Eigentumswohnung im Erdgeschoss und Kellergeschoss

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den 68,11/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Breslauer Straße 2, 87700 Memmingen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss und Kellergeschoss sowie einem Abstellraum, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 2

• Grundbuch: Memmingen
• Blatt: 22113
• Gemarkung: Memmingen
• Flurstück-Nr.: 2147
• Gebäude- und Freifläche zu 0,1329ha

 

Verkehrswert: 577.000 €

Wertermittlungsstichtag: 17.09.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Grundbuchdaten Sondernutzungsrechte sind vereinbart. (siehe Gutachten)

Mietverträge Nach Angaben der Eigentümerin sind einzelne Räume innerhalb der Wohnung Nr. 2 wie folgt

vermietet:

• Zimmer Nordost UG und Dusche/WC UG Miete 0,- €
• 1 Kellerraum UG Miete 0,- €
• 1 Kellerraum UG Miete 0,- €
• Zimmer West EG und Bad West EG Miete 400 €

Es bestehen keine schriftlichen Mietverträge.

 

Kfz-Stellplatzpflicht Die für die Wohnung Nr. 2 erforderlichen Stellplätze sind durch das Sondernutzungsrecht an den 2 Stellplätzen in der Garage bzw. im Bereich des überdachten Garagenvorplatzes nachgewiesen.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Stadtverwaltung Memmingen sind keine Erschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG stehen ebenfalls nicht mehr offen. Das Grundstück ist daher nach derzeit geltender Sach- und Rechtslage abgabenrechtlich als voll erschlossen einzustufen.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im südwestlichen Bereich von Memmingen, in ca. 1,5 km Entfernung zum Altstadtzentrum (Luftlinie)

Bebauung der Umgebung Dreiseitig Bebauung aus Ein-/Zweifamilienhäusern, im Westen Stadtweiherwald

Beschaffenheit Gelände steigt von der Nordwestecke bis zur Südostecke um ca 2,5 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss vorhanden

Immissionen Bei der Ortsbesichtigung habe ich geringe Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr von der Autobahn A7 festgestellt. Die Autobahn A7 verläuft in ca. 450 m Entfernung südwestlich vom Grundstück. Zudem bestehen Lärmimmissionen durch den Flugverkehr des Verkehrsflughafens Memmingerberg. Das Objekt befindet sich ca. 4 km westlich von der Start-/Landebahn des Flughafens. Das Grundstück befindet sich jedoch außerhalb der festgesetzten Lärmschutzzonen des Flughafens. Das Gebäude wurde um 1963 als Bungalow mit Flachdach errichtet. Um 1993 wurde auf dem Gebäude ein Satteldach errichtet und um 2007 das Dachgeschoss ausgebaut. Um 1993 wurde auch die Garage an der Westgrenze mit Dachgeschoss erbaut. Die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum erfolgte im Jahr 2007.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 2147 befindet sich ein Zweifamilienhaus mit 2 Garagen. Das Gebäude besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss und ist in Wohnungseigentum mit 2 Sondereigentumseinheiten aufgeteilt.

Räumlichkeiten

• Untergeschoss Eingangsbereich (Entree), 1 ausgebautes Zimmer, Dusche/WC, 2 Kellerräume, Vorraum, Heizungsraum, Pelletlager, Garage (Nr. 3 laut Aufteilungsplan), überdeckter Fahrzeugabstellplatz vor Garage (Nr. 3 laut Aufteilungsplan), Pkw-Garage
• Erdgeschoss Wohnräume der Wohnung Nr. 2
• Dachgeschoss Wohnräume der abgeschlossenen Wohnung Nr. 1, Zugang über Außen-Wendeltreppe

 

Nutzfläche Kellerräume Wohnung Nr. 2 42 m²

 

Gemeinschaftseigentum

Rohbau

Geschosse Unter-, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton und Mauerwerk

Außenwände Mauerwerk 36,5 cm, Außenwand Nord im UG im Bereich Eingangsbereich aus Betonformsteinen mit Öffnungen mit Einfachverglasung

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahlbetondecke über UG und EG

Treppen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

 

Ausbau

Fenster unterschiedliche Ausführung, Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas im DG, sonst siehe Beschreibung Wohnung Nr. 2

Türen/Tore Holzeingangstüren, Stahlrahmenkipptor mit Holzbekleidung in der Garage

Innentüren Stahlblechtüre im Heizungsraum, sonst siehe Beschreibung Wohnung Nr. 2

