Gestüt

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnhaus mit Pferdestall und angebauter Überdachung, Pferdestall, Garage/Scheune, genutzt als Pferdestall, Bergehalle, Reithalle mit Paddockstall, Paddockstall, Stalldunglager in 84160 Rampoldstetten, Eiselsdorf HsNr. 90 1/2

• Grundbuch: Rampoldstetten
• Band: 24
• Blatt: 704
• Gemarkung: Rampoldstetten
• Flurstück-Nr.: 1707
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 2,5248ha

 

Wertermittlungsstichtag: 17.06.2024

Verkehrswert: 1.200.000 € (davon entfällt auf Zubehör: 29.398,00€)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzungsarten Gebäudefläche mit Umgriff, Hofraum, Pferdekoppeln, Reitplatz, ungenutzte Restflächen, Baumbestand

Bodenbeurteilung Humusreicher Lehmboden mit guter Wachstumsförderung

Lage Absoluter Außenbereich in schöner, ruhiger Alleinlage. Südlich von Rampoldstetten

Gelände Sanftes, bis leichtes Gefälle nach S

Zufahrt Sehr gut über geteerte Straße von Rampoldstetten und von Süden von Radlkofen her

Erschließung Zufahrtstraße, zentrale Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung über Schmutzwasserkanal, Stromanschluss. Laut Gemeindeauskunft ist eine Internetleistung über Festnetz oder L TE mit 50-100 Mb/s möglich.

Sonstiges Der Eigentümer des Grundstücks hat ein Quellfassungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Fahrtrecht an dem Grundstück Rampoldstetten FINr. 1667

Wertebereiche

• Die gesamte HofsteIlenfläche beträgt 5.056 m2.
• Die restliche Landwirtschaftsfläche beträgt 20.192 m2.
• Die HofsteIlenfläche teilt sich auf in 927 m2 Privatbereich mit Wohnhausfläche und Garten, in
• 4.129 m2 Wirtschaftsgebäudefläche mit Umgriff und Freifläche.
• Die Landwirtschaftsfläche teilt sich auf in Grünland/Pferdekoppeln mit 15.567 m2 in Reitplatzfläche mit 2.817 m2 und in ungenutzte Restfläche mit 1.808 m2

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung Wohnhaus mit Pferdestall im EG und Dachanbau, Pferdestall, Garage/Lager, Pferdeboxen, als südlicher Anbau an den Pferdestall, Bergehalle. Reithalle mit 6 Pferdeboxen. Pferdestall als südlicher Anbau an die Reithalle.

 

Gebäude 1: Wohnbereich und Pferdestall

Rohbau

Baujahr Ursprünglich 1937

Nutzung Wohnbereich und Pferdestall

Sanierung 1973 und 1980 durch Dachbodenausbau

Geschossanzahl 2

Bruttogrundfläche 357 m2 entsprechend NHK 2000

Wohnfläche nach WoFIV 237 m2

Raumhöhe in m EG 2,40 m/2,32 m, OG 2,38 m/4,30 m Galerie 0,77 m - 2,18 m

Fundamente Vermutlich gemauerte Vollziegelfundamente

Außenwände Vermutlich Vollziegelmauerwerk 30 cm stark

Innenwände Vollziegelmauerwerk unterschiedlicher Wandstärken. Im gesamten Haus glatt verputzt. Im OG teilweise mit Raufaserfarbe gespritzt.

Geschossdecken Im OG unterseitig glatt verputzt. In der Küche Nut- und Federbretter aus Fichte, daher ist es in diesem Raum relativ dunkel.

Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion mit Trauf-, Mittel- und Firstpfette als Satteldach ausgeführt

Dacheindeckung Betondachziegel

Dachrinnen Zink

Unterkellerung Nicht vorhanden

Besonnung/Helligkeit Im EG bis auf Flure und WC relativ hell. Im OG bis auf den großen Wohnraum schlecht belichtete Räume.

