land-/ forstwirtschtl. Flächen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das Waldgrundstück FlNr. 96 und Grünlandgrundstück FlNr. 99 in Sauplätze, 86498 Kettershausen

• Grundbuchbezirk Zaiertshofen
• Blatt 321
• Gemarkung Zaiertshofen
• Bestandsverzeichnis Nr. 3
• FlNr. 96, Sauplätze, Waldfläche, Größe 742 m²

 

• Bestandsverzeichnis Nr. 4
• FlNr. 99, Sauplätze, Landwirtschaftsfläche, Größe 1.692 m²

 

Verkehrswert FlNr. 96 1 €

Verkehrswert FlNr. 99 1.400 €

Wertermittlungsstichtag 21.03.2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lagebeschreibung Gemeinde Kettershausen im Landkreis Unterallgäu, ca. 1960 Einwohner, ländlich geprägter Ortsteil Zaiertshofen, ca. 160 Einwohner. Im Hauptort Kettershausen befinden sich ein Kindergarten, die Grundschule und im begrenzten Umfang Anlagen zur Deckung des täglichen Bedarfs. Im Ortsteil Zaiertshofen sind keine Infrastruktureinrichtungen vorhanden.

Baurecht Im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Gemeinde Kettershausen sind die Grundstücke wie folgt ausgewiesen:

• FlNr. 96: Waldfläche, Wald in ökologisch empfindlichen Bereichen, gemäß Waldfunktionsplan mit besonderer Bedeutung für das Landschaftsbild
• FlNr. 99 Fläche für die Landwirtschaft, siedlungsnahe Freiflächen mit besonderer Bedeutung für die Siedlungsökologie, das Ortsbild und das Freiflächenverbundsystem, keine weitere bauliche Verdichtung und Versiegelung.

Es besteht für die Grundstücke kein Bebauungsplan und keine Bauerwartung. Die Grundstücke sind dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen.

 

FlNr. 96

 

Lage ca. 0,2 km nördlich vom Ortsrand von Zaiertshofen

Kulturart Wald

Tatsächliche Nutzung 742 m² Wald

Zuschnitt nahezu rechteckig, Breite ca. 35 m, Tiefe ca. 21 m

Oberflächengestalt Gelände fällt von Südosten nach Nordwesten um ca. 3 m

Nachbargrundstücke dreiseitig Wald und einseitig Grünland

Erschließung einseitig über gekiesten Wirtschaftsweg; Wald siehe Beschreibung und Bewertung Gutachten Waldgrundstück Anlage 10.6

Grenzen Grenzen sind abgemarkt

Bebauung stillgelegtes Pumphaus und stillgelegter Brunnen der ehemaligen

Wasserversorgung von Zaiertshofen, unterirdische Wasserleitungen

Pachtverhältnis es besteht kein Pachtverhältnis

Baurecht im Flächennutzungsplan als Waldfläche ausgewiesen, es besteht kein

Bebauungsplan und keine Bauerwartung

Entwicklungszustand Fläche für die Forstwirtschaft entsprechend § 3 (1) ImmoWertV 2021

 

Pumphaus FlNr. 96

 

Stillgelegtes Pumphaus in Massivbauweise, Baujahr 1952

Außenabmessungen 4,67 m x 5,21 m, Innenabmessungen 4,01 x 4,55 m, Raumhöhe 3,49 m,

Betonbodenplatte mit Glattstrich, Betonaußenwände, Stahlbetondecke, 2-flg. Holztüre, kein Elektroanschluss,

Pumphaus ist von Westen zugänglich, die Wände sind dreiseitig erdüberdeckt, die Decke ist ebenfalls erdüberdeckt und mit Bäumen und Sträuchern bewachsen.

Die Holztüre ist morsch. Ansonsten befindet sich das Pumphaus in einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen.

Im Pumphaus befinden sich 2 Stahlblechdruckwasserbehälter mit je 2.000 l Fassungsvermögen, eine Pumpe und Wasserleitungen.

Das Pumphaus ist ohne Nutzungszweck und wertlos. Der Abbruch des Pumphauses ist aus bautechnischer und baurechtlicher Sicht derzeit nicht erforderlich. Bei der Bewertung bleibt das Pumphaus daher unberücksichtigt.