Bodenbeläge Glattstrich in der Garage, PVC-Belag im Heizungsraum und Vorraum

Fassade Westwand und tlw. Nordwand im Untergeschoss mit Verkleidung aus 2 cm dickem Betonplattenbelag (ähnlich Verbundsteinpflaster), Betonteile im Bereich der Nordwand UG und der Ringbalken im Bereich der Decke UG und der Decke EG aus Sichtbeton unbehandelt, sonst Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecke in der Garage und im Heizungsraum unverputzt mit Anstrich

Besondere Bauteile überdeckter Garagenvorplatz mit Asphaltbelag und Überdeckung durch Überbau Erdgeschoss

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Heizung pelletbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung und Solarunterstützung, Zweischichtenpufferspeicher 820 l, Vakuumsolarkollektoren (42 Stück) auf südlicher Dachhälfte, Pelletsilo mit ca. 7 Tonnen Befüllmenge aus Holzriegeln mit OSB-Plattenbekeidung, Heizanlagentechnik aus 2008

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Das Satteldach wurde um 1993 auf dem ehemaligen Flachdach errichtet. Die Heizanlagentechnik (Heizkessel, Speicher, Solarkollektoren) wurde 2008 erneuert. Ansonsten stammt die Gebäudeausstattung aus der Bauzeit 1963. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Wohnung Nr. 2

Räumlichkeiten

• Untergeschoss Eingangsbereich (Entree), 3 einfach ausgebaute Kellerräume, Dusche/WC und die Pkw-Garage an der Westgrenze
• Erdgeschoss Treppenraum/Flur, innenliegendes Bad/WC, Wohn-/Esszimmer mit Küche, Elternschlafzimmer, 2 Kinderzimmer, Bad West und Wohn-/Schlafzimmer West, Schlafzimmer über Garage West mit Schlafgalerie

 

Wohnfläche 248 m²

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas in den Kellerräumen Süd, sonst Holzverbundfenster in den Kellerräumen, Holzalufensterelemente mit 2-fach-Isolierglas im EG auf West-, Nord- und Südseite (aus 2015), raumhohe Holzfensterelemente mit 2-fach-Isolierglas auf Südseite mit Schiebetüren aus Bauzeit 1963

Rollladen/Läden Holzrollläden an Fenstern Schlafzimmer Ostseite

Türen/Tore Holzeingangstüre

Innentüren Holzstockrahmen und furnierte Holztürblätter, im Erdgeschoss Türelement raumhoch

Trennwände Trennwände im Schlafbereich Ost aus Ständerwerk

Bodenbeläge Parkett im Wohn-/Essbereich EG, in den Schlafzimmern und im Bad West EG, Korkbelag im Kochbereich EG und Zimmer West EG, Fliesen im Eingangsbereich UG, in der Dusche UG, im Kellerraum Süd-Mitte UG, im WC EG und im Bad EG, Vinylbelag im Kellerraum Nordost und im Kellerraum Südost, Spanplattenbelag auf Schlafgalerie Zimmer West EG Treppen aufgesattelte Holzteppe UG-EG mit Holzgeländer mit Füllung aus Seilen, Holztreppe mit Holzgeländer im Zimmer West EG zur Schlafgalerie

Wandbekleidungen Wände im Eingangsbereich UG, im Flur EG und im Wohn-/ Essbereich aus Klinkersichtmauerwerk, tlw. mit Anstrich, tlw. Fliesen im WC und im Bad innenliegend, Fliesenschild in der Küche,

Außenwand Nord im EG Eingangsbereich aus Sichtbeton, sonst Gipskarton oder Putz und Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Betondecke im Keller Südwest und im Keller Süd unverputzt mit Anstrich, sonst Gipskarton mit Anstrich im UG, Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich im EG

Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Bereich Schlafgalerie Zimmer West EG

Besondere Bauteile teilüberdeckte Terrasse auf Südseite mit Natursteinbelag und Überdachung durch Hauptdachverlängerung

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Einbauküche aus Bauzeit, abgenutzt und nicht werthaltig, Photovoltaikanlage auf südlicher Dachfläche (siehe Pkt. 7.5)

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen geflieste Dusche, wandhängendes WC und Waschtisch mit Unterschrank in Dusche/WC UG, wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC EG, Badewanne mit Duscheinstieg, 2 Auftischwaschbecken und Anschluss für Bidet im Bad EG innenliegend, freistehende Badewanne, wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten und Duschwanne mit Glasduschwand im Bad West EG, Spülenanschluss und Waschmaschinenanschluss im Küchenbereich

Heizung Fußbodenheizung und Handtuchheizkörper im Bad EG innen- liegend, Fußbodenheizung im Keller Nordwest und in der Dusche/WC UG, Heizkörper im Eingangsbereich UG und in allen Räumen im EG

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung, Elektroverteilung im Flur EG aus 2014