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz, halb rauh verrieben/Scheibenputz, im Stallbereich stark schadhaft. Im Bereich des Pferdestalles im OG Nut- und Federbretter. Im Wohnhausbereich noch guter Zustand, auch keine Spuren aufsteigender Feuchtigkeit.

Innenputz Mineralputz glatt verrieben. In den Bädern Fliesen, im WC im EG Fliesen halbhoch.

Zimmerdecken In der EG-Wohnung unterseitig glatt verputzt, bis auf den schmalen Hausgang, die Sattelkammer und das WC; hier Nutund Federbretter aus Fichte. im großen Wohnraum OG Dach = Decke mit halbrauem Scheibenputz, hier auch an den Wänden.

Böden / Beläge EG-Wohnung im Schlafzimmer und Wohnraum Laminatboden. Im Hausgang mittelformatige Fliesen ebenso in der Küche. Dunkler Fliesenbelag im Hausgang, in den anderen Gängen, in der Küche, in der Sattelkammer, im WC und im Badezimmer. Laminatboden in der Diele OG. Kleinsteinfliesen im Bad OG. Neuerer Laminat in einem Schlafzimmer OG. Korkboden im zweiten Schlafzimmer im OG. Ältere Fliesen 20 x 30 cm in der Küche im OG und im großen Wohnraum.

Treppen Massive Fichtenholztreppe mit Fichtenholzhandlauf und Metallsprossengeländer. Treppe mit Setzstufen. Massive halbgewendelte Holztreppe als Metallkonstruktion mit massiven Holzstufen, ohne Setzstufen mit schmiedeeisernen Handlauf mit Kunststoffbeschichtung und schmiedeeisernen Sprossen zur Galerie im Bereich oberhalb der Küche.

Türen Ältere Aluminiumhaustüre mit Aluminiumzarge Spanplattentüren ausgeführt als Füllungstüren mit Eichenfurnier, Zargen auch aus Spanplatten, furniert. Zwei von diesen

Füllungstüren, ansonsten unterschiedliche Türblätter, teilweise mit Verglasung, teilweise einfache alte, glatte Leichtbautüren.

Fenster Kunststoff-Fenster mit echten Sprossen, von außen in Holzoptik. Baujahr 2009, Fabrikat Kühnei; lediglich an der Giebelwand im großen Wohnraum noch ältere Holzrahmenfenster, aber auch hier mit Isolierverglasung, aber älteren Baujahres. Drei Dachflächenfenster mit Holzrahmen, auch mit Isolierverglasung, älteren Datums (Velux-Fenster).

Elektroinstallation Im Stall bereich 3 Leuchtstoffröhren, ansonsten einfache bis durchschnittliche Ausstattung.

Wasser-Sanitärinstallation Küche und Bad im EG und OG fließend Warm- und Kaltwasser über Einhebelarmatur.

Heizung Zentralheizung und zentrale Warmwasserversorgung vom Pferdestallgebäude her über Pelletheizung. Alle Wohnräume bis auf das WC im EG sind mit Stahlradiatoren beheizbar, Flachheizkörper im Bad im EG.

Energieeffizienzklasse Es wurde kein Energieausweis vorgelegt. Baujahresbedingt wird eine unterdurchschnittliche Energieeffizienzklasse vermutet.

sonstige Bemerkungen Der Dachboden über dem Hausgangbereich und den Schlafzimmern im OG hat keinen Kniestock. Breite 5,86 m, maximale Höhe unter dem Firstbalken 2,18 m, Länge von 6,84 m.

 

Bauzustand und Bauschäden Soweit von außen sichtbar, sind die Windfangbretter defekt. Dachhaut beginnt deutlich zu vermoosen und sollte gereinigt werden, damit sie dicht bleibt. Hierfür muss bei der Bewertung Reparaturstau kalkuliert werden.

 

Gebäude 2: Dach

Rohbau

Baujahr 2000

Nutzung Überdachte Lagerfläche und Rampe als Stallaufgang für die Pferde, die im Wohnhaus untergebracht sind.

