Mehrfamilienhaus

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Grundstück in 89335 Ichenhausen, Kaiserstraße 2

• Grundbuch: Ichenhausen
• Blatt: 4217
• Gemarkung: Ichenhausen
• Flurstück-Nr.: 270/12
• Gebäude- und Freifläche zu 314m²

 

Wertermittlungsstichtag: 29.09.2023

Verkehrswert: 395.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 5.000€; zwei Einbauküchen OG und DG)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Beurteilung der Lage Das Grundstück befindet sich in der Ortsmitte von Ichenhausen in einer durchschnittlichen, ruhigen Wohnlage. Es ist rd. 200 m (Luftlinie) vom Ortskern entfernt.

Erschließung Das Flurstück wird von Norden, über die öffentlich gewidmete Kaiserstraße erschlossen. Die Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung für die vorhandene Bebauung abgerechnet. Da die öffentlich gewidmete Kaiserstraße zum Zeitpunkt des Ortstermins im Bereich des Bewertungsgrundstücks noch nicht endgültig hergestellt ist (Schotterbelag), muss davon ausgegangen werden, dass zukünftig noch Erschließungskostenbeiträge nach BauGB anfallen können. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Gas, Strom und Telekommunikation angeschlossen.

Nachbarbebauung Nördlich des Objekts befindet sich ein öffentlicher Parkplatz und oberhalb des Parkplatzes liegen ein Küchenmöbelgeschäft, Banken sowie eine Zahnarztpraxis. Östlich, südlich und westlich befinden sich zwei- bis dreigeschossige Gebäude mit (hauptsächlich) wohnwirtschaftlicher Nutzung.

Vermietbarkeit Derzeit sehr gut

 

Gebäudebeschreibung

 

Art der Gebäude Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise. Die Garage ist als Fertiggarage auf einem massiv errichteten Keller aufgestellt. Zusätzlich befindet sich im Garten eine Holzhütte einfacher Bauart.

 

Wohnhaus

 

Beurteilung Wohnhaus Das Zweifamilienhaus in Massivbauweise befindet sich in einem dem Bau- bzw. Umbaujahr entsprechenden Zustand und hat einen durchschnittlichen Ausstattungsstandard. Eine Sanierung der Gebäudehülle inklusive Wärmedämmung steht in den nächsten Jahren an.

Baujahr und Modernisierungen Das Baujahr des Wohngebäudes ist unbekannt. Aufgrund der Gebäudetypologie wird von einem (Um-)Baujahr in den 1950er Jahren ausgegangen. Der Gewölbekeller deutet auf ein früheres Ursprungsbaujahr hin. Die Baugenehmigung der Garage datiert auf den 27.07.1972, sodass ein Fertigstellungsjahr von 1972 als realistisch unterstellt werden kann. Des Weiteren erfolgte im Jahr 2005 der Anbau der Balkone sowie der Gaube im Dachgeschoss. In dieser Zeit wurden vermutlich auch das Dachgeschoss ausgebaut und die Wohnungen modernisiert.

Rohbau Boden, Wände und Decken sind in Massivbauweise errichtet. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt. Der Dachaufbau ist unbekannt. Das Satteldach ist mit vermutlich asbesthaltigen Wellplatten eingedeckt sowie die Dachgaube mit Dachziegeln. Bei dem Keller handelt es sich um einen aufgemauerten Gewölbekeller, welcher bei der Besichtigung nicht zugänglich war.

Die Garage ist in Fertigbauweise errichtet und verfügt über ein Flachdach. Eine außenliegende Treppe führt in den massiv errichteten Keller unter der Garage. Die Gebäude sind verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt.

 

Ausbau

Wandbekleidungen

• EG: Verputzt und gestrichen, in der Küche im Arbeitsbe-reich Fliesenspiegel.
• 1. OG: Tapeziert bzw. tapeziert und gestrichen.
• DG: Verputzt und gestrichen.
• Badezimmer: Gefliest, 1.OG + DG raumhoch, EG ca. 1,80 m hoch.

Deckenbekleidungen

• EG: Verputzt und gestrichen.
• 1. OG: Abgehängt, verputzt und gestrichen.
• DG: Verputzt und gestrichen, teils mit Holzpaneelen ver-kleidet.

Bodenbeläge

• EG: Betonwerksteinfliesen, Fliesen, Laminatboden, Teppichboden.
• 1. OG: Laminatboden, Vinyl o.ä.
• DG: Laminatboden.
• Badezimmer: Fliesen.

