Resthof

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Bauernhaus und landwirtschaftliche Grundstücke in Wieslings 3, 87730 Bad Grönenbach

• Grundbuch: Zell
• Blatt: 725
• BV Nr.: 7,10,14,15,17,18
• Lfd. Nr.: 1-6 (in Terminsbestimmung)
• Gemarkung: Zell
• Flurstück-Nr.: 365, 369, 363, 364, 368, 366 und 366/7
• Flurstück- Nr. 365: Grünland zu 2.950m²
• Flurstück- Nr. 369: Gartenland zu 2.853m²
• Flurstück- Nr. 363: Landwirtschaftsfläche, Waldfläche zu 17.660m²
• Flurstück- Nr. 364: Gebäude- und Freifläche zu 2.282m²
• Flurstück- Nr. 368: Gebäude- und Freifläche zu 613m²
• Flurstück- Nr. 366: Landwirtschaftsfläche zu 5.287m²
• Flurstück- Nr. 366/7: Gebäude- und Freifläche zu 2.518m²

 

Wertermittlungsstichtag: 09.08.2025

Verkehrswert: 451.000 €

Aus Terminsbestimmung:

• Flurstück- Nr. 365: 24.000 €
• Flurstück- Nr. 369: 21.000 €
• Flurstück- Nr. 363: 110.000 €
• Flurstück- Nr. 364: 139.000 €
• Flurstück- Nr. 368 : 38.000 €
• Flurstück- Nr. 366 und 366/7: 119.000 €

 

Hinweis: (...) Die Gutachtenerstellung, insbesondere auch die Grundstücks- und Gebäudebeschreibungen erfolgen daher auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der durch den Sachverständigen am 19.06.2019 und am 13.08.2019 im Beisein des Schuldners durchgeführten Ortsbesichtigungen. Nach dem 13.08.2019 eingetretene Veränderungen an den Grundstücken und am Gebäudebestand sind daher im Gutachten weitgehend nicht berücksichtigt.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzung und Zubehör Die Grundstücke werden eigengenutzt und sind vermutlich nicht vermietet oder verpachtet. Bei der Wertermittlung wird unterstellt, dass die Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebs auf den Grundstücken wirtschaftlich nicht mehr möglich ist.

Miet-/Pachtverhältnis Die südliche Dachfläche des Stall-/Scheunentrakts ist nach Eigentümerangabe zum Betrieb einer Photovoltaikanlage verpachtet an … . Der Pachtvertrag wurde nicht vorgelegt. Nach Eigentümerangabe endet das Pachtverhältnis im Jahr 2031. Die Gesamtpacht bis zum Ablauf der Pachtzeit wurde bereits durch eine Einmalzahlung des Pächters bezahlt. Ansonsten besteht vermutlich für die zu bewertenden Grundstücke kein Miet- oder Pachtverhältnis.

Naturschutz Der Feldgehölzstreifen entlang der Südostgrenze von FlNr. 369 ist als Biotop-Nr. 8127-0035-002 und der Feldgehölzstreifen entlang der Südostgrenze von FlNr. 363 als Biotop Nr. 8127-0035-003 kartiert. Auf den Grundstücken sind keine naturschutzrechtlichen Ausgleichs- bzw. Ersatzflächen erfasst (Quelle: BayernAtlas-Plus).

Abgabenrechtliche Situation Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB fallen aufgrund der Außenbereichslage nicht an. Die Grundstücke verfügen über keinen Kanalanschluss. Herstellungsbeiträge nach KAG für die Entwässerung wurden daher bisher von der Marktgemeinde Bad Grönenbach nicht erhoben. Der Wasseranschluss bei Grundstück FlNr. 364 ist nach Auskunft des Zweckverbands zur Wasserversorgung der Woringer Gruppe abgerechnet.

Wohn- und Geschäftslage Einfache ländliche Wohnlage im Außenbereich, keine Geschäftslage

Grundstückslage Ca. 1 km westlich vom Ortsteil Zell (Luftlinie)

Bebauung der Umgebung Im Süden landwirtschaftliche Hofstelle, sonst unbebaute Grünlandgrundstücke, nördlich von FlNr. 366 und nördlich und östlich von FlNr. 365 Waldfläche

 

FlNr. 365

Lagebezeichnung Nähe Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu dreieckig, schmal und tief geschnitten, Breite ca. 120 m, Tiefe ca. 5 bis 41m

Oberflächengestalt Gelände fällt von Norden nach Süden um bis zu 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben und mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke Waldflächen im Norden und Osten, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 363, 369, 368 und 364 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 1298

