Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Grundstück bebaut mit Wohnhaus, PKW-Garage und Nebengebäude in Baumgartener Straße 7, 85405 Nandlstadt

• Grundbuch: Freising
• Blatt: 2463
• Gemarkung: Nandlstadt
• Flurstück-Nr.: 934/1, 934, 934/4
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 6.296m²
• Flurstück 934: 2458 m²
• Flurstück 934/1: 1223m²
• Flurstück 934/4: 2615m²

 

Wertermittlungsstichtag: 11.01.2024

Verkehrswert: € 620.000,-

 

Grundstücksbeschreibung

 

Objekt Im westlichen Bereich des Grundstücks befinden sich ein teilunterkellertes Wohnhaus mit Keller, Erdgeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss. In dem Gebäude befinden sich zwei Wohneinheiten. Des Weiteren befinden sich in diesem Grundstücksbereich eine PKW-Einzelgarage, ein Holzschuppen und ein Carport. Angabegemäß wurde das Grundstück früher als Gärtnerei genutzt. Im Bereich des Flurstücks Nr. 934 befinden sich aus dieser Zeit noch zwei Gewächshäuser.

 

Geometrie und Beschaffenheit

Qualität des Bodens

Kulturart Grünland

Klasse L 11 b3

Wertezahl 42/34

 

• Eine Teilfläche des Grundstücks ist als "wassersensibler Bereich" gekennzeichnet.

 

Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen. Westlich des Grundstücks befinden sich gewerblich genutzte Flächen einer Zimmerei und eines Sägewerks. Unmittelbar nördlich des Grundstücks befinden sich die Flächen des Waldbades. Östlich des Grundstücks befinden sich vereinzelte Wohnbebauung, Wald- und Grünflächen und Sportplatzflächen. Südlich der Baumgartener Straße schließen Waldflächen an.

Erschließung Das Grundstück wird von Süden durch die Baumgartener Straße erschlossen. Die Straße ist end ausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Ein Gehweg ist angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und Telekommunikation sind vorhanden. Nach Auskunft der Bauverwaltung des Marktes Nandlstadt sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlichrechtlichen Beiträge zu entrichten. Es wird somit unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw. zum Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind.

Baurecht Bautechnisch aus der Sicht des Bauamtes, ist die Lage der Grundstücke für eine Bebauung sehr kritisch zu beurteilen. Weitere Informationen finden Sie im Gutachten

Nutzung I Mietvertrag Das Wohngebäude wurde von den Eigentümern horizontal in zwei nicht abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt. Die beiden Wohneinheiten werden angabegemäß jeweils von einem Eigentümer bewohnt und sind nicht vermietet.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohngebäude

Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein freistehendes teilunterkellertes Wohnhaus mit Keller, Erdgeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss. Das ursprünglich als Einfamilienhaus errichtete Gebäude wird derzeit als Zweifamilienhaus mit einer Wohneinheit im Erdgeschoss und einer Wohneinheit im Dachgeschoss genutzt. Die Wohneinheiten sind jedoch nicht abgeschlossen . Das Bestandsgebäude wurde auf

der Nordseite nachträglich durch einen Anbau erweitert. Dias Gebäude hat eine einfache und zweckmäßige Architektur mit einem Satteldach mit Zwerchgiebel, Einzelfenstern und einer Putzfassade.

Baujahr ursprüngliches Baujahr ca. 1946, Anbau Nordseite angabegemäß ca. Mitte 1960er Jahre

Konstruktion Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Beton- und Mauerwerkswänden, Massiv- und Holzbalkendecken und einem Satteldach mit Holzdachstuhl ausgeführt.

Raumeinteilung In dem ursprünglich als Einfamilienhaus errichteten Gebäude befinden sich eine Wohneinheit im Erdgeschoss und eine Wohneinheit im Dachgeschoss. Die Wohneinheiten sind jedoch nicht abgeschlossen. Der Hauseingang befindet sich auf der Südseite des Gebäudes. Die Wohnung im Dachgeschoss ist über eine innen liegende Treppe zu erreichen. Das Bestandsgebäude (südlicher Teil) ist geringfügig unterkellert. Der Anbau (nördlicher Teil) ist vollständig unterkellert. Der Keller des Anbaus ist nur über eine KeIleraußentreppe zu erreichen.

