Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Anwesens Hauptstraße 59 in 84183 Niederviehbach

• Grundbuch: Niederviehbach
• Blatt: 1283
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Niederviehbach
• Flurstück-Nr.: 74/2
• Gebäude- und Freifläche zu 335m²

 

Wertermittlungsstichtag: 03.05.2024

Verkehrswert: 50.000,00€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage im Gemeindegebiet im Hauptort Niederviehbach, unmittelbar östlich der Hauptstraße und am Flusslauf des Viehbachs

Umgebungsbebauung dörfliche Siedlungsstruktur mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden unterschiedlichen Baualters westlich der Hauptstraße z.T. geschlossene und im Übrigen offene Bauweise, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. ausgebauter Dachgeschosse

Erschließungssituation die fußläufige Erschließung und Zufahrt erfolgt von der öffentlichen Kreisstraße DGF 1 (Hauptstraße) aus über eine kleine Brücke und über das im Eigentum der Gemeinde stehende Grundstück Flst.-Nr. 15/31 nach Auskunft der Gemeinde handelt sich hierbei um den Loichinger Weg; dieser ist öffentlich gewidmet, allerdings ist eine andere (falsche) Flst.Nr. verzeichnet, die Kommune konnte somit nicht abschließend die öffentliche Widmung für die Flst.-Nr. 15/31 feststellen es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das kommunale Entwässerungs- und Wasserversorgungsnetz die Herstellungsbeiträge nach KAG fur die Wasserentsorgung

wurden fiir die gesamte Grundstücksfläche von 335 m2 und für eine Geschossfläche von rd. 195 m2 erhoben und bezahlt für die Wasserversorgung liegen dem zuständigen Erschließungsträger keine Bescheide vor; er teilte mit, falls keine Herstellungsbeiträge nach KAG erhoben worden sind, wären dies zwischenzeitlich verjährt; somit sind die Beiträge rur das vorhandene Grundstücks und die Bestandsbebauung abgegolten im Übrigen ist mit keinen Erschließungsbeiträgen nach § 127 BauGB zu rechnen

Umwelt-, Natur- und Wasserschutz Das Anwesen befindet sich aber aufgrund der unmittelbaren Lage am Viehbach in einem wassersensiblen Bereich. Diese Gebiete kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen oder zeitweIse hoch anstehendem Grundwasser mit Nutzungsbeeinträchtigungen kommen kann. Die Antragstellerin und der Antragsgegner teilten am Ortstermin übereinstimmend mit, dass im Jahr 1991 im Bereich des gegenständlichen Anwesens ein Hochwasserereignis mit einem Wasserstand von ca. 1, 10m über dem Erdgeschossfußboden eingetreten ist. Dies ist durch eine Fotoaufnahme dokumentiert. Die Antragstellerin verwies auf eine weitere Überschwemmung mit einem Wasserstand von ca. 40 cm beim Pfingsthochwasser 1999. Hierzu liegt keine Dokumentation und keine Bestätigung des Antragsgegners vor.

Tatsächliche bauliche Nutzung Auf dem Anwesen ist ein nicht unterkellertes freistehendes Einfamilienhaus mit EG, 1. OG und nicht ausgebautem DG errichtet. An der südöstlichen Grundstücksgrenze existiert ein nicht unterkellertes Nebengebäude. Dieses setzt sich aus einer Pkw-Garage mit Speicher und einem eingeschossigen Schuppen zusammen.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Die gegenständliche Immobilie wird seit Dezember 2022 nicht mehr bewohnt. Es existieren keine mietvertraglichen Vereinbarungen. Die Wertableitung stellt auf einen bezugsfreien Zustand ab.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung freistehendes Einfamilienhaus, an der südöstlichen Grundstücksgrenze Nebengebäude (Pkw-Garage mit Lagerschuppen)

 

Wohngebäude

Das Ursprungsbaujahr des Wohngebäudes ist nicht bekannt. Vermutlich stammt es aus dem frühen 20. Jahrhundert. 1931 errichtete man einen Kamin und 1964/65 wurden ein Badezimmer eingebaut, die Fenster und Türen erneuert (inkl. Vergrößerung der Öffnungen) sowie die Umfassungswände mit Bimshohlblocksteinen untermauert. Aus den 1960er Jahren stammen vermutlich die Elektroinstallationen. Im Übrigen sind keine wertsignifikanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen erkennbar.

