Gewerbeimmobilie

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert der Gewerbeeinheit Nr. 5 in der Anlage 84032 Landshut, Goethestraße 3

• Grundbuch: Landshut -weiß-
• Blatt: 24391
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Landshut -weiß-
• 97,64/1000 MEA
• Flurstück-Nr.: 2025/253 und 2025/34
• Gebäude- und Freifläche (Flurstück- Nr. 2025/253) zu 920m²
• Verkehrsfläche zu 50m²

 

Wertermittlungsstichtag: 17.04.2025

Verkehrswert: 93.000,-- €

 

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte dieses Grundstücks versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 104/24#1-3)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Hausverwaltung Es lagen Protokolle der Eigentümerversammlungen 2023 und 2024 zur Bewertung vor. Von der Hausverwaltung wurde mitgeteilt: Monatliches Hausgeld Gewerbeeinheit Nr. 5: 232 €

Mikrolage Der Stadtteil Wolfgang bildet das nordwestliche Stadtgebiet, nördlich des Hauptbahnhofs. (...) Die umliegende Bebauung besteht aus bis zu dreigeschossigen kleineren Wohnanlagen und freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäusern. Südlich der Eichenstraße schließen Acker- bzw. Grünflächen an. Die Geschäftslage ist als unterdurchschnittlich zu qualifizieren. Das Verkehrsaufkommen auf der Goethestraße ist durchschnittlich.

Erschließung Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Goethestraße (Straßendeckung mit Asphaltierung mit zweiseitigem Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Stadtverwaltung zum Stichtag nicht mehr an.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gemäß den vorliegenden Unterlagen wurde das Geschäftshaus im Jahr 2004 errichtet. Seither erfolgten außer den üblichen Instandhaltungsarbeiten keine wesentlichen baulichen Veränderungen. Das Gebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss und Obergeschoss. Die Anlage umfasst insgesamt 5 Gewerbeeinheiten (im EG und OG) und eine Kellereinheit. Im Tiefgaragengeschoss befinden sich 13 Tiefgaragenstellplätze.

 

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton, sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände 0= 36,5 cm).

Decken: Stahlbetondecken.

Dach: Pultdach mit Betonpfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppe: Außentreppe: Metallwangentreppe mit Metallgeländer

Fenster: Gewerbeeinheit Nr. 5: Kleines Kunststofffenster mit Isolierverglasung im Bad, keine Rollos.

Türen: Gewerbeeinheit Nr. 5: Eingangstüre (überdeckt, ebenerdig): Kunststoffkonstruktion mit Oberlichte, Isolierverglasung und festverglastem Seitenteil; im Innenbereich: glatte weißbeschichtete Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt.; Gewerbeeinheit Nr. 6: feuerhemmende Metalltüre.

Böden: Gewerbeeinheit Nr. 5: durchgehend Fliesenbelag. Kellerraum Nr. 6: beschichteter Estrich.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, im Innenbereich Gewerbehandlung Nr. 5 überwiegend glatter Wand- und Deckenputz, Wandfliesen raumhoch im Dusch-Bad und ca. 2 m hoch im WC; Tiefgarage: Sichtbeton mit Anstrich.

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter entsprechend im durchschnittlichen Umfang vorhanden.

Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Wärmeverteilung über Heizkörper.

Tiefgarage: Zufahrt mit Betonverbundsteinpflaster belegt, nicht überdeckt, elektrisch betriebenes Leichtmetalltor, Rampe mit Estrich, Ampelanlage.

 

Gewerbeeinheit Nr. 5

Die zu bewertende Gewerbeeinheit Nr. 5 liegt im Erdgeschoss an der Nordostseite des Gebäudes und ist nach Osten in Richtung Goethestraße ausgerichtet. Der Eingang befindet sich an der Ostseite des Gebäudes. Gemäß Aufteilungsplan handelt es sich um eine Gewerbefläche, bestehend aus einem Verkaufsraum (mit Differenzstufe bzw. sog. Höhensprung), Kammer, Vorraum und WC. Wie bereits erwähnt erfolgte die Nutzung zum Wertermittlungsstichtag als "Wohn-Appartement" mit einem gering veränderten Grundriss: Der Verkaufsraum wurde in einen Wohnbereich mit Küchenzeile und einen Schlafbereich aufgeteilt; neben dem WC wurde ein kleines Duschbad eingebaut.

Nutzfläche laut Aufteilungsplan rd. 50,50 m²

 

Außenanlagen

 

Keine erkennbare Einfriedung. Hauszugang mit Betonsteinpflaster belegt.

 

Beurteilung

Die zu bewertende Gewerbeeinheit Nr. 5 wird als Wohnung für Flüchtlinge genutzt. Für Ladenflächen in dieser Lage besteht nur eine sehr eingeschränkte Nachfrage.