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 52 m2 entsprechend NHK 2000

Fundamente Punktfundamente aus Beton

Außenwände Holzsäulen

Dachkonstruktion Pultdach, angeschleppt an das vorhandene Wohnhaus

Dacheindeckung Aus Trapezblech und durchsichtigen Trapezplastikflächenelementen, eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.

Dachrinnen Zink

 

Ausbau

Außenputz Holzverbretterung an der Westseite ansonsten offene Bauweise

Böden I Beläge Glatt gestrichener Rohbeton im Bereich der Aufgangsrampe. Im restlichen Bereich Betonkleinsteinpflaster/Hundeknochenpflaster.

Tore Ein zweiflügliges Drehtor mit verzinkter Stahlzarge und verzinktem Stahlrahmen mit Holzausfachung, das obere Drittel ist für Lichtelemente vorgesehen. Es ist aber keine Verglasung angebracht.

Elektroinstallation Eine Langfeldleuchte

sonstige Bemerkungen Ein Teil des Gebäudes kann nur als Zugangsbereich zum angrenzenden Stall im Wohnhaus genutzt werden.

 

Bauzustand und Bauschäden Das Gebäude befindet sich in einem altersgemäßen Zustand .

 

Gebäude 3: Pferdestall mit Durchfahrt

Rohbau

Baujahr 1980

Nutzung Pferdestall mit deckenlastigem Lagerraum, Lager und Werkstätte

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 2

Bruttogrundfläche 495 m2 entsprechend NHK 2000

Raumhöhe in m 2,49 m im Stall bereich

Fundamente Streifenfundamente aus Beton

Außenwände Ziegelmauerwerk 40 cm

Innenwände Betonsteinmauerwerk 20 cm

Geschossdecken Ortbetondecke freitragend zum deckenlastigen Lagerraum. Balkendecke über der Durchfahrt

Dachkonstruktion Nagelplattenbinder, sog . Scheunenbinder ohne Stützen - freitragend

Dacheindeckung Faserzementplatten, Dachverschalung wurde nicht angebracht

Dachrinnen Zink, teilweise korrodiert

Unterkellerung Nicht vorhanden

Raumaufteilung/Zuschnitt 1 großer Raum für den Stallbereich und an der Westseite zwei kleine Räume mit Heizung und Lager/ Werkstätte. An der Ostseite ca. 5 m breite Durchfahrt, genutzt als Maschinenlager.

Besonnung/Helligkeit Im Stallbereich ist es relativ dunkel

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz halbrauh/ Scheibenputz, im Bodenbereich Feuchtigkeitsschäden

Innenputz Mineralputz glatt

Zimmerdecken Unterseitig glatt verputzt

Böden I Beläge Im EG im Stallbereich glatt gezogener Rohbetonboden

Tore Ein zweiteiliges Schubtor im Bereich der Durchfahrt, von unten stark verwittert. Die Holzverkleidung ist erneuerungsbedürftig. Im Stallzugangsbereich ein zweiflügliges Metalldrehtor, zwei Metalldrehtüren zu den Nebenräumen. Bei den Pferdeboxen sind Schiebetüren.

Tore Durchfahrtsh./-breite 2,43 m/2,90 m

Fenster Im Stallbereich verzinkte Stahlrahmen. Fenster mit verzinkter Stahlzarge und einfachen Plexiglas. Nebenräume mit Glasbausteinfenstern.

Elektroinstallation Für Beleuchtungszwecke und Heizungsanlage vorhanden

Wasser-Sanitärinstallation Vorhanden für den Bereich der Heizungsanlage und für die Einzeltränken in den Pferdeboxen

Heizung Unbeheizt

sonstige Bemerkungen Der deckenlastige Lagerraum wird nur noch für einen Lagerbehälter für 6 to. Pellets und ein defektes, aufgeständertes Trevirasilo genutzt, ansonsten ungenutzt.

 

Einbauten/Anbauten In das Stallgebäude wurden insgesamt 12 Pferdeboxen eingebaut. Im östlichen Bereich besteht ein separater Raum, der als Betriebswerkstätte Gilden nutzt wird und gegenüberliegend ein Raum, in dem sich die Pelletheizungsanlage befindet. In diesem Raum ist eine Pelletheizungsanlage mit Pufferspeicher eingebaut. Diese Heizungsanlage versorgt das Wohnhaus mit Warmwasser. Fabrikat Windhager, AccuWin, Baujahr 2014 mit Solarpufferspeicher 825 I. Pelletkessel BioWin.