Sonstiges Fläche der Landwirtschaft entsprechend § 3 (1) ImmoWertV 2021 Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit durchschnittlicher Bodenqualität, unterdurchschnittlicher Größe und unzweckmäßigem Zuschnitt

 

FlNr. 369

Lagebezeichnung In Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu rechteckig, im Osten spitz verlaufend, Breite ca. 45 m bis 52 m, Tiefe ca. 44 bis 69 m,

Oberflächengestalt Gelände fällt von Südwesten nach Nordosten um ca. 11 m und bis zur Grundstücksmitte nach Osten um ca. 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben, eingeschränkt mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke im Westen Hofstelle, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 364 und 368 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 1388

Beschaffenheit Grünland mit mittlerer Ertragsfähigkeit, im westlichen Bereich (ca. 900 m²) fehlt Grasnarbe durch Beweidung und Staunässe, biotopkartiertes Feldgehölz entlang der Südostgrenze

Sonstiges Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit überwiegend durchschnittlicher Bodenqualität und unterdurchschnittlicher Größe, östlicher Hangbereich vorwiegend als Weide nutzbar

 

FlNr. 363

Lagebezeichnung Nähe Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung

• Grünland 15.782m²
• Gehölz 745m²
• Wald 403m³
• Fläche gemischte Nutzung 367m²
• Unkultivierte Fläche 185m²
• Stehendes Gewässer 178m²

Zuschnitt Breite ca. 120 bis 130 m, Tiefe ca. 145 m, im östlichen Bereich wird Grundstück durch Bachlauf (FlNr. 361/2) durchschnitten (mit 2 verrohrten Überfahrten)

Oberflächengestalt Gelände fällt von Westen nach Osten um ca. 16 m, Geländeoberfläche mit Unebenheiten, eingeschränkt mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke im Südwesten Hofstelle, im Norden Wald, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 364, 368 und 369 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 6776

Beschaffenheit Grünland mit einfacher bis mittlerer Ertragsfähigkeit, im südöstlichen Bereich Fläche mit Staunässe (ca. 2.500 m²), Fläche östlich Bachlauf mit starken Unebenheiten und Wildwuchs, Laubwald im Nordosten (ca. 400 m²) ohne Bestandeswert, stehendes Gewässer im Nordosten (Tümpel, ca. 178 m²) mit umlaufendem Schilffbewuchs, biotopkartiertes Feldgehölz entlang der Südostgrenze

Bebauung offener Güllerundbehälter aus Stahlbeton, Durchmesser 12 m, Tiefe 4 m, 1,30 m über Gelände überstehend, 2- Kammerklärgrube und 3-Kammerklärgrube für Abwässer Wohnhaus mit Überlauf in Güllegrube

Sonstiges Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit einfacher bis durchschnittlicher Bodenqualität, östliche Grundstückshälfte aufgrund Hanglage und Beschaffenheit vorwiegend als Weide nutzbar.

 

FlNr. 364 und 366/7

Beschaffenheit Gelände fällt von Westen nach Osten gleichmäßig um bis zu 3 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Zufahrt über asphaltierten Gemeindeweg, Abwasserentsorgung in Klärgruben mit Überlauf in Güllegrube (auf FlNr. 363), Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Entwicklungszustand Die Grundstücke können aufgrund der bestehenden baurechtlich genehmigten Bebauung als baureifes Land entsprechend § 3 (4) ImmoWertV 2021 eingestuft werden.

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Bauernhaus mit Wohntrakt und Stall-/Scheunentrakt, GRZ rd. 0,2 (Grundflächenzahl), GFZ rd. 0,4 (Geschossflächenzahl)

 

FlNr. 368

Beschaffenheit Gelände fällt von Südwesten nach Nordosten gleichmäßig um bis zu 1,3 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Grundstück verfügt über keine direkte Zufahrt von einer öffentlichen Straße, die Zufahrt erfolgt über das Grundstück FlNr. 364 zum öffentlichen Weg, Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden, Strom- und Wasseranschluss erfolgt vom Grundstück FlNr. 364

Entwicklungszustand Das Grundstück kann aufgrund der bestehenden baurechtlich genehmigten Bebauung als baureifes Land entsprechend § 3 (4) ImmoWertV 2021 eingestuft werden.

