Wohn-/Gewerbeimmobilie

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des bebauten Grundstücks Heinrich-Sinz-Str. 14, 16, Hübener Str. 1 in 86381 Krumbach

Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit 7-9 Wohnungen mit Sozialbindung Heinrich- Sinz-Straße 14; Wohn- und Geschäftshaus Heinrich-Sinz-Str. 16 mit Büroeinheit EG + Wohnung DG; 1 kleines Bürogebäude Hübener Straße 1

• Grundbuch: Hürben
• Blatt: 4478
• BV: 1
• Gemarkung: Hürben
• Flurstück-Nr.: 147
• Gebäude- und Freifläche zu 10 a 63 qm

 

Wertermittlungsstichtag: 12.01.2024; 02.05.2024 (Stellungnahme)

Verkehrswert: 950.000€ (Hinweis: Hinter dem Gutachten ist eine Stellungnahme des Sachverständigen angehängt, welches die vorherige Verkehrswertermittlung korrigiert)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mietverhältnisse Mehrfamilienhaus 14, Wohn/Geschäftshaus 16, Bürogebäude 1 (siehe Gutachten)

Lage des Grundstückes Das Grundstück befindet sich im östlichen Innenstadtbereich von Krumbach im Stadtkern von Hürben.

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit insgesamt 3 Gebäuden bebaut. 1. Größeres Mehrfamilienhaus Heinrich-Sinz-Str. 14.; 2. Kleineres Wohn/Geschäftshaus Heinrich-Sinz-Str. 16.; 3. Sehr kleines Bürogebäude Hürbener Str. 1, welches im Süden an das Nachbargebäude angebaut ist.

Umgebende Bebauung Typische innerstädtische gemischte Bebauung.

Störende Einflüsse Emissionen der innerstädtischen Durchgangsstraßen.

 

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Westen an die öffentliche Straße angeschlossen.

Straßenart Städtische Durchgangsstraßen.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas vermutet.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

 

Gebäudebeschreibung

 

Denkmalgeschützes Mehrfamilienhaus

 

Bauform

• Bei dem Gebäude handelt es sich um ein denkmalgeschütztes teilunterkellertes, 2-geschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Bühne im Satteldach mit 2 Eingängen jeweils mit hausbreitem Flur und Treppenhaus (ursprünglich Doppelhaus). --Im Erdgeschoss befinden sich drei 2-Zimmerwohnungen Nr. 1, 2, 3.
• Im Obergeschoss befinden sich mittig zwei 1-Zimmer-Wohnungen Nr. 5 + 6, zwei separate Abstellräume und im Osten + Westen jew. eine 3-Zi-Wohnung Nr. 4, 7.
• Im Dachgeschoss befinden sich im Osten eine 3-Zimmer- Wohnung Nr. 8 und im Westen eine 3-½-Zimmer- Wohnung Nr. 9.
• Zur Zeit werden die 2 Einzelzimmer mit Bad Nr. 5 + 6 im Obergeschoss von den Bewohnern der 3-Zimmerwohnungen Nr. 4 und 7 im Obergeschoss als Nebenräume mitgenutzt.
• Insgesamt also 7 bewohnte Wohnungen und 2 kleine 1-Zimmer-Bad-Wohnungen im OG, wobei nicht bekannt ist, ob diese 1-Zimmerwohnungen den 3-Zimmerwohnungen im OG offiziell zur Nutzung zugeschlagen wurden. Separate Mieten für diese Kleinst-Wohnungen gibt es jedenfalls nicht.
• Im Untergeschoss befinden sich Abstellräume und Heizungs-/Technikraum, jeweils getrennt pro Treppenhaus (siehe Grundriss).
• Der Großteil des Gebäudes (mittiger Bereich im Norden und gesamte südliche Gebäudehälfte) ist nicht unterkellert.

 

Keller-/Abstellräume allgemein Untergeschoss (mittig und südlich nicht unterkellert); Östlicher unterkellerter Teil: 1 Treppenaufgang, 1 Flur/Vorraum, 1 Gewölbekeller mit alten Holzlattenverschlägen, Westlicher unterkellerter Teil:, 1 Treppenaufgang, 1 Flur/Vorraum, 1 Gewölbekeller mit Heizungsanlage + Gasanschluss (Heizungsraum)

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet, evtl. auch Fachwerkbauteile.

