Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein einfaches Mehrfamilienhaus mit Garagen in Hauptstraße 29/ Nähe Hauptstraße, 84144 Geisenhausen

• Grundbuch: Geisenhausen
• Blatt: 4011
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Geisenhausen
• Flurstück-Nr.: 142 (zu je 1/1 Nutzanteil), 142/1, 142/2
• Gebäude- und Freifläche zu 429m² (Flurstück 142)
• Verkehrsfläche zu 16m² (Flustück 142/2) und 28m² (Flurstück 142/2)

 

Wertermittlungsstichtag: 05.05.2025

Verkehrswert: 300.000 EUR

 

Grundstücksbeschreibung

 

Besichtigungsumfang Am Termin konnten die Außenanlagen, das Grundstück und seine Bebauung von außen sowie das Umfeld ausführlich besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung war eingeschränkt möglich (eine Wohnung, Treppenhaus, eine Garage). (...) Soweit von außen durch Fenster erkennbar, befindet sich die Erdgeschosswohnung im entkernten Zustand und ist augenscheinlich auch unaufgeräumt.

Hochwasser Die Bewertungsfläche liegt in Einmündungsbereich des Haselbachs in die Kleine Vils auf einer Landzunge. Im online- Dienst "Naturgefahren" des Bayer. Landesamtes für Umwelt ist die Situation weitgehend als "Hochwassergefahrenfläche" eingestuft. Die sich aus dieser Situation ergebenden Risiken führen zu Werteinflüssen, auf die im Bodenwertansatz ausführlich eingegangen wird.

Denkmäler, Bodendenkmäler, Ensemble Das zu bewertende Grundstück ist in die Denkmalliste eingetragen: Bodendenkmal

• Aktennummer: D-2-7539-0129
• Kurzbeschreibung: Untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Siedlungsteile im Bereich der historischen Marktsiedlung von Geisenhausen.

Derartige Bodendenkmäler haben keinen unmittelbar zu beziffernden Werteinfluss auf ein Bestandsobjekt. Bei etwaigen Baumaßnahmen können erhöhte Kosten und Bauzeitverzögerungen durch etwaige Funde nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Mikrolage Die Liegenschaft befindet sich etwa 200 m südlich des Ortskerns (Marktplatz) auf der Ostseite der Hauptstraße, die die Landshuter Straße im Norden mit der Vilsbiburger Straße im Süden als Hauptdurchgangsstraße verbindet. Im Bereich des Bewertungsobjektes quert die Hauptstraße die Kleine Vils und den Haselbach. Entlang der Hauptstraße befindet sich Geschäfts- und Wohnbebauung unterschiedlicher Art (z.B. schräg gegenüber VR Bank und Netto), verschiedene Läden, Gastronomie und Rathaus. Die Hauptstraße ist eine asphaltierte, zweispurig mit Gehwegen und teils Längsparkplätzen ausgebaute Straße mit rund 11 m Breite. Das Verkehrsaufkommen ist zum Zeitpunkt der Besichtigung mittel und entspricht ihrer Funktion.

Parkmöglichkeiten Im näheren Umfeld sind auf öffentlicher Straße in kleinerem Umfang Parkmöglichkeiten gegeben, teils zeitlich begrenzt.

Beurteilung im Hinblick auf die Lage an der örtlichen Hauptstraße einfache Wohnlage in einer Marktgemeinde im ländlichen Umfeld

Zuschnitt

• das Grundstück hat unregelmäßigen Zuschnitt
• Die Flurstücke 142/1 und 142/2 sind als Gehweg überbaut und genutzt - unverbindlich mündliche Auskünfte der Gemeinde deuten auf öffentliche Widmung hin, was auch den Unterhalt durch die Gemeinde bedeutet. Seitens der Gemeinde wurde in einem Telefonat am 15.05. signalisiert, dass evtl. Interesse am Erwerb der Gehwegflächen besteht, um eine dauerhaft zufriedenstellende Lösung zu erreichen.

Zufahrten Die Zuwegung zum Haus selbst erfolgt über das südöstlich angrenzende Grundstück im Eigentum der Gemeinde, welches als "beschränkt öffentlich" nutzbar eingestuft ist. In solchen Fällen beschränkt sich die zugesicherte Benutzung nur auf Fußgänger und Radfahrer, nicht auf Kfz-Nutzung. Das bedeutet, dass die Zufahrt zu den Garagen derzeit rein formal nicht legal ist. Im bereits zitierten Telefonat mit Gemeinde wurde auch angedeutet, dass grundsätzlich Lösungen zur Bereinigung der Situation mit dem Gehweg im Zusammenhang mit einer gesicherten Nutzung der Zufahrt mit Kfz besprochen werden können.