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Gerätehalle mit Schweinestall, GRZ rd. 0,4 (Grundflächenzahl), GFZ rd. 0,4 (Geschossflächenzahl)

 

FlNr. 366

Lagebezeichnung Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu dreieckig, schmal und tief geschnitten Breite ca. 0 bis 42 m, Tiefe ca. 205 m,

Oberflächengestalt Gelände fällt von Süden und Norden bis zur Grundstücksmitte nach Osten um ca. 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben und mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke Waldflächen im Norden, Hofstelle im Süden, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 366/7 und FlNr. 364 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 2623

Beschaffenheit Grünland mit überwiegend mittlerer Ertragsfähigkeit, im südlichen Bereich (ca. 800 m²) fehlt Grasnarbe durch Beweidung und Staunässe, Festmistablagerungen auf eine Fläche von ca. 80 m²

Allgemeine Beurteilung Grünland mit überwiegend durchschnittlicher Bodenqualität, unterdurchschnitlicher Größe und unzweckmäßigem Zuschnitt

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Eine Besichtigung der Gebäude und der Grundstücke war, wie bereits unter Pkt. 1.7 beschrieben, nicht möglich. (...) Auf den Grundstücken FlNr. 364 und 366/7 befindet sich ein Bauernhaus und auf dem Grundstück FlNr. 368 eine Gerätehalle mit Schweinestall. Das Bauernhaus besteht aus einem Wohntrakt und dem Stall-/Scheunentrakt. Der Wohntrakt besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Im Norden ist an das Wohnhaus ein erdgeschossiger Holzlagerschuppen angebaut.

 

Wohntrakt

Das Wohnhaus ist mindestens 150 Jahre alt.

Räumlichkeiten In den einzelnen Geschossen des Wohntrakts befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss: Vorraum, 1 Kellerraum
• Erdgeschoss: Flur, Wohnzimmer, Wohnküche, Speis, Dusche/WC
• Obergeschoss: Flur, 3 Schlafzimmer, 1 Schlafzimmer im Stall-/Scheunentrakt
• Dachgeschoss: nicht ausgebauter Dachboden

 

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel oder Bruchstein

Kelleraußenwände vermutlich Vollziegel- oder Bruchsteinmauerwerk

Außenwände Vollziegelmauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk

Innenwände Mauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk

Decken Holzbalkendecken

Treppen Holztreppen

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine (aus ca.1975)

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Kellerraum, Kunststofffenster mit Isolierglas in der Küche und in der Dusche/WC, sonst Holzfenster mit Einfachglas

Rollladen/Läden Holzklappläden

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Einfachglas

Innentüren Holztüren

Bodenbeläge nicht bekannt

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Anbau Holzschuppen auf Nordseite mit Betonbodenplatte, Außenwände aus Holzriegelwerk mit einfacher Holzschalung und Pultdach mit Eindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen vermutlich Duschwanne, WC und Waschbecken in Dusche/WC EG, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Einzelofenheizung

Elektro einfache, überalterte Ausstattung

 

Stall-/Scheunentrakt

Der Stall-/Scheunentrakt besteht aus Erdgeschoss und Ober-/Dachgeschoss. Im Erdgeschoss wurde mit dem Umbau zu einem Laufstall und dem Anbau eines erdgeschossigen Stallgebäudes nach Norden begonnen. Derzeit befinden sich im Erdgeschoss eine Untertenne, der geplante Melkstand und Laufstall im südlichen Bereich, der ehemalige Anbindestall mit Futtertisch im nördlichen Bereich, die Milchkammer mit Vorraum, eine Garage und ein Wagenschuppen, ein Motorraum für die Melkmaschine und ein Sägemehllagerraum. Im Ober-/Dachgeschoss befinden sich die Obertenne mit Hocheinfahrt von Westen, 2 Betontiefsilos, der Heu-/Strohlagerraum und ein Hühnerstall. Erdgeschossige Stallerweiterung nach Norden im Rohbauzustand mit ca. 30 Liegeplätzen im überdeckten Bereich und nicht überdecktem Laufhof.

Der Stall-/Scheunentrakt ist im Ursprung ebenfalls mindestes 150 Jahre alt und wurde mehrfach umgebaut und erweitert. Um 1975 wurde das Gebäude nach Westen um 2 Binderachsen erweitert und der Stallbereich umgebaut und nach Norden erweitert. Um 2009 wurde mit dem Umbau des Stallbereichs zu einem Laufstall mit Melkstand begonnen. Ebenso wurde um 2009 mit der Stallerweiterung nach Norden begonnen.