Wohnfläche überschlägig rd. 125,00

 

Baubeschreibung

Rohbau / Fassade

Gründung Streifenfundamente

Außenwände Mauerwerk, Keller teilweise Beton

Fassade Putzflächen gestrichen

Decken Massivdecke über Keller, Holzbalkendecke über EG

Dach Satteldach, Dachstuhl in Holzkonstruktion, Eindeckung mit Betonpfannen, Spenglerarbeiten in Titanzinkblech

Treppen Keller Bestand: Betontreppe; Keller Anbau: Außentreppe aus Beton; EG / DG: Holzwangentreppe ohne Geländer (steil und schmal)

Fenster Kunststofffenster mit Isolierverglasung Flur EG Glasbausteine

Balkon nicht vorhanden

 

Innenausbau

Innenwände Mauerwerk

Wandflächen Putzflächen gestrichen, Sanitärräume Fliesen, Küche EG Fliesenspiegel

Deckenflächen Putz- bzw. Trockenbauflächen gestrichen, teilweise Paneele oder Styroporplatten, DG te ilweise Sichtbalken

Fußböden Keller: Beton- und Fliesenböden; EG / DG: Fliesen-, Laminat-, PVC- und Teppichböden

Türen Hauseingang: Holztüre mit Glasausschnitt; Wohnungen / Zimmer: Holzfüllungstüren beschichtet

Sanitärräume Bad EG: Badewanne, Waschbecken und Hänge-WC, Fliesenboden, Wände raumhoch gefliest, mittlerer Standard , ca. 2009 modernisiert; Bad DG: Dusche, Waschbecken und Hänge-WC, PVC-Boden, mittlerer Standard, ca. 2009 modernisiert

 

Haustechnik / Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen

Heizung Zentralheizung ölbefeuert (Baujahr ca. 2009), Kompaktheizkörper, Kellertank aus Kunststoff, Warmwasser über Zentralheizung

Elektro Der Funktion des Gebäudes entsprechend durchschnittlich ausgelegt, Verteilung mit Automatensicherungen und FI- Schutzschalter

Bes. Bauteile KeIleraußentreppe

Bes. Einbauten Einbauküchen (nicht bewertet), Holzofen EG

 

Durchgeführte Arbeiten

• ca. 2007: Erneuerung Dach
• ca. 2009/2010: Dämmung Dachflächen, Erneuerung Heizungsanlage, Erneuerung Fenster, Modernisierung Bäder, Sanierungsmaßnahmen Sanitär- und Elektroleitungen, Renovierungsmaßnahmen Wohneinheiten (z.B. Malerarbeiten, Bodenbeläge, etc.)

Mängel I Schäden partielle Schäden im Bereich der Fassade (Farb- und Putzabplatzungen, Risse; ; Feuchtigkeitsschäden Keller Bestand; partielle Feuchtigkeitsschäden im Sockel bereich der Kellerwände des Anbaus; Feuchtigkeitsschäden mit Putz- und Farbabplatzungen im Eingangsbereich (Windfang); altersbedingte Abnutzungen (z.B. Malerarbeiten erforderlich)

Energetische Eigenschaften Die Anforderungen an die energetische Qualität von Neubauten sind in den letzten Jahren stark gestiegen und werden von diesem Bestandsgebäude bei weitem nicht erfüllt. Es liegt ein im Jahr 2022 ausgestellter Energieausweis gemäß §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, der auf Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt wurde. Der Endenergiebedarf beträgt demnach 124,8 kWh/(m²a).

 

PKW-Garage

Beschreibung Südwestlich des Wohngebäudes befindet sich eine nicht unterkellerte PKW- Einzelgarage. Die Garage wird von Südosten über ein Kipptor mit Blechfüllung erschlossen. Die Garage ist in Massivbauweise mit einem Betonboden , Mauerwerkswänden und einem Pultdach mit Trapezblechdeckung erstellt.

Baujahr: ca. 1968

Mängel/Schäden aufsteigende Feuchtigkeit; altersbedingte Abnutzungen

 

Carport

Beschreibung Etwa 20 m südöstlich des Wohngebäudes befindet sich ein offener Carport mit zwei PKW-Stellplätzen. Bei dem Carport handelt es sich um eine Holzkonstruktion mit einem Pultdach mit Trapezblecheindeckung.

Baujahr angabegemäß ca. 2010

 

Holzschuppen

Beschreibung Nördlich des Wohngebäudes befindet sich ein eingeschossiger Holzschuppen. Bei dem Schuppen handelt es sich um eine Holzkonstruktion mit einem Pultdach mit Trapezblecheindeckung. Im westlichen Bereich des Schuppens befindet sich ein Einbau in Massivbauweise.

Baujahr angabegemäß ca. 1980er Jahre

 

Gewächshäuser

Beschreibung Etwa 25 m nordöstlich des Wohngebäudes befinden sich Gewächshäuser. Die Gewächshäuser stammen aus der Zeit der ehemaligen Gärtnerei. Bei den Gebäuden handelt es sich um verglaste Metallkonstruktionen.

Baujahr nicht bekannt

 

Außenanlagen

 

Die Freiflächen um das Wohngebäude bestehen aus Grünflächen mit Büschen und Bäumen und angelegten Wege- und Terrassenflächen. Im nordwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein Teich. Im östlichen Grundstücksbereich befinden sich Grünflächen mit Büschen und Bäumen sowie die Gewächshäuser der ehemaligen Gärtnerei. Das Grundstück ist mit Maschendraht- und Holzzäunen eingefriedet. An der Nordgrenze zum Freibad hin befindet sich ein Doppelstabmattenzaun. In Teilbereichen sind Hangabfangungen vorhanden.