Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den 50/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Kirchdorfer Straße 23, 87748 Fellheim, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. I (Lfd. Nr. 1) und Nr. II (Lfd. Nr. 2) bezeichneten Räumen

• Grundbuch: Fellheim
• Blatt: 514
• Gemarkung: Fellheim
• FlNr.: 603/29
• Wohnhaus, Hofraum, Garten zu 650 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 14.06.2023

Verkehrswert: 433.000€ (Lfd. Nr. 1: 260.000€; Lfd. Nr. 2: 173.000€; Sondereigentumseinheit Nr I und Nr. 2 bilden eine wirtschaftliche Einheit)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Einfache bis mittlere, ländliche Wohnlage, keine Geschäftslage; Bebauung der Umgebung Im Westen Mehrfamilienhaus, sonst allseitig Ein-/Zweifamilienhäuser, im Süden Ortsverbindungsstraße nach Kirchdorf, im Westen in ca. 90 m Entfernung gewerblich genutzte Betriebsgebäude

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Einfamilienhaus und eine Pkw-Einzelgarage. Das Wohnhaus besteht aus Keller-, Erd-, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Im Süden befindet sich ein eingeschossiger Anbau mit Dachterrasse.

Mietverträge Gemäß Mietvertrag vom 24.10.2017 sind die Wohnräume im EG und OG samt Garten vermietet.

Aufteilung

• Sondereigentumseinheit Nr. I: Kellerraum Nr. I, abgeschlossene Wohnung im EG bestehend aus Flur, Bad/WC, Küche, Wohnzimmer, 2 Schlafzimmern; Die Räumlichkeiten im Dachgeschoss sind der Sondernutzungseinheit Nr. I zur Nutzung zugeordnet.
• Sondereigentumseinheit Nr. II: Kellerraum Nr. II, abgeschlossen Wohnung im OG bestehend aus Flur, Bad/WC, Küche, Wohnzimmer, 2 Schlafzimmern, Garage
• Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Flur KG, Heizungsraum KG, Öllagerraum KG und Waschküche KG

Baujahr um 1960

 

Rohbau

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton oder Betonsteinmauerwerk

Außenwände Mauerwerk 30 cm

Innenwände Mauerwerk im KG, EG und OG, Ständerwerk im DG

Decken Stahlbetondecken über KG, EG und OG, Holzbalkendecke über Anbau EG Süd

Treppen Betontreppen KG-EG-OG-DG mit Fliesenbelag und Edelstahlgeländer mit Rundholzhandlauf

Dach Satteldach in Holzkonstruktion über Hauptgebäude, Flachdach über Anbau Süd EG

Dacheindeckung Dachziegel über Hauptgebäude, Flachdachabdichtung über Anbau EG aus EPDM-Folie mit Gefälledämmung (30 mm bis 70 mm)

Rinnen/ Fallrohre Titanzinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas im Keller (aus 2018), Kunststofffenster mit 2-fach-Isolieglas im EG, OG und DG (aus 1994), Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas im Anbau EG (aus 2016), 3 Kunststoffdachfenster mit 2-fach-Isolierglas im DG (aus 1989)

Rollläden Kunststoffrollläden an den Fenstern auf der Ost-, Süd und Westseite, Aufbaurollläden mit Kurbelantrieb an den südlichen zwei Dachfenstern

Türen/ Tore Holzeingangstüre mit Isolierglas (aus 2003), Kunststoffaußentüren im Anbau EG mit 2-fach-Isolierglas (aus 2016)

Innentüren Stahlblechtüren im Heizungsraum und im Öllagerraum KG, sonst Türöffnungen im Keller ohne Türelemente, Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche im EG und OG (aus ca. 1994) Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche (Limba) im DG (aus ca. 1989), provisorisches Holztürblatt im Treppenhaus EG und OG ohne Zarge mit 5 cm hohem Schlitz am Boden und am Türsturz