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, Ober-/Dachgeschoss

Bauweise Massivbau und Holzbau

Fundamente Vollziegel und Beton

Außenwände Mauerwerk im Erdgeschoss und im Bereich Ostwand bis zum Dach, sonst Holzriegelwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke Massivdecke aus Betonhohlkörperdecke im ehemaligen Stallbereich, Stahlbetondecke über Milchkammer, Vorraum und Garage, sonst Holzbalkendecke über EG

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel, südliche Dachfläche teilweise verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas oder Fenster mit Betonrahmen und Kippflügel mit Einfachglas und Kunststoffrahmen

Türen/Tore 2-flg. Holztor zur Garage, Holzhubtor zum Wagenschuppen, Kunststofftüre mit Isolierglas in Milchkammer und im Vorraum, 2-tlg. Schiebetor an Einfahrt Obertenne mit Stahlrahmen und Trapezblechverkleidung, sonst Toröffnungen ohne Torelemente

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonboden im Erdgeschoss und im Wiederkehr Obergeschoss, Holzbohlen in der Obertenne

Fassade Putz und Anstrich im Erdgeschoss, Holzdeckelschalung im OG auf Süd- und Nordseite, Trapezblechverkleidung auf Westseite

Wandbekleidungen Putz und Anstrich im EG und im Hühnerstall OG, sonst Wände unbekleidet

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich im Bereich der Massivdecken, Holzbalkendecken sind unbekleidet

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile überdeckter Laubengang auf Südseite in Holzkonstruktion

Besondere Einbauten 2 Stahlbeton-Grünfutterrundsilos, Durchmesser 4,50 m, Tiefe ca. 7 m

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Kaltwasseranschlüsse im Bereich Milchkammer und im Kuhstall

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Stallerweiterung Nord

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau und Stahlbau

Fundamente Beton

Außenwände nur Stützen aus verzinkten Stahlprofilen vorhanden

Innenwände nicht vorhanden

Decke nicht vorhanden

Dach Satteldach aus tragender verzinkter Stahlkonstruktion und Holzkoppelpfetten

Dacheindeckung 2/3 der Dachfläche mit Holzverschalung und provisorischer Folienabdeckung

Rinnen/Fallrohre nicht vorhanden

 

Ausbau

Fenster nicht vorhanden

Türen/Tore nicht vorhanden

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonboden im Bereich der Liegebuchten und des Futtertisches, Betonspalten über den Entmistungskanälen

Fassade unbekleidet

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Entmistungskanäle aus Beton

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro nicht vorhanden

 

Gerätehalle mit Schweinestall

Die Gerätehalle mit Schweinestall besteht aus einer Gerätehalle und einem Schweinstall mit darunter liegender Güllegrube. Die Gerätehalle mit Schweinestall wurde um 1978 erbaut.

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke Holzbalkendecke über Schweinestall, Gerätehalle ohne Zwischendecke

Dach Pultdach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Trapezblech, Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster 3 Fenster mit Profilbauglas in der Gerätehalle, Betonrahmen mit Kippfenster aus Glas mit Kunststoffrahmen im Schweinestall

Türen/Tore Fiberglashubtor mit Elektroantrieb in der Gerätehalle 2-flg. Stahlrahmentor mit Holzbekleidung und Einfachglas im Schweinestall

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonboden, Spaltenboden im östlichen Bereich im Schweinestall

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich im Schweinestall, sonst Wände großteils unverputzt

Deckenbekleidungen Plattenbekleidung im Schweinestall

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Güllegrube unter Spaltenboden im Schweinestall

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Kaltwasseranschlüsse im Schweinestall

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Außenanlagen

 

FlNr. 364

Zufahrt und Hoffläche im Süden gekiest, im Randbereich mit Grasbewuchs, unterirdische Güllegrube mit Betondeckel südlich Stallbereich, Abm. ca. 15 m x 5 m und ca. 2,50 m tief,

Weg südlich Wohntrakt 1 m breit aus Betonplatte, sonst südlich und östlich Wohntrakt Grünfläche mit Unebenheiten und Wildwuchs sowie verschiedenen wildwachsenden Sträuchern, östlich Wohntrakt offener Graben mit freiliegender Entwässerungsleitung vom Wohntrakt, nördlich Wohntrakt Grünfläche mit Wildwuchs und abgesenkte Fläche (60 m²) für geplanten Festmisthof, nördlich Stall- und Scheunentrakt Grünfläche mit Unebenheiten und Wildwuchs

 

FlNr. 366/7

Umfahrt Wirtschaftsgebäude und Zufahrt zur Hocheinfahrt im Westen gekiest, sonst Grünflächen aus Wiese mit einzelnen Bäumen, im nördlichen Grundstücksbereich Wiese mit Wildwuchs und verschiedenen Ablagerungen

 

FlNr. 368

Hoffläche nördlich des Gebäudes ist gekiest. Die Kiesfläche ist großteils mit Gras und Unkraut bewachsen. Im Osten Grünfläche aus Wiese (Viehweide). Nördlich und östlich des Schweinestalls befindet sich ein offener Graben, Bauschuttablagerungen im Bereich der Hoffläche (ca. 5 m³). Die Grasnarbe ist durch die Beweidung und Staunässe großflächig beschädigt.