Eigentumswohnung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den 2/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnräumen im Erd- und Dachgeschoss nebst Dachsspitz und Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet, in Silcherweg 7, 87727 Babenhausen

• Grundbuch: Babenhausen
• Blatt: 5621
• Gemarkung: Babenhausen
• Flurstück-Nr.: 3843
• 2/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
• Gebäude- und Freifläche zu 660m²

 

Wertermittlungsstichtag: 06.05.2025

Verkehrswert: 374.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Grundbuchdaten Dem jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 2 steht das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem Pkw- Garagenstellplatz. der sich in dem Teil der Doppelgarage befindet, der in dem beigefügten Sondernutzungsplan rot gekennzeichnet ist, sowie an der dort rot gekennzeichneten Gartenfläche zu.

Abgabenrechtliche Situation Der Silcherweg ist nicht erstmalig hergestellt und nicht endgültig ausgebaut. Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB sind nach Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Babenhausen daher bisher nicht berechnet worden. Ein endgültiger Ausbau des Silcherwegs ist gemäß Beschluss vom 20.10.2020 des Marktrats von Babenhausen in absehbarer Zeit auch nicht geplant. Die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserversorgungs- und die Entwässerungsanlage sind für das Grundstück und die vorhandene Bebauung abgerechnet und abgegolten.

Wohn- und Geschäftslage Einfache bis mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im südwestlichen Bereich von Babenhausen in Ortsrandlage, Entfernung zum Ortszentrum ca. 600 m

Bebauung der Umgebung Im Nordosten und Südwesten Wohnbebauung aus Ein-/Zweifamilienhäusern, im Osten Bachlauf des Auerbachs und gegenüberliegend Betriebsgebäude (Werkhallen) eines metallverarbeitenden Betriebes, im Westen unbebaute landwirtschaftlich genutzte Grünlandgrundstücke

Erschließung Zufahrt über asphaltierten oder gekiesten Silcherweg (nicht erstmalig hergestellt und nicht endgültig ausgebaut), Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Immissionen Auf dem Grundstück bestehen Lärmimmissionen ausgehend von den östlich gelegenen Betriebsgebäuden. Bei der Ortsbesichtigung waren insbesondere Lärmimmissionen durch ein Lüftungsgerät im Bereich der westlichen Außenwand der Werkhalle auf FlNr. 3854/5 festzustellen. Lärm- und Geruchsimmissionen können auf dem Grundstück zudem durch die landwirtschaftliche Nutzung der westlich angrenzenden Grünlandgrundstücke zeitweise bestehen.

Hochwasser Das Grundstück befindet sich in ein keinem vorläufig gesicherten bzw. in keinem amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Beim einem Hochwasserereignis am 01./02.Juni 2024 wurden jedoch große Teile von Babenhausen und auch das Bewertungsgrundstück überflutet. Dabei hat der östlich vom Grundstück verlaufende Auerbach das Grundstück im östlichen Bereich, die Garage und den Garagenhof überflutet. In der Garage ist das Wasser ca. 10 cm hoch gestanden. Im Keller des Wohnhauses ist Grundwasser eingedrungen und ca. 1,30 m hoch gestanden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Zweifamilienhaus und eine Doppelgarage. Das Objekt ist in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt. Das Zweifamilienhaus wurde in 2 Abschnitten um 1975 und um 2006/2007 erbaut.

Der um 1975 erbaute westliche Gebäudetrakt (Altbau) besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss und der um 2006/2007 erbaute östliche Gebäudetrakt (Anbau) aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Garage wurde um 2006/2007 erbaut und besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.

