Eigentumswohnung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert 31/100 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 samt Abstellraum sowie dem Sondernutzungsrecht an dem KFZ-Stellplatz ST2 und den Carportstellplätzen Ca6 und Ca7 in Hauptstraße 26, 84427 St. Wolfgang

• Grundbuch: St. Wolfgang
• Blatt: 1847
• SE-Nr.: 2
• Gemarkung: St. Wolfgang
• Flurstück-Nr.: 72/2
• Gebäude- und Freifläche zu 809m²

 

Wertermittlungsstichtag: 14. November 2023

Verkehrswert: 220.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage Die zu beurteilende Wohneinheit Nr. 2 liegt im Obergeschoss des Mehrfamilienhauses in 84427 SI. Wolfgang, Hauptstraße 26. Die Gegend ist weitgehend ländlich geprägt, hügelig und teils leicht bewaldet. Landschaftlich prägend ist das aus Endmoränen entstandene Gattergebirge im Osten des Gemeindegebietes. Die Wohn bebauung wird überwiegend von Einfamilienhäusern bzw. in geringerem Maß Doppel- und Reihenhäusern dominieren. Kleinere Mehrfamilienhäuser runden das Immobilienangebot im Gemeinde-Hauptort SI. Wolfgang ab.

Grundstück Das Grundstück, Flurstück Nr. 72/2 der Gemarkung St. Wolfgang mit dem zu beurteilenden Miteigentumsanteil liegt im Ortskern des Gemeinde-Hauptortes St. Wolfgang, unmittelbar östlich der Bundesstraße BIS. Das Grundstück, Flurstück Nr. 72/2 der Gemarkung St. Wolfgang wird an der Ostseite des Grundstücks durch die Hauptstraße (Bundesstraße B 15) erschlossen. Bei der Hauptstraße handelt es sich um eine vollständig ausgebaute Erschließungsstraße, ohne Straßenmarkierung. Die Oberfläche des Grundstücks, Flurstück Nr. 72/2 der Gemarkung SI. Wolfgang fällt in West-Ost-Richtung ab. Das Grundstück, Flurstück Nr. 72/2 der Gemarkung St. Wolfgang ist ortsüblich erschlossen (Zuwegung, Wasser, Abwasser, Strom). Erschließungsbeiträge sind zum Bewertungsstichtag nicht mehr zu entrichten. Die unmittelbare Umgebungsbebauung wird durch ein Hotel im Norden, Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser im Osten sowie ein Wohn- und Geschäftshaus im Süden gebildet.

 

Gebäudebeschreibung

 

Mehrfamilienhaus

Gebäudeart Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen

Baujahr vermutlich um 1950

Konstruktionsart Massivbau

Anzahl der Vollgeschosse zwei Vollgeschosse (Erd- und Obergeschoss)

Geschossdecken massiv - Stahlbetonmassivdecken (werden im Rahmen der Bewertung aufgrund einer fehl enden Baubeschreibung unterstellt)

Keller keine Unterkellerung

Außenwände massiv - Ziegel, wird im Rahmen der Bewertung unterstellt

Außenansicht verputzt und gestrichen

Innenwände massiv

Dachform Satteldachkonstruktion mit Pfannendeckung - zusätzliche Belichtung der Dachgeschoss- Wohnung durch Dachflächenfenster

Eingangstüren Kunststoff-Eingangstüren mit Lichtausschnitten in Kunststoffrahmen

Hauseingangspodest flaches Eingangspodest, betoniert, mit Klinkerriemchen belegt

Erschließungstreppen Metall-Außentreppe mit Metallrost-Setzstufen, Metallgeländer und -handlauf

Heizung Beheizung der Wohnungen über Elektro-Heizkörper

Warmwasser angabegemäß Warmwasserversorgung über elektrisch beheizbaren Warmwasserboiler im Technikraum

Bau- und Instandhaltungszustand Das Mehrfamilienhaus vermittelt von außen einen vernachlässigten Eindruck mit zahlreichen verspachtelten Rissen an der Außenfassade, die aufgrund der verschmutzten Fassade auffällig sind.

Schall- und Wärmeschutz Nicht mehr den aktuell en Anforderungen genügend (fehlende Wärmedämmung).

Gemeinschaftsanlage Zuwegungen, Hoffläche, Windfang und Zählerraum im Erdgeschoss, Zuwegung zur Hoffläche im Bereich der östlichen Grundstücksfläche, Metall-Außentreppe

Besonderheiten Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Eingangsbereich.

Bauschäden bzw. Instandsetzungsrückstand vorhanden (siehe Gutachten)

Wohnfläche ca. 101 m²

Besonnung/Belichtung zufriedenstellend

Beheizung Wärmeabgabe über Elektro-Heizkörper

Türen Wohnungs-Eingangstür: Kunststoff-Eingangstüre mit Lichtausschnitt in Kunststoffrahmen; Innentüren: Furnierholztüren in Furnierholzrahmen

Fenster Kunststofffenster und Fenstertüren mit Isolierverglasung (Erneuerung etwa im Jahr 2000 I Prägedatum im Innenfalz der Fenster) - keine Rollläden

Wände verputzt und gestrichen bzw. tapeziert

Decken verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen

Bodenbeläge Flur: Laminat; Küche/ Essen: Laminat; Kind: Laminat; Bad: keramische Fliesen; Schlafen: Laminat; Wohnen: Laminat; Dachterrasse: Holzdielen

Elektroausstattung einfache Ausstattung mit Steckdosen und Lichtauslässen

Sanitärausstattung Toilette mit Vorwand-Spülkasten, Badewanne und Einzel-Waschbecken - ca. 2,20 Meter hoch gefliest

Sonstiges Klingelanlage, großzügige Dachterrasse zur Südseite

Instandhaltungszustand Mit Blick auf das vorhandene Baujahr befindet sich die Wohnung insgesamt in einem gepflegten Zustand

 

Anbau an das Mehrfamilienhaus

Anbau an das Mehrfamilienhaus eingeschossiger Anbau südlich des Mehrfamilienhauses

Grundrisskonzeption Flur/Durchgang, Abstellraum I, Abstellraum 2 und Abstellraum 3

Türen Kunststofftüren mit Lichtausschnitt in Kunststoffrahmen

Innenansicht Wände und Decken weiß gestrichen

Bodenbeläge Flur/Durchgang: Rohboden; Abstellräume: Aufgrund der nicht ermöglichten Inaugenscheinnahme nicht bekannt.

Beleuchtung ja

Beheizung ohne Möglichkeit der Beheizung

Bauschäden bzw. Instandsetzungsrückstand vorhanden (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

Die Außenanlagen vermitteln zum Bewertungsstichtag einen vernachlässigten Eindruck.