Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienhaus mit angebauter Garage bebaute Grundstück in 84359 Simbach a. Inn, Josef-Hellmannsberger Straße 3

· Grundbuch des Amtsgerichts Eggenfelden von Simbach/Inn

· Blatt 4036

· Lfd. Nr. 1

· Gemarkung Simbach/Inn

· Flurstück 102/50, Gebäude- und Freifläche

· Gesamtgröße: 762 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 02.11.2021

Verkehrswert: 590.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Die im Landkreis Rottal-Inn gelegene Stadt zählt rd. 10.000 Einwohner und befindet sich im Grenzbereich zu Österreich. Simbach am Inn bildet zusammen mit der Nachbarstadt Braunau (Österreich) ein grenzüberschreitendes Mittelzentrum.

Innerörtliche Lage: Der zu begutachtende Grundbesitz liegt in örtlich relativ zentraler Lage in einer Wohnsiedlung südlich der B12 und nördlich der Münchner Straße. Die Entfernung zum Stadtzentrum (Kirchplatz) beträgt rd. 1 km Luftlinie, zum Bahnhof rd. 600 m Luftlinie.

Verkehrslage: Die Stadt liegt verkehrsgünstig direkt an der B 12, welche als Zubringer zur der erst kürzlich von Marktl bis München fertig gestellten Autobahn A 94 (München - Passau) dient. Über die B 12 ist Passau nach rd. 50 km in nordöstlicher Richtung zu erreichen. Die Kreisstadt Pfarrkirchen liegt nördlich ca. 20 km entfernt, Braunau (in Österreich) liegt rd. 2 km südlich. Neben der guten Straßenerschließung ist Simbach am Inn ebenfalls an das Netz der Deutschen Bundesbahn (Richtung München via Mühldorf sowie Richtung Salzburg via Braunau) angeschlossen.

Infrastruktur: In Simbach am Inn sind Ausbildungseinrichtungen, wie Kindergärten, Grundschule, Mittelschule sowie weiterführende Schulen (Realschule und Gymnasium) vorhanden. Die medizinische Versorgung ist durch eine Reihe von Allgemein- und Fachärzten, Apotheken sowie durch ein Krankenhaus gewährleistet. Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen und periodischen Bedarfs sind im ausreichenden Umfang gegeben.

Umgebung: Die umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Ein- und Zweifamilienwohnhäusern (E + 1) sowie kleinen Mehrfamilienhäusern.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gebäudeart/Baujahr: Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Angaben der Eigentümerin wurde das Gebäude im Jahr 1957 als ein 2-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit einem Laden im Erdgeschoss errichtet. Im Jahr 1972 wurde das Erdgeschoss zu einer Wohnung umgebaut. Im Jahr 2007 wurde das Dachgeschoss abgetragen, in Holzständerbauweise neu errichtet und ausgebaut. Seitdem erfolgten keine wesentlichen baulichen Veränderungen. Das Wohngebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss

Außenansicht: Fassade im EG und OG mit verriebenem Putz, im DG mit Holzschalung

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Gesamtwohnfläche: ca. 293 m²

 

Raumaufteilung

· Wohnung EG: Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad, Raum, Flur, Windfang, Terrasse; ca. 97 m² Wohnfläche

· Wohnung OG: Küche, 2 Abstellräume, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad, Wohnzimmer, Flur, Balkon; ca. 96 m² Wohnfläche

· DG: Besprechungsraum, 2 Bür0s, Bad, Balkon; ca. 100 m² Wohnfläche

 

Bauliche Ausführung

Konstruktion: Fundamente in Beton, Kellerumfassungswände aus Stampfbeton EG und OG: Umfassungs- und Zwischenwände aus Hohlblocksteinmauerwerk, DG: in Holzständerbauweise, Gipskarton-Zwischenwände

Decken: Holzbalkendecke über EG, Stahlbetondecke über OG und Keller

Dach: Satteldach mit Sichtschalung, Aufsparrendämmung (Holzwolle) und Ziegelpfannendeckung, Regenrinnen und Fallrohre sowie sonstige Spenglerarbeiten aus Kupferblech