Räumlichkeiten

• Kellergeschoss Treppenhaus und Flur (im östlichen Anbau), 1 Kellerraum im Altbau
• Erdgeschoss Treppenhaus/Flur, Bad, Kinderzimmer, Elternschlafzimmer und überdeckte Terrasse (im östlichen Anbau)
• Obergeschoss Treppenhaus, Flur, Arbeitszimmer, WC, Speis, Wohnküche, Balkon (im östlichen Anbau), Wohnzimmer (über westlichem Altbau) und ausgebautes Zimmer über Garage
• Dachgeschoss nicht ausgebauter Dachboden (über östlichem Anbau)

 

Gemeinschaftseigentum

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, Dachspitz im Bereich östlicher Anbau, Garage mit Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss

Bauweise Keller Altbau, Anbau und Garage in Massivbauweise, Erd- und Dachgeschoss Altbau in Holzfertigbauweise, Hersteller unbekannt

Fundamente Beton

Kelleraußenwände vermutlich Mauerwerk aus Betonhohlblocksteinen beim Altbau, Betonwände beim Anbau

Außenwände Holzständerwerk beim Altbau, Mauerwerk aus Leichthochlochziegel beim Anbau und bei der Garage

Innenwände Holzständerwerk beim Altbau EG und DG, Mauerwerk im KG und EG Anbau

Decken Betonhohlkörperdecke über KG Altbau, Stahlbetondecke über KG Anbau, EG Anbau und über Garage, Holzbalkendecke über EG Altbau und über DG Anbau

Treppen Stahltreppe mit Holzstufen KG-EG im Altbau

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine beim Altbau, Dachziegel beim Anbau und bei der Garage

Rinnen/Fallrohre Zinkblech beim Altbau, Titanzinkblech beim Anbau und bei der Garage

 

Ausbau:

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas in den Kellerräumen, Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas beim Altbau EG und DG, Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas beim Anbau, Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas in der Garage

Rollladen/Läden im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Türen/Tore 2 Stahlrahmenkipptore mit Elektroantrieb und Kunststofftüre mit Isolierglas in der Doppelgarage

Innentüren Stahlblechtüren im Heizungsraum

Bodenbeläge Glattstrich im Keller, Betonrohboden in der Garage

Fassade Giebel Westwand Altbau mit Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich, sonst Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Kellerdecke unverputzt, Betonfertigteildecke in der Garage ungestrichen

Besondere Bauteile

• Eingangstreppe bei Wohnung Nr. 1 aus verzinkter Stahlkonstruktion mit Natursteinstufen und Stahlgeländer
• Eingangstreppe bei Wohnung Nr. 2 aus Beton mit Fliesenbelag ohne Geländer, Eingangsüberdachung bei Eingang Wohnung Nr. 2 aus einfacher, unfertiger Holzkonstruktion mit Satteldach und Eindeckung aus Trapezlichtplatten,
• Überdachung Garagenvorplatz (Abm. ca. 6 x 6 m) aus tragender Stahlrohrkonstruktion, Holzsparren und Trapezblechtragschale ohne Dachrinne,
• unfertige Überdachung östlich an Garage angebaut besteht aus einfacher Stahlrohrahmenkonstruktion mit Verkleidung aus OSB-Platten und Pultdach mit Eindeckung aus Trapezblech,
• Terrasse südlich Altbau mit Porhyrbruchsteinbelag oder Holzdielenbelag

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen 2 Waschmaschinenanschlüsse im gemeinschaftlichen Kellerraum

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Fabr. Viessmann Vitola 100, Baujahr 2000, Heizungsunterstützung durch 30 Vakuumsolarkollektoren, 2 Kunststoffbatterieöllagertanks mit 4.500 l Fassungsvermögen

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

Sondereigentumseinheit Nr. 2

Ausbau

Fenster Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas im Kellerraum Nr. 2 und im Wohnzimmer, Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas beim Anbau EG und DG, je 1 Kunststoffdachfenster mit 2-fach-Isolierglas im Wohnzimmer und im Zimmer über der Garage

Rollladen/Läden Kunststoffvorbaurollläden im EG und OG in der Wohnküche und in den Schlafzimmern beim Anbau, in der Wohnküche und im Elternschlafzimmer EG auf Südseite mit Elektroantrieb, Rollladen mit Elektroantrieb am Dachfenster im Wohnzimmer