Fenster Kunststofffenster mit Isolierverglasungen und Drehkippbeschlägen. Im Dachgeschoss zusätzlich schrägliegende Dachflächenfenster.

Fensterbänke Innen: Teils Naturstein, teils beschichtete Holzwerkstoffplatten; Außen: Bleche.

Verschattung Außenliegende Aufbaurollläden mit manueller Bedienung und Kunststoffpanzern.

Türen

• EG-DG: Furnierte Holztüren bzw. Holztüren mit Kunststoffbeschichtung in Holzumfassungszargen teils mit Glasausschnitten. Im EG beträgt die lichte Durchgangshöhe teilweise nur 1,80 m.
• 1. OG Balkon: Kunststoffhaustüre mit Glasausschnitt.
• DG Balkon: Kunststofffenstertüre.

Treppen

• EG-1.OG: Zweiläufige Podesttreppe mit Vinyl- oder PVC-Bodenbelag.
• 1.OG-DG: Holzpodesttreppe ohne Gehilfe.

Balkon Stahlbetonplatten mit Fliesenbelag. Diese lagern auf Stahlbetonstützen. Stahlgeländer mit Holzbeplankung sind als Absturzsicherung angebracht.

Einbauküche

• EG: Einfache Einbauküche ohne nennenswerten Restwert. Die Eigentumsfrage (Mieter, Eigentümer) ist nicht geklärt.
• 1. OG: Einbauküche mit weißen Fronten und Holzwerkstoffarbeitsplatte sowie Herd, Ofen, Dunstabzug.
• DG: Ähnliche wie 1. OG.

 

Haustechnik

Heizungsinstallation Im EG bis zum DG werden die Räume durch Blechheizkörper mit Thermostatventilen erwärmt. Im DG befindet sich eine Gastherme, Fabrikat Buderus Loga Max plus GB 112, unbekanntes Baujahr mit einem Pufferspeicher und einem Warmwasserspeicher. Die Heizungsinstallation scheint neueren Datums zu sein (vermutlich aus 2005). Im EG ist ein Kaminanschluss vorhanden. Im OG ist ein Schwedenofen (Funktionsfähigkeit unklar) aufgestellt.

Sanitärinstallation Der Wasseranschluss wird vermutlich im Keller ins Ge-bäude geführt. Das Bad im EG ist ausgestattet mit Handwaschtisch mit Einhandmischgarnitur, Badewanne mit Einhandmischer und Handbrause sowie einem Waschmaschinenanschluss. Das WC im EG ist ausgestattet mit Standklosett mit Aufputzspülkasten. Das Bad im 1. OG ist ausgestattet mit Handwaschtisch mit Einhandmischgarnitur, wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten und bodengleicher Dusche mit Rinnenablauf, Einhandmischgarnitur und Überkopfbrause sowie einem Waschmaschinenanschluss. Das Bad im DG ist ausgestattet mit wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten, Übereckbadewanne mit Handbrause und Einlaufexcenter mit Einhandmischer und Waschtisch mit Einhandmischgarnitur sowie einem Waschmaschinenanschluss.

Elektroinstallation Im EG befindet sich die Unterverteilung für die EG-Wohnung sowie ein FI-Schalter. Im 1. Obergeschoss befindet sich ein Zählerkasten mit zwei Eintarifzählern und den Hauptschaltern sowie eine Unterverteilung. Der Telefonanschluss wird im DG ins Haus geführt. Der Stromanschluss wird vermutlich im Keller ins Gebäude geführt.

 

Garage

 

• KG: Einfache Holztüre, Estrichboden, Wände verputzt und gestrichen.
• EG: Fertiggarage mit Flachdach. Decke, Boden und Wände aus Beton. Einfaches, manuell bedienbares Stahlblechtor. Äußerer Kellerabgang mit Stahlgeländer. Die Stützwand ist verputzt.

 

Bauschäden und -mängel

vorhanden (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

 

Die Garagen- bzw. Hofzufahrt und die Terrasse sind mit Betonsteinen befestigt. Der Garten ist mit Rasen angesät. Der Hauszugang ist mit Waschbetonplatten befestigt.

Eine kleine Gartenhütte / Carportprovisorum ist aufgestellt.

Die Hauszuleitungen haben vermutlich eine übliche Länge haben.