Treppen: Holzwangentreppe mit Metallgeländer vom EG zum OG, Holzwangentreppe mit Massivholztritt- und -setzstufen ohne Geländer vom OG zum DG, Betontreppe mit Metallgeländer zum Keller, Außenbetontreppe als Kellerzugang

Fenster: Holzsprossenfenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänken, eloxierten Alublechen und Alu-Rollos im OG, Oberlichte als Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung und Elektroantrieb im DG, Holzfenster mit Isolierverglasung und Alu-Rollos, z.T. Alu-Jalousien mit jeweils Elektroantrieb im DG, Metallfenster einfach verglast, z.T. mit Mäusegitter im Keller.

Türen: Hauseingangstüre: eloxierte Leichtmetallkonstruktion, im EG (nach Angabe der Eigentümerin) furnierte Türen (Kirsche), im DG und OG glatte furnierte Türen (Buche), z. T. mit Glasausschnitten, feuerhemmende Metalltüren im Keller

Böden: Fliesen, Kurzriemenparkett in Buche und Ahorn, Estrich im Keller

Decken- und Wandbehandlung: Im Innenbereich überwiegend glatter Wand- und Deckenputz, Fliesen, Paneeldecken

Balkone: OG: Stahlbeton mit Klinkerbelag, Holzgeländer, DG: Holzkonstruktion mit Holzdielenbelag und Holzgeländer

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend in überdurchschnittlichem Umfang vorhanden (Netzwerkverkabelung, Satellitendosen, Steckdosen und Schalter, 2007 erneuert, Wechselsprecheinrichtung

 

Sanitäre Installation

· EG Bad: Gusswanne, Waschbecken, Stand-WC und Druckspüler

· OG-Bad: Email-Eckbadewanne, Waschbecken mit 1-Hebelmischer, Hänge-WC mit Unterputzarmatur, Edelstahl-Handtuchheizkörper

· DG-Bad: Dusche mit Kabine, Designer-Waschbecken mit 1-Hebelmischer, Hänge-WC mit Unterputzarmatur, Hänge-Bidet, Handtuchheizkörper

· Waschkeller: Waschbecken mit Warm- und Kaltwasseranschluss, Waschmaschinenanschluss

· Küchen: Kalt- und Warmwasseranschluss

 

Heizung: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung und Niedertemperaturboiler, Baujahr 1985, Blechtank (Fassungsvermögen 4 x 1.500 I), Fußbodenheizung im gesamten DG , sowie in den Bädern (EG, OG)

 

Nebengebäude

 

Garage: Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden, Metallkipptor mit Holzbeplankung und Elektroantrieb, Holztüre (westlicher Ausgang), Satteldach mit Betonpfannendeckung, Kupferrinnen, Betonbodenplatte mit Estrich, zum Teil brüchig

 

Gartenhaus mit Freisitz: Teilweise Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden, teilweise Holzkonstruktion, Satteldach mit Betonpannendeckung

 

Außenanlagen

 

Einfriedung schmiedeeiserne Zaunelemente auf Betonsockel mit Betonstützen zur Straße sowie ein Metalleingangstor, Maschendrahtzaun mit Betonstützen zum östlichen Nachbarn, Holzbretterzaun ca . 2 m hoch an der Nord- und Westgrundstücksgrenze.

Eingangsbereich carportartig überdacht (Holzkonstruktion mit Betonpfannendeckung)

Haus- und Garagenzufahrt überwiegend asphaltiert.

Hausumgang mit Granitpflaster.

Terrasse betoniert mit Natursteinplattenbelag (Granit).

Aufwuchs, bestehend aus Bäumen, Strauchwerk und Rasen

 

Beurteilung

 

Das zum Teil in Massivbauweise (EG, OG), zum Teil in Holzständerbauweise errichtete Zweifamilienwohnhaus besitzt eine alterstypische, durchschnittliche bis gehobene Ausstattung. Altersgemäße Abnutzung ist unter Berücksichtigung des pfleglichen Unterhalts nur im geringen Maße sichtbar. Bei der Ortsbesichtigung konnten diverse Mängel und Schäden festgestellt werden.

Die Grundrissstruktur der Wohnungen ist gut nutzbar.