Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das bebaute Grundstück in Meisenweg 2 in 89257 Illertissen

• Grundbuch: Au
• BV lfd. Nr. 1
• Blatt: 2538
• Gemarkung:
• Flurstück: 400/5
• Gebäude- und Freifläche zu 6 a 90 qm

 

Wertermittlungsstichtag: 16.11.2023

Verkehrswert: 639.000€ (Davon entfällt auf Zubehör: 3.000€ Einbauküche; 26.000€ Photovoltaikanlage mit Akkuspeicher)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich nordwestlich von Illertissen im Osten des Ortsteil Au in einem älteren Wohngebiet.

Umgebende Bebauung Ausnahmslos ältere Wohnhäuser.

 

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Norden an die öffentliche Straße (Meisenweg) angeschlossen. Westlich führt der Fasanenweg am Grundstück vorbei (Straßenecklage).

Straßenart Wohnerschließungsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Kabel/Telefon. Gas nicht vorhanden, Kabel nicht genutzt (Angabe der Eigentümer).

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

 

Gebäudebeschreibung

 

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit DG-Einliegerwohnung und Doppelgarage mit hinterem Geräteraum sowie Nebengebäuden (Schuppen, Ställe etc.) bebaut.

 

Zweifamilienhaus

 

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, 1-geschossiges Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung im ausgebautem Dachgeschoss und Bühne im Spitz.

Art der Baulichkeit Massivbauweise

Gesamte Wohnfläche Hauptwohnung ca. 141 qm

Wohnfläche DG Einliegerwohnung ca. 50 qm

Baujahr nach Baugesuch Ca. 1973/1974.

Renovierungen Außenputz mit Anstrich; 2010 Boden Küche EG; 2014 Böden Einliegerwohnung; Ende 2016 Böden EG + Treppenaufgang zum DG; 2017 - 2018 komplette Renovierung der DG-Wohnräume; Modernisierung Bäder und WC EG + DG; Neuer Edelstahlschornstein (Kamin), PV-Anlage; Fenster beim Eingang.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges UG mit Feuchteproblemen; Alte Fenster und Dachfenster; Riss in der Wand beim Giebelbalkon.

 

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Massiv verputzt vermutet.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Alte ursprüngliche Dachziegeldeckung.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecke.

Geschosstreppen Stahlunterkonstruktion mit aufliegenden Massivholzstufen, schmiedeeisernem Geländer und Teppichbodenstufen.

Kellertreppe Stahlunterkonstruktion mit aufliegenden Massivholzstufen.

Fassade Putz gestrichen. Kein Vollwärmeschutz vorhanden.

Fenster Alte ursprüngliche isolierverglaste Holzfenster mit PVC-Rollläden. Alte Wohndachflächenfenster.

Haustüre Ältere Haustüre aus Holz.

Besondere Bauteile Kelleraußentreppe. Eingangstreppe EG. Giebelbalkon im DG ist in der Bruttogrundfläche enthalten.

 

Technische Installationen

Heizung Ölzentralheizung. Kellergeschweißter Öltank 9.300 l von 1973. Heizkessel und ca. 300 l Warmwasserspeicher von ca. 2002. Der Warmwasserbehälter wird seit 2017 über die PV-Anlage erwärmt (Wärmepumpenspeicher).

Elektroinstallation Vermutlich ursprüngliche Installation unter Putz.

Sanitärinstallation Modernisierung Bäder und WC (Objekte und Raumausstattung) 2017/2018. Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Energieausweis Ein Energieausweis ist nicht vorhanden/ wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude entspricht wohl nicht den derzeitigen Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz.

 

Doppelgarage mit Geräteraumanbau

 

Allgemein Nicht unterkellerte Doppelgarage, massive Bauweise mit Flachdach mit hinterem Geräteraum und offenem Unterstand zum Garten. 2 elektrisch betriebene alte holzverkleidete Garagenkipptore. Etliche Putzrisse in der Garage. Das Dach wurde einschließlich der Blechumrandung vermutlich bereits saniert.

Gesamte Nutzfläche ca. 47 qm

Baujahr Ursprüngliches Baujahr vermutlich ca. 1973; Erweiterung Garage 1975 (Geräteraumanbau)

 

Beschreibung der Wohnungen

 

Lage der Wohnungen Die Hauptwohnung befindet sich im gesamten Erd- und im östlichen Dachgeschoss des Gebäudes mit Keller im UG und Bühne im Spitz. Die Einliegerwohnung befindet sich im westlichen DG.

Größe der Wohnung(en)

• Hauptwohnung EG + DG ca. 141 qm
• Einliegerwohnung DG ca. 50 qm

Anzahl der Zimmer

• Erdgeschoss allgemein: 1 Treppenhaus mit Flur (Windfang);
• Hauptwohnung EG: 1 schmale Diele/Flur; 1 Gäste-WC mit WC und Handwaschbecken; 1 Bad mit großer Duschecke, wandhängendem WC mit Hygienedeckelaufsatz („Popodusche") und Doppelhandwaschbecken; 1 Küche; 1 Esszimmer; 1 Wohnzimmer; 1 Kinderzimmer; 1 Schlafzimmer; 1 Terrasse nach Süden
• Dachgeschoss allgemein: 1 offenes Treppenhaus mit Luftraum über EG und offenem Flur/Diele im DG
• Hauptwohnung DG: 2 Zimmer
• Dachspitz: 1 Bühne
• Einliegerwohnung DG: 1 Flur; 1 Bad mit Badewanne, Handwaschbecken und WC; 1 Küche (Kinderzimmer); 1 Wohnzimmer (Schlafzimmer); 1 Schlafzimmer (Kinderzimmer); 1 Giebelbalkon nach Westen

Kellerräume 1 Treppenhaus mit Flur; 1 Öltanklagerraum; 1 WC-Raum; 1 Heizungsraum; 1 Hobbyraum mit Heizung; 1 Wasch- und Trockenraum; 2 Kellerräume

Grundrissgestaltung Durch offenes Treppenhaus im EG und DG keine Abgeschlossenheit der Hauptwohnung. Einliegerwohnung zweckmäßig geschnitten.

 

Ausstattungsstandard

• Hauptwohnung EG + DG

Böden, EG Schlafzimmer mit Laminat, Kinderzimmer Kork, restliche Böden EG Fliesen. Schlafräume DG mit Laminat.

Wände, EG Raufaser, Bad Fliesen, DG Filzputz weiß gestrichen.

Decken, glatt weiß gestrichen.

• Einliegerwohnung DG

Böden, Wohnzimmer und Schlafzimmer Laminat, Küche und Bad Fliesen.

Wände, Raufaser gestrichen, Bad Fliesen.

Decken, Putz glatt weiß gestrichen.

 

Gesamteindruck Innen neu renoviert und modernisiert. Fassade und Fenster alter Zustand.

Vermietbarkeit Gut, bei unterstelltem geräumten Zustand.

 

Außenanlagen

 

Garagenzufahrt gepflastert mit Betonsteinen. Eingang und Umgang mit Plattenbelag. Terrasse im Süden mit Betonplatte, darauf Fliesen. Etliche Schuppen wie Hühnerstall, Blechschuppen etc. Entlang der Straße niedrige Mauer mit Lattenzaun. Rest begrünt mit Hecke im Süden.