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Gemeinde Geisenhausen sind derzeit keine Beiträge ausstehend. Es wird darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen (Neubebauung) Beiträge anfallen können.

Wertbeeinflussende Merkmale Mit dem zu bewertenden Flurstück 142 sind zwei Gemeinderechte zu je 1/1 Nutzanteil verbunden. Derartige Gemeinderechte sind Ld.R. altrechtliche Dienstbarkeiten. Im Bewertungsfall konnten im Zusammenhang mit der gegenständlichen Mehrfamilienhausnutzung keine Begünstigungen oder Vorteile ermittelt werden. Beide Rechte erscheinen zwar prinzipiell vorteilhaft, monetäre oder sonstige Vorteile können daraus aber nicht abgeleitet werden. Sie wirken sich bei etwaigen Verkäufen nicht wertsteigernd aus. Insofern werden sie in diesem Gutachten als wertneutral angesehen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein frei stehendes 5-Familienhaus mit drei integrierten Garagen, das aus einem älteren Bestandsgebäude und einem ergänzenden Neu-/Anbau besteht.

Baujahr Konkrete Angaben zum Baujahr des Bestands waren nicht erhältlich, im Hinblick auf die Bauart I Konzeption kann ein Jahrzehnte zurückliegendes Baujahr, vermutlich aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, durchaus auch aus der Vorkriegszeit, vermutet werden. Der rückwärtige Anbau wurde 2010 genehmigt, sodass ein Baujahr 2010/2011 anzunehmen ist.

Geschosse jeweils Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss (kein Keller)

Konzeption Bestand und Anbau sind T- förmig angeordnet, im Übergangsbereich befindet sich das Treppenhaus (im EG mit Heizungsraum). Im Bestand ist je Etage eine Wohnungen vorhanden, im Anbau im. Erdgeschoss drei Einzelgaragen, darüber je Etage eine Wohnung.

Wohn- und Nutzfläche gesamte Wohnfläche: rund 355 m²

Grundriss Die einzelnen Wohnungen sind überwiegend 3-Zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad, ohne Balkone, ohne Kellerersatzräume. Insgesamt handelt es sich um funktionale Grundrisse mit ausreichender Belichtung (Anbau v.a. nach Osten orientiert, Erdgeschosswohnung direkt am Gehweg gelegen), die einfachen Wohnansprüchen genügen. (Für Details: siehe Gutachten)

 

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Fassade Putz, laut Plan im Bestandsbereich mit Wärmedämmung (ohne Bauteilöffnung nicht konkret prüfbar)

Dach/Dachform Satteldach mit Dachgauben, Eindeckung Dachsteine, Dachflächenfenster

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik übliche Haustechnik mit Gaszentralheizung vorhanden laut Niederschrift des Zwangsverwalters ist die Heizung seit Mai 2024 abgestellt, eine Funktionsprüfung durch den Verfasser erfolgte nicht; funktionale Elektroausstattung

Ausbau insgesamt funktionaler Ausbau

Treppenhaus angewendelte Massivtreppe mit Natursteinbelag

Wände, Decken glatt verputzt

Böden Laminat, Fliesen u.ä. Qualitäten

Fenster Kunststoff isolierverglast

Türen Holzfuttertüren

Sanitär zeitgemäße Badausstattung (Wohnung OG Bestand)

 

Garagen

in das Erdgeschoss integrierte Garagen mit elektrisch betriebenen Rolltoren

 

Beurteilung

Insgesamt handelt es sich um ein einfach konzipiertes 5-Familienhaus im Bestand, mit Handlungsbedarf hinsichtlich umfangreich erkennbarer Schäden und Mängel. (...) Für die Bewertung wird - um eine marktgewöhnliche Vermietung / Nutzung darstellen zu können - die Beseitigung des Instandhaltungsrückstaus, die Instandsetzung der Haustechnik und die Fertigstellung der im Rohbauzustand befindlichen Wohnung angenommen (siehe "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale boG" im Kapitel Verkehrswert).

 

Außenanlagen

 

Die Freiflächen des Grundstücks sind vor dem Haus und den Garagen gepflastert, Restflächen sind in einfacher Art begrünt. Im Bereich der Außenanlagen sind Unrat und sonstige Ablagerungen vorhanden sowie ein äußerlich marodes Fahrzeug ohne Kennzeichen. Im Bereich der gepflasterten Bereiche sind weitere Stellplatz möglichkeiten gegeben.