 

FlNr. 99

 

Lage ca. 0,2 km nördlich vom Ortsrand von Zaiertshofen

Kulturart Grünland, unkultivierte Fläche

Tatsächliche Nutzung 1.643 m² Grünland; 49 m² unkultivierte Fläche

Zuschnitt nahezu rechteckig, Breite ca. 36 m, Tiefe ca. 48 m

Oberflächengestalt Gelände fällt gleichmäßig von Südosten nach Nordwesten um ca. 1,5

m, Grünlandfläche nahezu eben und gut mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke im Südosten Wald, sonst Grünland

Erschließung einseitig über gekiesten Wirtschaftsweg im Südosten

Bodenschätzung Grünland (Gr), Moor, Lehm (MoL), Bodenstufe Misch- und Schichtböden sowie künstlich veränderte Böden (-), Wasserstufe (2), Klimastufe 7,9° - 7,0 ° C (b), Grünlandgrundzahl 46, Grünlandzahl 43, Ertragsmesszahl 728

Beschaffenheit Grünland mit leicht unterdurchschnittlicher Ertragsfähigkeit,

Feuchtwiese, unkultivierte Fläche ca. 49 m² an nördlicher Grundstücksecke

Bewirtschaftungsgröße Grünland mit unterdurchschnittlicher und unwirtschaftlicher Größe

Grenzen Grenzen sind abgemarkt

Bebauung nicht vorhanden, es befindet sich jedoch ein stillgelegter Brunnenschacht im mittleren Grundstücksbereich (Beschreibung siehe Pkt. 7)

Pachtverhältnis es besteht kein Pachtverhältnis

Baurecht im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen, es besteht kein Bebauungsplan und keine Bauerwartung

Entwicklungszustand Fläche für die Landwirtschaft entsprechend § 3 (1) ImmoWertV 2021

Allgemeine Beurteilung Grünland mit unterdurchschnittlicher Ertragsfähigkeit, unterdurchschnittlicher Größe und normaler Erschließung

 

Brunnenschächte auf FlNr. 96 und FlNr. 99

 

Brunnenschacht auf FlNr. 96 mit einer Gesamttiefe von ca. 10 m bestehend aus:

- Betonschachtabdeckung Abm. 1,35 m x 1,35 m x 0,30 m mit Öffnung und Stahlblechdeckel

- Betonschachtringen mit Innendurchmesser von 1 m auf 3 m Höhe,

- Betonschachtringen mit Durchmesser ca. 2 m auf eine Höhe von ca. 7 m

Das Grundwasser steht auf einer Höhe von ca. 4 m unter Schachtoberkante an. Der Brunnenschacht wurde um 1952 hergestellt. Der Brunnenschacht befindet sich im Wald und ist ca. 7 m vom Wirtschaftsweg entfernt.

 

Der Brunnenschacht auf FlNr. 99 ist ca. 5 m tief und besteht aus:

• Betonschachtabdeckung Abm. 1,35 m x 1,35 m x 0,30 m mit Öffnung und Stahlblechdeckel
• Betonschachtringen mit Innendurchmesser von 1 m auf ca. 4,5 m Höhe

 

Das Grundwasser steht auf einer Höhe von ca. 1 m unter der Schachtoberkante an. Der

Brunnenschacht wurde ebenfalls um 1952 hergestellt und befindet sich in Grundstücksmittte in ca. 19 m Entfernung vom Wirtschaftsweg entfernt.

Die Brunnenschächte dienten ursprünglich zur Wasserversorgung des Ortsteils Zaiertshofen und werden seit ca. 30 Jahren nicht mehr genutzt.

 

Im vorliegenden Fall kommt eine Weiterverwendung der Brunnen nicht in Betracht. Bei der Wertermittlung werden daher die geschätzten Kosten für den Brunnenrückbau wertmindernd in Ansatz gebracht. Die Rückbaukosten werden von Fachfirmen für den 5 m tiefen Brunnen auf dem Grundstück FlNr. 99 in einer Spanne von 3.000 € bis 5.000 € einschl. Mwst. und für den 10 m tiefen Brunnen auf dem Grundstück FlNr. 96 in einer Spanne von 10.000 bis 12.000 € einschl. Mwst. angegeben. Beim Brunnen auf dem Waldgrundstück FlNr. 96 kommt erschwerend hinzu, dass für einen Rückbau des Brunnens die Bäume im Umfeld des Brunnens gerodet werden müssen. Beim Grundstück FlNr. 99 ist die Zufahrt mit schwerem Gerät nur eingeschränkt möglich, da die Wiese sehr feucht ist.