Bodenbeläge Glattstrich im Öllagerraum, Fliesen im Treppenhaus KG-DG, im Kellerflur, in den Kellerräumen, im Flur EG, Abstellraum EG, WC EG, in der Küche EG, im Bad OG und in der Dusche/WC DG, Parkett im Wohn- und Esszimmer EG, Laminat in den Fluren und Zimmern im EG und DG, Betonrohboden im Anbau EG und im Abstellraum DG

Fassade Wärmedämmverbundsystem (ca. 6 cm) mit Putz und Anstrich an Westfassade sowie am Anbau, im Sockelbereich Perimeterdämmung (6 cm) mit Putz und Anstrich, sonst Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich im KG, Fliesen im WC EG, im Bad OG und in Dusche/WC DG raumhoch, Putz und Raufasertapete mit Anstrich im Schlafzimmer Südost OG, sonst Spachtel- oder Reibeputz mit Anstrich im EG und OG Gipskarton und Raufasertapete mit Anstrich im DG, Wände im Anbau EG unverputzt

Deckenbekleidungen Paneelbekleidung im WC EG, Deckenspiegel in der Küche und im Bad aus Paneelen, abgehängte Gipskartonbekleidung mit Anstrich im Bad, sonst Putz und Anstrich

Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Dachgeschoss, Dachschrägen im Abstellraum DG und im Drempelraum Süd unbekleidet, Zwischensparrendämmung aus ca. 100 mm alukaschierter Mineralwolle

Besondere Bauteile Eingangstreppe mit Fliesenbelag, Eingangsüberdachung in Holzkonstruktion mit Ziegeldeckung

Besondere Einbauten holzbefeuerter Kachelofen im Esszimmer mit Glastüre

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Waschmaschinenanschluss im Waschkeller, wandhängendes WC, Pissoir und Handwaschbecken im WC EG, Badewanne, geflieste Dusche mit Bodenablauf, wandhängendes WC, Waschtisch mit Unterschrank, Seitenschrank und Spiegelschrank im Bad OG, Duschwanne mit Plexiglasduschwand, Stand-WC und Waschbecken in Dusche/WC DG, Spülenanschluss in der Küche EG, sanitäre Einrichtungsgegenstände in Standardausführung

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Viessman Vitola, Baujahr 1993, kellergeschweißter Stahlblechöltank mit 5.700 l Fassungsvermögen mit Innenhülle und Leckanzeigegerät, Heizkörper in allen Wohnräumen im EG, OG und DG, zusätzlich Fußbodenheizung im Bad OG

Elektro vermutlich durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel vorhanden (siehe Gutachten)

 

Garage

 

Baujahr um 1970

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände nicht vorhanden

Dach Pultdach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Trapezblech

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Glasbausteine

Türen/Tore Sektionaltor mit Elektroantrieb (aus 2001)

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Glattstrich

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Dachschrägen Gipskarton und Anstrich

Besondere Bauteile kleiner, wertloser Schuppenanbau auf der Nordseite

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Baumängel vorhanden (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

 

Hofeinfahrt, Hoffläche im Westen, Hoffläche nördlich Wohnhaus, Stellplatzfläche östlich Garage (ca. 48 m²) und Hoffläche südlich des Wohnhauses (ca. 30 m²) mit Betonsteinpflaster belegt, entlang Straße Betonsockel 20 cm hoch und Zierkiesfläche 1,50 m breit mit Naturbruchsteinen, Terrasse südlich Wohnhaus (ca. 30 m²) mit Betonsteinpflaster und Betonplatte und verputzte Sichtschutzmauer 1,50 m hoch, östlich Wohnhaus Grünfläche mit Unebenheiten, Gartenfläche im Norden und Osten aus Rasen, entlang Ostgrenze Liguster- und Thujahecke 2 m hoch Die Pflasterungen wurden um 2018 hergestellt und befinden sich in einem guten Zustand. Auf der Sichtschutzmauer bei der Terrasse fehlt eine Abdeckung. Die Thujahecke entlang der Ostgrenze ist im südlichen Bereich teilweise abgestorben.