Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

de Sachverständigen über das mit einem Einfamilienwohnhaus bebautes Grundstück in der Simon-Breu-Straße 5, 84359 Simbach am Inn

• Grundbuch: Amtsgericht Eggenfelden
• Gemarkung: Simbach am Inn
• Band: 120
• Blatt: 4510
• Flurstück-Nr.: 63/3
• Gebäude- und Freifläche zur Grundstücksgröße von 731m²

 

Verkehrswert: € 237.000,-

Wertermittlungsstichtag: 14. März 2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage: Simbach a. Inn, ca. 10.000 Einwohner, ca. 57 km südwestlich der Stadt Passau- bzw. ca. 26 km nordöstlich der Stadt Burghausen gelegene Stadt. Weitere wesentliche Bezugsorte bilden die ca. 33 km nordwestlich von Simbach gelegene Stadt Eggenfelden sowie die ebenfalls in nordwestlicher Richtung ca. 25 km entfernte Stadt Pfarrkirchen. Einen besonderen Standortfaktor für Simbach bildet deren unmittelbare Lage an der Staatsgrenze zur Republik Österreich mit der jenseits des Grenzflusses Inn gelegenen Stadt Braunau a. Inn.

Die Stadt Simbach a. Inn ist insgesamt kleinstädtisch strukturiert, wobei ein ausreichendes Angebot an Bildungseinrichtungen, Geschäften zur täglichen und periodischen Bedarfsdeckung, Einrichtungen der Gesundheitsfürsorge und behördliche Einrichtungen vorhanden ist.

Infrastruktur: Simbach am Inn stellt in1 näheren Einzugsbereich das nächste Kleinzentrum mit den dafür notwendigen infrastrukturellen und versorgungstechnischen Einrichtungen dar. Im Stadtgebiet sind ein Kindergarten und alle gängigen Schulformen vorhanden. Für die Gesundheitsfürsorge stehen ein Kreiskrankenhaus, zwei Privatkliniken, Ärzte aller Fachdisziplinen sowie vier Apotheken zur Verfügung.

Verkehrsanbindung: Der überregionale Straßenverkehrsanschluß wird im wesentlichen durch die teilweise bereits als BAB 94 ausgebaute Bundesstraße 12 (München - Passau) sichergestellt, die in ca. 35 km Entfernung an die BAB 3 (Nürnberg - Passau - Linz) anschließt. Der flächendeckenden Verkehrserschließung dient ein gut ausgebautes Netz an Staats-, Kreis- und Gemeindestraßen. Auch die Straßenverbindungen in das benachbarte Österreich sind gut ausgebaut.

Objektlage: Das Bewertungsobjekt situiert sich im nördlichen, bereits zentrumsnahen Siedlungsbereich der Stadt Simbach am Inn, unmittelbar am Kreuzungsbereich der Maria-Ward-Straße mit der Simon- Breu-Straße.

Umfeld: Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine durchaus aufgelockert bebaute Siedlungsstruktur, die jedoch auch von mehreren Einkaufsmarkt-Ansiedlungen, institutionellen Einrichtungen mit größeren Parkanlagen und umfangreicher Mehrparteien- Wohnbebauung geprägt wird. Als Anbindungsgegebenheit an das öffentliche Verkehrssystem steht eine unmittelbar am bewertungsgegenständlichen Anwesen befindliche Bushaltestelle zur Verfügung.

Versorgungsleitungen: Das zu bewertende Grundstück verfügt über die Erschließungsleistung der öffentlichen Wasserversorgung. Ferner sind Anschlüsse an das Elektrizitäts- und Fernwärmeversorgungsnetz der örtlich zuständigen Versorgungsunternehmen sowie an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG vorhanden.

Entsorgungsleitungen: Die Abwasserentsorgung erfolgt über einen Anschluß an das öffentliche Abwasser-Kanalisationsnetz.

Straßenerschließung: zweiseitig unmittelbare Anschlüsse an öffentliche Straßenflächen (Simon- Breu-Straße und Maria- Ward- Straße). Diese Verkehrsstraßen stehen im Eigentum und Unterhalt der Stadt Simbach am Inn und sind ihren jeweiligen verkehrstechnischen Bedeutungen entsprechend vollständig ausgebaut.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art: für sich freistehendes Einfamilienwohnhaus

Baujahr: Gemäß der Datierung des vorgelegten Bauplanes wurde das Gebäude im Jahre 1967 errichtet.

Bauweise: Der bei Außenmaßen von 9,67 m mal 14,17 m im Grundriß rechteckige Wohnbaukörper verfügt südwestseitig über eine in seiner Grundfläche 2,56 mal 5,51 m messende Terrassennische. Das Wohngebäude umfaßt ein KeIlergeschoß, ein Erd- und ein Obergeschoß sowie einen nicht ausgebauten Dachraum. Den oberen Gebäudeabschluß bildet ein Walmdach.

Nutzung: zu Wohn- und den damit verbundenen Nutzungszwecken; das Anwesen wird durch den Antragsgegner eigengenutzt, ein Mietvertrag bestand zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages nicht.