Bauzustand und Bauschäden Das Stallgebäude selbst befindet sich in einem altersgemäßen Zustand ohne besondere Schäden oder Reparaturstau. Die an den Stall angebaute Durchfahrt hat ein verwittertes Holztor. Dafür muss Reparaturstau kalkuliert werden.

 

Gebäude 4: Garage und Lager

Rohbau

Baujahr 1980

Nutzung 3 flexible Pferdeboxen/demontierbar

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 72 m2 entsprechend NHK 2000

Raumhöhe in m Dach = Decke

Fundamente Punkt- und Streifenfundamente aus Beton

Außenwände Süd- und Westwand Betonsteinmauerwerk. Die Nördliche Wand wird gebildet durch das angrenzende Stallgebäude. An der Südseite 3 Holzstützen.

Dachkonstruktion Pultdach, als Schleppdach an das Stallgebäude angebaut

Dacheindeckung Trapezblech, nicht isoliert

Dachrinnen Titanzink

Raumaufteilung/Zuschnitt 1 großer Raum, der in einen Lagerbereich und 3 Pferdeboxen unterteilt wurde.

Besonnung/Helligkeit Bedingt durch die offene Bauweise relativ helle Verhältnisse

 

Ausbau

Außenputz Mineralischer Zweilagenputz, rau verrieben

Innenputz Mineralputz an der Nordwand. Die beiden Giebelwände sind nicht verputzt, nur die östliche Wand ca. 1,50 m hoch.

Böden / Beläge Rohbeton, glattgestrichen

Türen Eine halbhohe Metallrahmentüre

Tore Ein zweiteiliges Holzschubtor, das ca. 1 Drittel des Gebäudes abdeckt. Holzbeplankung schadhaft

Elektroinstallation 3 Neonröhren und 1 kleiner LED Außenbereichsstrahler mit Bewegungsmelder

Wasser-Sanitärinstallation 4 Tränkebecken für Pferde

 

Einbauten/Anbauten Auf dem Dach sind 3 Felder einer Röhrenwarmwassersolaranlage aufgebaut, diese Röhren versorgen die Heizzentrale im angrenzenden Stallgebäude. Stalldunglager mit massiven Umfassungswänden.

Bauzustand und Bauschäden Die Dachrinne hat einen Anfahrschaden. Das Gebäude ist ansonsten in einem standfesten, relativ guten Zustand. Das Schubtor müsste von der Holzbeplankung her renoviert werden.

 

Gebäude 5: Bergehalle

Rohbau

Baujahr 1998

Nutzung Bergehalle für Heu- und Strohballen, Maschinenunterstellplatz

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 202 m2 entsprechend NHK 2010

Raumhöhe in m Dach = Decke; Einfahrtshöhe ca. 5 m

Fundamente An der Nordseite Streifenfundament aus Beton und Rest des Ortbetonfahrsilos. An der Südseite Köcherfundamente für eingespannte Betonstützen.

Außenwände Nur an der West- und Nordseite verkleidet mit Deckelschalung. An der Südseite Wandkonstruktion aus eingespannten Betonstützen. Westseite Fahrsilomauer mit Holzständerkonstruktion aus Fertigteilen mit Deckelschalung .

Innenwände Nur eine alte Fahrsilowand

Dachkonstruktion Nagelplattenbinder

Dacheindeckung Trapezblech, nicht isoliert. Eine Dachverschalung wurde angebracht

Dachrinnen Zink

Raumaufteilung/Zuschnitt 1 großer Raum, nur untergliedert durch die im Raum stehende Fahrsilowand

Besonnung/Helligkeit Sehr hell

 

Ausbau

Außenputz Deckelschalung

Böden / Beläge Im Bereich des Fahrsilos Betonplatte. Im restlichen Gebäudebereich Betonkleinsteinpflaster/Hundeknochenpflaster .

