Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert das mit einen Zweifamilienhaus und Doppelgarage bebaute Erbbaurecht in 84030 Ergolding, Wiesenstraße 2

• Erbbaugrundbuch des Amtsgerichtes Landshut
• Gemarkung Ergolding
• Blatt 4049
• FlNr. 3477/5

 

Verkehrswert: 506.000,-- € (davon entfällt auf Zubehör: 1.000,00€ (Einbauküche im Erdgeschoss))

Wertermittlungsstichtag : 07.10.2022

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage: Ergolding ist eine aufstrebende Marktgemeinde mit ca. 13.000 Einwohnern im niederbayerische Landkreis Landshut. Der Ort schließt in nordöstlicher Richtung nahtlos an das Stadtgebiet von Landshut an, wobei die Bundesstraße B 299 die Gewerbegebiete von Ergolding und Landshut trennt. Ergolding ist an das Netz der städtischen Verkehrsbetriebe angeschlossen, die nächsten Stadtbushaltestellen sind fußläufig zu erreichen. Am Ort sind die üblichen infrastrukturellen Einrichtungen wie Grund- und Mittelschule sowie Kindergärten vorhanden, des Weiteren eine Realschule und das Landkreisgymnasium. An Freizeiteinrichtungen ist das Hallen- und Freibad Ergomar zu nennen. Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs sind in ausreichender Anzahl vorhanden.

Mikrolage: Das zu begutachtende Erbbaugrundstück liegt in einer gewachsenen Wohnsiedlung südlich der Industriestraße an der Ecke Wiesenstraße / Sonnenstraße.

Die Entfernung zum nördlich gelegenen Marktgemeindeortszentrum mit Rathaus beträgt rd. 2 km (Luftlinie), zur südwestlich gelegenen Landshuter Altstadt rd. 2,5 km. Die umliegende Bebauung besteht aus ein- und zweigeschassigen Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Wohnlage ist aufgrund des erhöhten Verkehrsaufkommens (Durchfahrtsverkehr für Ortskundige) auf der südlich angrenzenden Sonnenstraße beeinträchtigt. Das Verkehrsaufkommen auf der Wiesenstraße beschränkt sich dagegen im Wesentlichen auf Anlieger. Störende Gewerbebetriebe sind in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Grundstücksgröße: 863 m²

Erschließung Das Eckgrundstück ist durch die ausgebaute Wiesenstraße und Sonnenstraße (jeweils Straßendeckung mit Asphaltierung, einseitiger Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Baujahr: 1954

Raumkonzept

• 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss: Schlafzimmer und Kinderzimmer 1 mit Westausrichtung, Küche mit West-/Nordausrichtung, Wohnzimmer mit Nord-/Ostausrichtung, Kinderzimmer 2 und Bad mit Ostausrichtung, Gang innenliegend .
• DG-Wohnung inkl. Dachspitz-Räume: Wohnzimmer und Schlafzimmer 1 mit Westausrichtung, Schlafzimmer 2 und Küche mit Nordausrichtung, Bad mit Ostausrichtung, Kammer und Gang innenliegend. Über eine Wendeltreppe vom Flur aus ist der ausgebaute Dachspitz zugängig. Der Dachspitz gliedert sich in zwei Räume und einen Flur.

 

Wohnflächen It. Berechnungen in Anlage 5: EG-Wohnung rd. 88 m2 DG-Wohnung inkl. Dachspitz rd. 102 m2 (davon DG: 74m 2; Dachspitz: 28m²)

 

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände vermutlich aus Stampfbeton (Wandstärke der Umfassungswände d =40 cm), sonstige Umfassungs und Zwischenwände vermutlich aus Vollziegel- oder Hohlblocksteinmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d =30 cm).

Decken: UG: Stahlbeton, sonst Holzbalkendecken.

Dach: Satteldachstuhl mit Schalung und Biberschwanzdeckung; kleine Dachgaube mit seitlicher Kupferblechverkleidung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Alte Holztreppe (aus dem Baujahr), Holzgeländer zum Dachgeschoss; "interne" Wendeltreppe ohne Geländer zum Dachspitz; Betontreppe zum Keller.

Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach-lsolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; Kunststoffrollos; DG-Abstellkammer: altes Metalldachliegefenster mit Drahtverglasung.

Türen: Wohnhauseingang (im südlichen "Anbau", Podeststufen): LeichtmetallKonstruktion mit Isolierglasausschnitten; Wohnungseingangstüren (EG und DG): beschichtetes Türblatt; im Innenbereich: beschichtete Türblätter, teils mit Glasausschnitt, Schiebetüre im EG zwischen Küche und Wohnzimmer; einfache Brettertüren im Keller.

Böden: EG-Wohnung: überwiegend Parkett, Fliesenbelag in der Küche und Bad; DG/Dachspitz-Wohnung: überwiegend Laminat, Fliesenbelag im Bad; Treppenflur-EG: Fliesenbelag ; Treppenflur-DG: Holzdielenboden; Keller: Estrich.

Decken- und Wand- behandlung Fassade mit Rauputz und Anstrich; im Innenbereich Wände und Decken überwiegend mit glattem Putz und Anstrich, im Erdgeschoss und Dachspitz z.T. abgehängte Decken mit Einbauleuchten; Dachschrägen im Dachgeschoss und Dachspitz mit Gipskartonverkleidung und Anstrich; Wandfliesen raumhoch im EG-Bad und halbhoch im DG-Bad.

 

Technische Installation:

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation: EG-Wohnung-Bad: Acryleckeinbauwanne, Dusche in einer Nische, Waschtisch, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten; DG-Wohnung-Bad: Acryleinbauwanne, Waschbecken, Stand-WC mit Unterputz-Spülkasten, Elektro-Boiler; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss; Waschraum: Waschmaschinenanschluss.

Heizung: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung, geschweißter Tank (Fassungsvermögen 6,300 I), Wärmeverteilung im Erdgeschoss über Fußbodenheizung, im Dachgeschoss über Heizkörper. Balkon (auf Anbau): Stahlbeton, Estrich, Metallgeländer.

Zubehör: EG-Einbauküche (ältere Ausstattung, Baujahr nicht bekannt): Oberund Unterschränke, Elektro-Herd mit Cerankochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Spüle, Kühlschrank.

 

Doppelgarage

 

Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden; Pultdach mit Welleternitdeckung, zwei alte Metallkipptore, Estrich.

 

Außenanlagen

 

• Einfriedung zur Straße mit Holzbretterzaun bzw. Grünhecke, Hauseingang und Garagenzufahrt jeweils mit Metalltor; zu den Nachbargrundstücken Maschendrahtzaun.
• Hauszugang mit Betonplatten belegt.
• Garagenzufahrt und -vorplatz aufgekiest.
• Freisitz mit Betonplattenbelag.
• Gartenaufwuchs bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.

 

Beurteilung

 

Im Jahr 2014 erfolgten umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen (u.a. neue Bodenbeläge, Fenster, Heizungsanlage). Die Lage ist aufgrund des erhöhten Verkehrsaufkommens auf der südlich angrenzenden Sonnenstraße beeinträchtigt. Insgesamt kann die Wohnlage als durchschnittlich im innerörtlichen, gewachsenen Bereich von Ergolding beurteilt werden.

 

Schäden und Mängel konnten bei der Ortsbesichtigung festgestellt werden: • Die Wendeltreppe zum Dachspitz ist sehr steil und ohne Geländer. Die Ausführung entspricht nicht den einschlägigen Sicherheitsvorschriften.