Wohnfläche: 188,39 m²

Nutzfläche: 101 m²

Belichtungsverhältnisse: Die Fenstergrößen im Verhältnis Glasfläche zur jeweiligen Raumfläche entsprechen den Normen im Wohnungsbau und lassen insgesamt eine gute Tagesbelichtung zu. Belüftung: Das Gebäude bietet die für freistehende Einfamilienhäuser üblichen Quer- und Überecklüftungsmöglichkeiten. Die Sanitärräume werden über Fenster natürlich be- und entlüftet. Freibereiche: Die Freiflächen des Anwesens unterliegen den im Standortbereich auftretenden Immissionsbelastungen, so das sie in der Nutzbarkeit geschmälert werden. Die in den rückwärtigen Grundstücksbereichen vorhandenen Abfriedungen (hohe Stahlbeton-Fertigteilkonstruktion) mindert den Geltungswert der sich anschließenden Freibereiche erheblich.

 

Ausbau

Fußböden: Naturstein-Bruchplatten, Spaltklinkerbeläge, keramische Bodenfliesen, Riemen-Parkett, Kork-Belag, Textilbelag, Eichen-Mosaik-Parkett.

Wände: verputzt und gestrichen, in Teilbereichen Mauerwerk mit Anstrich, in kleineren Bereichen Holzschalung, alte Mustertapete, Spachtel putz

Fliesen:

Küche: in den Arbeits- und Naßbereichen keramische Fliesenschilde

WC (EG): wandhohe, umlaufende keramische Wandverfliesung (Mittel- und Klein- Mosaik) Bad/WC (OG): wandhohe und umlaufende keramische Wandverfliesungen

Deckenuntersichten: Holzdeckenuntersichten unterschiedlicher Art und Ausführung (teilweise Deckenbalken-Imitationen) bzw. verputzt und gestrichen

Fenster: Holzrahmenfenster- und Fenstertüren (Mahagoni) im Verbundsystem, Dreh/Kipp- Anschläge, nicht an allen Fenstern Kunststoff-Rollläden in Aufsatz- Rolladenkästen, Naturstein-Fenstergesimse

Türen: Hauseingangstüre als Holztüre mit Schmiedeeisenbeschlägen, Schließzylinder, Innentüren als versiegelte, teilweise auch lackierte Sperrholztüren in Holzzargen, Im EG zweiflügelige Rundbogentüre (Füllungstüren mit Bleiverglasungs-Einsätzen) zum Tankraum Fh- Stahl- Klappentüre

 

Haustechnik

Küche: L- förmige Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Hochschrank, Arbeitsplatte, Edelstahl-Einfachspüle mit Abtropffläche und Mischarmatur, E-Herd mit Glaskeramik-Kochfeld und Backröhre, Dunstfilter, Geschirrspülautomat, Einbau-Kühlschrank

Sanitär-Installation: WC (EG): Porzellan-Waschbecken mit Einhebe/Mischarmatur, Porzellan-Toilettenbecken mit Spülkasten Bad/WC (OG): Porzellan-Waschtisch mit Einhebe/Mischarmatur, Waschtisch mit Einhebel-Mischarmatur (Schrankeinbauten und -Unterbau), ebenerdige Dusche mit Wandhängender Schlauchbrause und Mischarmatur (Glas- Spritzschutz- Abschirmung), Eck-Einbauwanne mit Schlauchbrause und Einhebel-Mischarmatur, Porzellan-Toilettenbecken mit Spülkasten, Handwaschbecken

Elektro-Installation: dem Wohn- und Nutzungszweck des Gebäudes entsprechend ausgeführte und dimensionierte Elektroinstallationen mit einer ausreichenden Anzahl an schaltbaren Brennstellen und Steckdosen, Klingelanlage, Hörfunk und TV-Empfang über terrestrische Antennenanlage

Heizung: mit Fernwärme versorgte Zentralheizungsanlage; Raumbeizung über Radiator-Heizkörper mit Hk- Thermostatventilen; im Windfang Kaminofen

Warmwasseraufbereitung : über Zentralheizungsanlage

Sonstige Installationen: Umwälz- und Filteranlage für das Schwimmbecken

 

Außenanlagen

 

Die zur Maria- Ward- Straße führende Hauszuwegung ist mit einem Beton-Pflasterbelag befestigt. An dieser Seite befindet sich ein mit Makadambelag befestigter Kfz-Abstellplatz.

Südwestlich schließt sich an die in das Wohnhaus eingebundene Terrasse eine weitere mit Werksteinplatten belegte Freisitzfläche an, der das in Stahlbeton ausgeführte, geflieste Schwimmbecken folgt. Weitere Zuwegungsflächen bestehen aus lose verlegten Platten. Die übrigen Freiflächen des Grundstückes sind als Gartenflächen mit Rasen, Bepflanzungsflächen und vereinzeltem Gehölzbewuchs angelegt.

Einfriedungen: Auf einer Teillänge der Grenze ist eine Sichtschutzheckenbepflanzung vorhanden.