Tore An der Westseite ein Metallrahmenschubtor, 2-teilig mit ursprünglicher Holzbeplankung, fehlt auf einer Hälfte vollständig, bei der anderen Hälfte schadhaft. Hierfür muss Reparaturstau kalkuliert werden.

Fenster Nicht vorhanden. Nur an der Westseite ein kleiner Teil mit Plexiglasplatten als Lichtelemente.

Elektroinstallation Ursprünglich für 3 Neonröhren vorgesehen. Derzeit nur noch 2 Neonröhren funktionsfähig.

 

Bauzustand und Bauschäden Baujahresbedingt in einem guten Zustand. Ein Untergurt der Nageldachbinder wurde durch Frontladerbetrieb beschädigt.

 

Gebäude 6: Reithalle

Rohbau

Baujahr 1988

Nutzung Reithalle und 6 Pferde-Paddock-Boxen

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 861 m2 entsprechend NHK 2000

Raumhöhe in m Dach = Decke, in den Pferdeboxen 2,95 m

Fundamente Einzelfundamente als Auflager für die Rahmenkonstruktion und Betonstreifenfundamente im Bereich der Paddocks

Außenwände Im Bereich der Paddocks 20 cm Betonsteinmauerwerk, ansonsten Holzelementkonstruktion mit Deckelschalung

Innenwände Betonsteinmauerwerk im Bereich des Laufgangs zu den Paddock Boxen

Geschossdecken Holzbalkendecke über den Pferdeboxen

Dachkonstruktion Satteldach aus Dreigelenkrahmen aus Leimholzbindern mit biegesteifen Ecken an der Traufe.

Dacheindeckung Wellfaserzementplatten, eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.

Dachrinnen Zink

Raumaufteilung/Zuschnitt Ein großer Reitbereich und ein Bereich mit Laufgang und 6 Paddock-Boxen

Besonnung/Helligkeit Im Reitbereich ausreichend hell, ebenso in den Pferdeboxen

 

Ausbau

Außenputz Deckelschalung

Zimmerdecken Im Paddock Bereich mit Nut- und Federbrettern, unterseitig verkleidet

Böden / Beläge Im Paddock Bereich glatt gezogener Rohbetonboden. Im Reithallenbereich unbefestigter Boden mit Sandauflage

Treppen Massive dickbohlige Treppe als Aufgang zum Tribühnenbereich. Relativ einfache Ausführung mit hölzernem Handlauf

Türen Zwei zweiflüglige teilweise horizontal teilbare Drehtore mit verzinkter Zahlzarge und verzinktem Stahlrahmen

Tore Schiebetore bei den Paddock-Boxen. Ein zweiflügliges Metallrahmenschwenktor in Hufschlagausführung als Zugang zur Reithalle

Tore Durchfahrtsh./-breite 5,20 m/5,00 m

Fenster Im Bereich der Reithalle auf allen Seiten umfassendes Lichtband aus Plexiglasplatten

Elektroinstallation Ausreichende Beleuchtung über zahlreiche doppelte und einfache Langfeldleuchten

Wasser-Sanitärinstallation Sprinkleranlage mit 3 Rohrreihen im Reithallenbereich. Wasseranschluss für die 6 Einzeltränkebecken im Paddock-Bereich.

Heizung Unbeheizt

sonstige Einrichtungen Im Reithallenbereich Hufschlagwand

 

Einbauten/Anbauten Im Stallbereich sind 6 Paddock- Pferdeboxen eingebaut. Ausführung wie bei Gebäude Nr. 7.

Bauzustand und Bauschäden Das große Zugangstor zum Reitbereich ist absolut zerstört, ist im Prinzip nicht mehr vorhanden. Hierfür muss Reparaturstau kalkuliert werden .

 

Gebäude 7: Paddockstall

Rohbau

Baujahr 1998

Nutzung Paddockstall für 4 Pferde

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 125 m2 entsprechend NHK 2000

Raumhöhe in m Dach= Decke

Fundamente Betonstreifenfundamente

Außenwände Massives Mauerwerk, 20 cm stark, vermutlich Betonsteine.