Bruttogrundfläche Mehrfamilienhaus ca. 963 qm.

Wohn- und Nutzflächen Wohnfläche Wohnung 1 EG Ost 50 qm, Wohnfläche Wohnung 2 EG Mitte 53 qm, Wohnfläche Wohnung 3 EG West 50 qm, Wohnfläche Wohnung 4 OG Ost 67 qm, Wohnfläche 1-Zi-Wohnung 5 OG Mitte Ost 15 qm, Wohnfläche 1-Zi-Wohnung 6 OG Mitte West 15 qm, Wohnfläche Wohnung 7 OG West 67 qm, Wohnfläche Wohnung 8 DG Ost 63 qm, Wohnfläche Wohnung 9 DG West 96 qm; Gesamte Wohn/Nutzfläche EG, OG, DG 532 qm (ohne Treppenhäuser, ohne Bühne im Dach)

Baujahre + Baugesuche Ursprüngliches Baujahr nicht bekannt, vermutlich Anfang 19. Jahrhundert (nach Denkmaleintrag 1804)., 1950 Umbaumaßnahmen., 1983 Abbruch von Nebengebäuden., 1991 Umbau eines Baudenkmals in ein Wohn- und Geschäftshaus (Mehrfamilienhaus). Da im EG das ursprünglich geplante Büro in eine Wohnung (EG Mitte) umgewandelt wurde, handelt es sich um ein reines Mehrfamilienhaus.

Renovierungen Die letzten Renovierungen fanden wohl 1991 im Zuge des durchgreifenden Umbaus bzw. der Kernsanierung statt.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges vorhanden (siehe Gutachten)

 

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt, evtl. auch Fachwerkteile.

Innenwände Massiv verputzt vermutet, evtl. auch Fachwerkwände. Zum Teil auch nachträglich eingebaute Leichtbauwände vermutet.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion. 2 kleine Schleppgaupen und je eine große Spitzgaupe (Quergiebel) nach Norden und Süden. Insgesamt also 4 Dachgaupen und 4 Quergiebel.

Dachdeckung Rotbraune Biberschwanztonziegeldeckung.

Geschossdecken Holzbalkendecken vermutet, darunter abgehängte Gipskartondecken vermutet.

Kellerdecke Massive Decke vermutet.

Geschosstreppen In beiden Treppenhäusern alte Holzwangentreppen mit abgenutzten Holzstufen.

Kellertreppe Betontreppen.

Fassade Verputzt und gestrichen. Vermutlich kein zeitgemäßer Vollwärmeschutz sondern Wärmeschutz Stand 1991.

Fenster Einfach verglaste Doppelfenster aus Holz. Keine PVC-Rollläden, sondern außenliegende Holzklappläden.

Besondere Bauteile 4 kleine Schleppgaupen. 2 größere Spitzgaupen/ Quergiebel.

Außenanlage Wege und Zugänge gepflastert, Stellplätze und Hof geschottert. Grünflächen im östlichen Grundstücksbereich.

 

Technische Installationen

Heizung Gaszentralheizung. Neuerer Heizkessel mit 500 l Warmwasserboiler vermutlich von 2018.

Elektroinstallation Vermutlich Installation von 1991 unter Putz.

Sanitärinstallation Vermutlich Installation von 1991.

 

Wohn/Geschäftshaus

 

Allgemeines Die Wohnung im Dachgeschoss konnte nicht von innen besichtigt werden.

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, 1-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Walmdach. Im Erdgeschoss befindet sich ein Büro/Ladenlokal. Im Dachgeschoss befindet sich eine 3-Zimmer-Küche- Bad-WC-Wohnung (konnte nicht besichtigt werden). Im Untergeschoss Abstellräume und Heizungs-/Technikraum).

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

Bruttogrundfläche Wohn/Geschäftshaus ca. 365 qm.