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Um 2015 wurden die Fenster auf der West-, Nord- und Ostseite erneuert und das innenliegende Bad teilerneuert. Um 2020 wurde das ehemalige Wohnzimmer zum Koch-Essbereich abgeteilt, ein WC im Flurbereich und ein Bad im nördlichen Bereich des ehemaligen Wohnzimmers eingebaut. Die Wohnung weist, soweit bei der Besichtigung feststellbar, einen allgemeinen Instandhaltungsstau auf. Die Parkett- und Korkversiegelungen im Wohnbereich sind abgenutzt und die Wandanstriche abgenutzt. Das innenliegende Bad ist ungepflegt und insgesamt erneuerungsbedürftig. Das im Bereich des ehemaligen Wohnzimmers ausgebaute Badezimmer ist unfertig, ungepflegt und insgesamt nicht werthaltig. Die raumhohen Fensterelemente entlang der Südfront sind 62 Jahre alt und erneuerungsbedürftig. Die Wohnung bedarf insgesamt einer Modernisierung.

 

Garage

Nutzfläche Sondernutzungsrecht 28 m²

Die Garage Nr. 2 befindet sich im Untergeschoss an der Westgrenze. Die Garage ist durch einen Wohnraum der Wohnung Nr. 2 überbaut. Die Garage Nr. 2 konnte nicht besichtigt werden. Die in Massivbauweise errichtete Garage besteht aus einem Betonboden mit Glattstrich, Betonwänden mit Putz und Anstrich, einer Betondecke und einem schmalen 2-flg. Holztor. Die Garage wurde um 1993 erbaut und befindet sich soweit von außen ersichtlich in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Außenanlagen

 

Zufahrt zur Garage Nr. 2 im Westen mit Betonsteinpflaster belegt, Hauszugang im Norden, Stellplatz nördlich Wohnhaus und Hoffläche vor dem überdeckten Pkw- Abstellplatz im Norden asphaltiert, Zugang zur Außentreppe Wohnung Nr. 1 und in den Garten mit Betonsteinpflaster und Freitreppen mit insgesamt 9 Granitblockstufen, in diesem Zugangsbereich und entlang der Nordgrenze Einfriedung aus Granitpfosten mit Gabionenzaun, 1-flg Türe am Zugang und 2-flg. Tor an Nordgrenze aus Edelstahlrahmen mit geschlossener Füllung, Gartenweg östlich Wohnhaus aus Waschbetonplattenbelag Gartensondernutzungsfläche Wohnung Nr. 2: Terrasse südlich Wohnhaus mit Naturstein- oder Waschbetonplattenbelag, Gartenwege aus Waschbetonplattenbelag, Granitsteinpflaster. Betonsteinpflaster oder Pflaster aus Kieselsteinen, rundes Wasserbecken (Durchmesser 1,2 m) aus Beton, ca. 1,80 m tief, Einfassung aus Granitsteinpflaster, Einstiegsleiter aus Edelstahl, Freitreppen aus Natursteinblockstufen oder Granitsteinpflaster, verschiedene Pflanzbeete mit Einfassung aus Natursteintrockenmauern,

Freisitz an der südwestlichen Grundstücksecke mit Betonplattenbelag,Überdachung (ca. 28 m²) an der südwestlichen Grundstücksecke mit Stützen aus Granitstelen, Grenzwand teilweise aus Betonschalungssteinen unverputzt, Pultdach in Holzkonstruktion mit Eindeckung aus Titanzinkblech, Boden aus Betonplattenbelag, Gartenhaus im südöstlichen Grundstücksbereich, Abm. 3,8 x 3,8 m mit Anbau 1,8 x 1,8 m, Boden mit Betonsteinpflaster, Wände aus Holzfachwerk mit Ausmauerung aus Betonblocksteinen, Satteldach in Holzkonstruktion mit Flachdachabdichtung und Dachbegrünung, unterirdischer, stillgelegter Heizöllagertank im nordöstlichen Grundstücksbereich, sonst Grünfläche aus Rasen mit verschiedenen Bäumen, Sträuchern und Pflanzbeeten, tlw. Thujahecke entlang den Grenzen Die Grünflächen, insbesondere die Pflanzbeete befinden sich in einem ungepflegten Zustand. Die Überdachung an der südwestlichen Grundstücksecke ist unfertig und wurde zudem ohne Baugenehmigung errichtet. Die Asphaltflächen nördlich des Wohnhauses sind schadhaft und unvollständig. Das Gartenhaus ist durch einen Brand stark beschädigt und abbruchreif. Die Abbruchkosten in Höhe von ca. 5.000 € werden bei der Wertermittlung wertmindernd in Abzug gebracht.