalle

 

Gebäudeart/Baujahr Im westlichen Grundstücksbereich befindet sich eine nach Osten offene Lagerhalle. Die Lagerhalle wurde in 3 Bauabschnitten von 1983 bis 1990 erbaut. Im südlichen Bereich der Halle ist ein kleiner Lagerraum eingebaut. Südlich an die Halle ist ein niederer offener Schuppen angebaut

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Holzbau

Fundamente Beton

Außenwände Holzriegelwerk auf Betonsockel

Innenwände Holzriegelwerk und Holzstützen

Dach Pultdächer in Holzkonstruktion

Dacheindeckung asbesthaltige Wellfaserzementplatten, am Vordach Ortgang auf Südostseite Ondulineplatten

Rinnen/Fallrohre Zinkblech, westliches Pultdach ohne Dachrinne

 

Ausbau

Fenster Einfachglas, ohne Rahmen

Türen/Tore nicht vorhanden

Innentüren Holztüre im Lagerraum

Bodenbeläge Asphalt oder Betonboden mit gescheibter Oberfläche

Fassade Holzdeckelschalung mit Anstrich

Wandbekleidungen tlw. Spanplatte oder Baustahlgewebe, großteils unbekleidet

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Schuppenanbau auf Südseite, Abm. 13,35 m x 2,50 m, Höhe 2,15 bis 2,50 m, Betonboden, Wände aus Holzriegelwerk mit Verkleidung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten, Pultdach mit Eindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten

 

Installationen

Sanitär/Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel diverse vorhanden

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die offene Lagerhalle befindet sich ein einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen. Die asbesthaltige Dacheindeckung ist altersbedingt mittelfristig erneuerungsbedürftig.

 

Außenanlagen

 

Zufahrt von Osten über gekiesten Weg, beidseits Zufahrt Grünfläche aus Wiese, nördlich der Zufahrt Laubbaumreihe, Hoffläche östlich des Betriebsgebäudes auf 8 m Tiefe, Hoffläche und Freilagerfläche nördlich des Betriebsgebäudes und Hoffläche zwischen Betriebsgebäude und offener Lagerhalle im Westen gekiest, Kiesfläche im oberen Bereich mit Asphaltaufbruch, Freilagerfläche (ca. 100 m²) nördlich der offenen Lagerhalle asphaltiert, Grünfläche südlich Betriebsgebäude mit Wildwuchs, einem offenen Rohrgraben und Sträucherreihe entlang der Südgrenze, Grünfläche östlich der Hoffläche des Betriebsgebäudes mit wild wachsenden Sträuchern und Ablagerungen aus Asphaltaufbruch, Baum- und Sträucherreihe entlang der Westgrenze, sonst Grünflächen aus Wiese, Grundstückseinfriedung entlang der Straße im Osten aus Betonsockel und Holzlattenzaun ca. 1,40 m hoch und 2-flg. Stahlrahmentor mit Holzlatten und 2 Betonpfosten, Grundstückseinfriedung entlang der Nord- und Westgrenze aus Maschendrahtzaun. Die gekiesten Hof- und Lagerflächen weisen im Randbereich Gras- und Unkrautbewuchs auf, die Grünflächen sind großteils ungepflegt und wild wachsend.