Innenwände Unterhalb des Firstes eine 20 cm starke Betonsteinmauer als

Abschluss der Pferdeboxen, dann unter dem Dachfreiraum als

Laufgang für die Pferde und Lagerraum für Heu und Stroh.

Geschossdecken Dach= Decke

Dachkonstruktion Satteldach, Zimmermannskonstruktion mit Trauf- und Firstpfette. Dach = Decke. Zimmerdecken: Dachkonstruktion unterseitig mit Nut- und Federbrettern aus Fichte verkleidet.

Dacheindeckung Trapezblech, nicht isoliert

Dachrinnen Titanzink

Besonnung/Helligkeit Für Pferdebetrieb ausreichend hell

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz, leicht rauh verrieben

Innenputz Mineralputz, glatt verrieben

Böden / Beläge Glattgezogener Rohbetonboden und Kleinsteinpflaster/Hundeknochen im Bereich der Paddock-Ausläufe

Türen Horizontal teilbare Stalltüren mit verzinkter Stahlzarge und verzinktem Stahlrahmen und Holzausfachung. Das Oberteil mit Lichtelement aus Plexiglas, jeweils an Ost- und Westseite.

Fenster In den Türen

Elektroinstallation Für Beleuchtungszwecke. Im Stall 5 doppelte Langfeldleuchten, im Gangbereich 3 einfache Langfeldleuchten .

Wasser-Sanitärinstallation Einzeltränkebecken für die 5 Einzelboxen

Heizung Unbeheizt

 

Bauzustand und Bauschäden Insgesamt guter Zustand

 

Gebäude 8: Stalldunglager

Rohbau

Baujahr Geschätzt 1980

Nutzung Lager für Pferdemist

Sanierung Unsaniert

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 49,6 m2

Fundamente Vermutlich Streifenfundamente aus Beton

Außenwände Betonsteinmauerwerk 24 cm stark gemischt mit Ziegelsteinen, abgedeckt mit Betondachsteinen

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz glatt und halbrau verrieben

Böden / Beläge Einfache Betonplatte aus glattgezogenem Rohbeton

 

Bauzustand und Bauschäden Das Stalldunglager hat einen altersgemäßen Zustand. An der Einfahrtsseite Anfahrtsschaden durch Frontlader. Die Mauerabdeckung mit Betondachsteinen fehlt zur Hälfte.

Bemerkungen zur Bewertung Es ist nicht bekannt, ob eine Jauchegrube vorhanden ist.

 

Außenanlagen

 

Ein Reitplatz, drainiert und befestigt mit Drainagematten. Diese wurden mit Kies ausgefüllt und darüber Sand. Das hat den Effekt, dass das Wasser ständig abläuft und sich der Sand durch den Pferdetritt mit dem Unterboden nicht vermischen kann. Somit besteht auch nach Regenfällen immer trockene Bodenoberfläche. Alle Geh- und Fahrwege, die im Luftbild erkenntlich sind, sind mit Betonkleinsteinpflaster, sog. Hundeknochenpflaster befestigt.

Baumbestand An der südlichen , nördlichen und östlichen Grundstücksgrenze stehen Pappelreihen. Höhe 0 23 m Stammdurchmesser bis 75cm.

 

Ein mittelgroßer Swimmingpool mit Sitz- und Liegebereich mit Bogendach aus Alubögen. Dacheindeckung anscheinend früher mit Folie oder PVC-Platten, nicht mehr vorhanden. Der Swimmingpool ist seit mehreren Jahren vernachlässigt. Es liegen verfaulte Bretter drin, Laubblätter, Algen, Blüten, Schilf wächst auch schon drin. Dieser Swimmingpool ist insgesamt wertlos. Dieser könnte vielleicht ohne Überdachung wieder zum Leben erweckt werden, aber eine Wertposition stellt dieser Swimmingpool nicht mehr dar und wird daher im Rahmen der Bewertung als wertneutral eingestuft .