Wohn- und Nutzflächen Nutzfläche UG (Lager, Abstellräume) ca. 78 qm; Technikfläche UG Heizungsraum ca. 12 qm; Gesamte Nutzfläche UG ca. 90 qm; Nutzfläche EG (Büroeinheit) ca. 84 qm; Gesamte Nutzfläche UG, EG ca. 174 qm; Wohnfläche Wohnung DG ca. 67 qm; Gesamte Wohn- und Nutzfläche: UG, EG, DG ca. 241 qm

Baujahre + Baugesuche Ursprüngliches Baujahr nicht bekannt, vermutlich 19. Jahrhundert., 1950 Umbauten., 1983 Abbruch von Nebengebäuden., 1989 - 1991 Umbau einer Werkstatt.

Renovierungen Vermutlich wurden im Zuge des Umbaus 1991 die letzten Renovierungen vorgenommen. Nach Angabe des Mieters im EG wurde von diesem noch die Süd- und Westfassade außen gerichtet (verputzt und gestrichen)

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges vorhanden (siehe Gutachten)

 

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Massiv verputzt vermutet.

Dachkonstruktion Walmdach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Rotbraune Biberschwanztonziegeldeckung.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken vermutet.

Kellerdecke Massive Decke vermutet.

Geschosstreppen Stahlbetontreppen mit Fliesenbelag, an den Rändern der Stufen kein Fliesenbelag

Kellertreppe Stahlbetontreppe mit Fliesenbelag, an den Rändern der Stufen kein Fliesenbelag

Fassade Verputzt und gestrichen. Vermutlich kein zeitgemäßer Vollwärmeschutz. 1 Seite noch alter sanierungsbedürftiger Putz. 2 Seiten wurden mieterseitig gerichtet.

Fenster Im EG weiß gestrichene Holzverbundfenster. Verglaste Eingangsanlage zum Laden.

Besondere Bauteile 4 Dachgaupen.

 

Technische Installationen

Heizung Gaszentralheizung mit älterem Heizkessel.

Elektroinstallation Vermutlich Installation der frühen 90er Jahre unter Putz.

Sanitärinstallation Installation der frühen 90er Jahre vermutet.

 

Kleines Bürogebäude

 

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein kleines nicht unterkellertes, 1-geschossiges Bürogebäude in schmaler und länglicher Bauform mit ausgebautem Satteldach. Im Erdgeschoss befindet sich ein Büroraum mit WC und Wendeltreppe zum Büro im Dachgeschoss. Das Gebäude ist im Süden ans Nachbarhaus angebaut.

 

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

Bruttogrundfläche Bürogebäude ca. 72 qm.

Wohn- und Nutzflächen Nutzfläche EG ca. 27,5 qm; Nutzfläche DG ca. 14,5 qm; Gesamte Nutzfläche EG, DG ca. 42,0 qm

Baujahre + Baugesuche Ursprüngliches Baujahr nicht genau bekannt, vermutlich 19. Jahrhundert. 1989 - 1991 Umbau des (dieses) Nebengebäudes.

Renovierungen Letzte Renovierungen vermutlich im Zuge des Umbaus von 1991.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Keine gravierenden Bauschäden ersichtlich. Alte Holzverbundfenster.

 

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Massiv verputzt vermutet.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion. 2 kleine Gaupen nach Westen.

Dachdeckung Rotbraune Biberschwanztonziegeldeckung.

Geschossdecken Massive Holzbalkendecke vermutet.

Kellerdecke Kein UG vorhanden.

Geschosstreppen Schmale Stahlwendeltreppe.

Fassade Verputzt und gestrichen. Vermutlich kein zeitgemäßer Vollwärmeschutz.

Fenster Im EG vermutlich ältere Holzverbundfenster von 1991. Im DG 2 isolierverglaste

Kunststofffenster von 2004, keine Rollläden vorhanden.

Besondere Bauteile 2 Dachgaupen.

 

Technische Installationen

Heizung Gaszentralheizung, alte Gastherme von ca. 1990.

Elektroinstallation Vermutlich Installation der frühen 90er Jahre unter Putz.

Sanitärinstallation Installation der frühen 90er Jahre.

 

Wohnung mit Sozialbindung im Denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus

 

Die Beschreibungen der einzelnen Wohnungen können Sie dem Gutachten entnehmen