Türen/Tore Alu-Eingangstüre mit 2-fach-Isolierglas

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPLBeschichtung

Bodenbeläge Glattstrich im Keller Nr. 2, Laminatbelag im Flur EG, in den Schlafzimmern EG, im Wohnzimmer und im Zimmer über der Garage, im Wohnzimmer Laminat auf Trockenestrich, sonst Fliesen im KG, EG und DG, Betonboden mit gescheibter Oberfläche im Dachgeschoss

Treppen Betontreppe KG-EG-DG mit Fliesenbelag und Stahlgeländer, Holzeinschubtreppe ins Dachgeschoss

Wandbekleidungen Fliesen im Bad EG 1,40 m hoch bis raumhoch, Fliesenschilder im WC OG, Nordwand im Arbeitszimmer OG mit Holzbekleidung, Giebelwände im Dachgeschoss Anbau unverputzt, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich

Deckenbekleidungen Nut- und Federholzbekleidung im Kellerraum Nr. 2, sonst Reibeputz und Anstrich

Dachschrägen Gipskarton mit Reibeputz oder Spachtelputz und Anstrich im Wohnzimmer und im Zimmer über Garage, Dachschrägen im Dachboden unbekleidet, nur Zwischensparrendämmung und Dampfbremsfolie vorhanden

Besondere Bauteile

• Terrasse EG Süd und Balkon OG Süd aus tragender Stahlrohrrahmenkonstruktion mit Stahlbrüstungsgeländer, Bodenbelag aus Holzbohlen (insgesamt unfertiger Zustand),
• geplante Erweiterung Balkon auf Ostseite aus Stahlrohrrahmen auf Betoneinzelfundamenten, unfertig und nicht werthaltig

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Einbauküche ca. 18 Jahre alt bestehend aus Unterschränken u-förmig, 3-trg. Oberschrank und 2-tlg. Hochschrank, Korpus, Fronten und Arbeitsplatte kunststoffbeschichtet, Einbauspüle, Elektroherd, Cerankochfeld, Herdablufthaube, Einbauküche ist altersbedingt wertlos, Pelletofen im Wohnzimmer, Fabr. Wamsler PO 59, 6 kW, Alter ca. 8 Jahre, altersbedingt wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Badewanne, Duschwanne mit Glasduschwand, wandhängendes WC und 2 Waschbecken im Bad, wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC OG,

Heizung Fußbodenheizung im Bad EG, im Wohnzimmer, im Flur OG und in der Wohnküche, Heizkörper im Treppenhaus KG, in allen Schlafzimmern, im WC und in der Wohnküche, Handtuchheizkörper im Bad

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Die Wandanstriche im Kinderzimmer sind abgewohnt. Ansonsten befindet sich die Wohnung Nr. 2 in einem normalen Instandhaltungszustand. Der Ausbau der Wohnung Nr. 2 ist großteils in Eigenleistung erfolgt. Die Fliesenarbeiten, die Laminatbodenbeläge, das Treppengeländer und die Dachschrägenbekleidungen sind von einfacher Ausführungsqualität. Im Flur Erdgeschoss der Wohnung Nr. 2 befindet sich ein Durchsichtfenster zur Wohnung Nr. 1. Die Fensteröffnung bedarf einer Schließung.

 

Außenanlagen

 

• Gemeinschaftlich genutzte Flächen: Zugang zu den Hauseingängen gekiest und gesplittet, Garagenhof teilweise aus Betonplatte, mit Betonsteinpflaster belegt oder gekiest und gesplittet, Fläche östlich Garage ist durch Überdachung überbaut
• Sondernutzungsflächen Wohnung Nr. 2: Gartenfläche im Süden aus Betonplatte oder gekiest und gesplittet, Gartenfläche im Osten bis zum Bachlauf aus Grünfläche mit Wildwuchs