 

Wohnfläche (WFL) insgesamt ca. 135 m²

 

Baukonstruktion

Fundamente / Bodenplatte vmtl. in Stampf- und Stahlbeton

Umfassungs-/ Innenwände Bimshohlblocksteine und Holzblockbauwände, bis ca. 25 cm

Decken Holzbalkendecken

Balkone nicht vorhanden

Dachkonstruktion zimmermannsmäßiges Satteldach In Holzkonstruktion mit ca. 30°-Neigung

Dacheindeckung Ziegeleindeckung mit Querlattung

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus Stahlblech

 

Ausbau

Fassadengestaltung mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen

Fenster / Fenstertüren Verbund-Drehkippfenster in Holzkonstruktion aus 1964, z.T. Kunststoffrollläden mit Gurtzug im DG Holzrahmenfenster mit Einfachverglasung aus dem Ursprungsbaujahr

Eingangstüre in Holz-/ Glaskonstruktion, aus 1964

Innentüren im EG Füllungstüren mit glatten Türblättern bzw. mit Glasausschnitt in Holzzargen, vmtl. aus den 1960er Jahren im 1. OG Holzrahmentüren mit Holzzargen aus dem Ursprungsbaujahr

Bodenbeläge überwiegend Holzdielen und -bretter, Teppichboden, Werksteinbelag im Flur und in den Sanitärbereichen, im EG Z.T. in den 1990er Jahren aufgrund des Hochwasserereignisses erneuert

Wandbehandlung verputzt und gestrichen bzw. Tapetenbelag, Küche mit Fliesenspiegel, Badezimmer umlaufend ca. 1,60 m hoch gefliest, beim WC umlaufend ca. 1,00m hoch Holzschalung, im DG sichtbare Holzblockwände

Decken-/ Dachuntersichten verputzt und gestrichen, z.T. sichtbare Holzkonstruktion, keine Wärmedämmmaßnahmen beim DG

Treppen einläufige Holztreppen aus dem Ursprungsbaujahr

 

Gebäudetechnik

Sanitärausstattung Stand-WC mit Druckspülung, separates Badezimmer mit Waschbecken und Einbaubadewanne, Standard der 1960er Jahre

Heizung / Warmwasser Holzeinzelöfen mit Abgasführung über Dach Küchenherd (Typ Lohberger LHS 90,3), Nennwärmeleistung 8,5 kW, aus 2007 Badeofen (Typ Kaldewei 315), Nennwärmeleistung nicht bekannt, aus 2009 im Wohnzimmer Kaminofen (Typ Oranier 1210), Nennwärmeleistung und Baujahr nicht bekannt beim Waschbecken im Bad Warmwasserversorgung dezentral über Boiler

Elektroinstallation Unterverteilung, Steckdosen, Lichtschalter und Deckenbrennstellen; im Treppenhaus im 1. OG Elektrohauptabsicherung mit Schraubsicherungen und Wechselstromzähler Standard der 1960er Jahre

TV/Audio Fernsehantenne

 

Nebengebäude

Gebäudeart Garage mit Lagerschuppen

Baujahr ca. 1972

Geschosse eingeschossige und nicht unterkellerte Ausführung, der nicht ausgebaute Dachraum erstreckt sich nur über die Garage, er ist über den Schuppen mit einer Leiter erreichbar

Umbau keine

Modemisierung/ Sanierung keine

Brutto-Grundfläche (BGF) Garage rd . 40 m², Schuppen rd. 31 m2, insgesamt rd. 71 m2 (

Brutto-Rauminhalt (BRI) Garage rd. 63 m3, Schuppen rd. 103 m3, insgesamt rd. 166 m3

Bauweise Massivbauweise und Holzständerkonstruktion

Fundamente / Bodenplatte Beton und Stahlbeton

Umfassungs-/ Innenwände Betonsteine, Fassaden der Garage verputzt und gestrichen, im Übrigen nur Spritzbewurf bzw. unverputzt bei der Nordwestfassade des Lagerschuppens beplankte Holzständerkonstruktion

Decken bei der Garage in Stahlbeton

Dachkonstruktion/-eindeckung Satteldach in Holzkonstruktion mit ca. 27°-Neigung, Ziegeleindeckung, Regenrinnen und Fallrohre aus Stahlblech

Tore manuelles Garagenschwingtor in Stahlkonstruktion, beim Schuppen Holztor

Bauausführung einfach

Erhaltungs-/ Pflegezustand unterdurchschnittlich

Gesamtbeurteilung im Rahmen der möglichen Neubebauung steht eine Freilegung von dem Nebengebäude an

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen z.T. Mauerwerkseinfriedung

Geländebefestigungen z.T. Betonbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen und Strauchbewuchs

Sonstiges Stützmauern und Außentreppe mit Stahlgeländer

Beurteilung im Rahmen der möglichen Neubebauung steht eine Freilegung der baulichen Außenanlagen an