Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Grundbesitzes mit baulichen Anlagen in 84036 Landshut; Dräxlmairweg 8

• Grundbuch: Landshut
• Blatt: 3912
• Gemarkung: Berg
• Flurstück-Nr.: 134/10
• Gebäude- und Freifläche zu 464 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 19.02.2024

Verkehrswert: 310.000,-- €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Vermietung und Verpachtung Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag unbewohnt und war nicht vermietet

Mikrolage Der Hofberg mit Annaberg zählt zu den bevorzugten Wohnlagen von Landshut, da sich hier eine ruhige Höhenlage mit guter Zentrumsnähe verbinden. Im Bereich des Annaberges ist vorwiegend villen artige Bebauung gegeben; auch in unmittelbarer Nähe des zu begutachtenden Objekts besteht der Umgriff aus großparzelligen Grundstücken mit zum Teil villenartiger Bebauung. Die Wohnlage ist ausgesprochen ruhig , da im Bereich des Dräxlmairwegs im Wesentlichen nur Anlieger verkehren, zumal er wegen der geringen Breite nur als Einbahnstraße ausgewiesen ist. Störende Gewerbetriebe sind in der näheren Umgebung nicht vorhanden.

Topographie Das Gelände fällt leicht nach Westen ab. Tragfähiger Baugrund ist augenscheinlich vorhanden. Beeinträchtigungen durch einen hohen Grundwasserstand bestehen nicht.

Erschließung Das Grundstück ist nur über einen nicht ausgebauten, aufgekiesten Privatweg sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Nach Auskunft des Grundbuchamtes sind in Abteilung II des Grundbuches des Privatweges weder ein Geh- und Fahrtrecht, noch Ver- und Entsorgungsleitungsrechte eingetragen. Die Zufahrt zur Garage und der Zugang zum Haus wird von den Eigentümern des Privatwegs (FI.Nrn. 134 und 134/4) letztendlich geduldet. Es besteht vermutlich zumindest ein Notwegerecht.

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Grundstück ist mit einem alten Einfamilienwohnhaus, einer Doppelgarage und einem weiteren kleinen Wirtschaftsgebäude bebaut.

 

Einfamilienhaus

Bauzeit Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft der Eigentümer wurde das Einfamilienhaus als eingeschossiges, sogenanntes Behelfshaus im Jahr 1944 errichtet. Im Jahr 1957 wurde es dann an der Ostseite erweitert, um ein Geschoß aufgestockt und renoviert. Seither erfolgten keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

grundrissliche Gliederung Das Wohngebäude ist nicht unterkellert und besteht aus Erdgeschoss und Obergeschoss mit flachem Pultdach. Die Nutzung erfolgte bisher als Einfamilienhaus. Raumprogramm:

• Erdgeschoss: Zugang von der Ostseite, Eingangsbereich mit Windfang und WC, innenliegende Treppendiele, Wohnzimmer (Süd- und Westausrichtung), Esszimmer, Küche, Arbeitszimmer und Waschraum.
• Obergeschoss: Schlafzimmer mit Balkon (Südausrichtung), drei Kinderzimmer, Bad und Diele.

Wohnfläche rd. 146 m²

 

Bauliche Ausführung mit nachfolgenden hauptsächlichen Merkmalen

Grundkonstruktion: Massivbauweise Umfassungs- und Zwischenwände aus Hohlblockstein oder Ziegel mauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände 0= 24 cm).

Decken: Stahlbetondecke über Erdgeschoss, Holzbalkendecken über Obergeschoss.

Dach: Pultdach mit Ziegelpfannendeckung.

Treppen: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag und Metallgeländer.

Fenster: Alte Holzverbundfenster.

Türen: Hauseingangstüre Holzkonstruktion; im Innenbereich einfache Sperrholztüren.

Böden: Fliesenbelag in Sanitärräumen, sonst Laminat, PVC und Teppiche.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit Plattenverkleidung , nach Angabe ohne Asbestbelastung, im Innenbereich Wände überwiegend verputzt und gestrichen; Wandfliesen raumhoch in den Sanitärräumen.

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind in unterdurchschnittlichem Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation: Bad : Eckeinbauwanne, Waschbecken, Hänge-WC mit Tief-Spülkasten; WC: Waschbecken, Stand-WC mit Unterputz-Spülkasten. Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss.

Heizung: Ölzentralheizung , Wärmeverteilung über Heizkörper.

 

Garage

Massivbauweise, zum Teil Betonwände, zum Teil Mauerwerkswände, betoniertes Flachdach mit Begrünung, Sektional-Rolltor, Estrich.

 

Beurteilung

Das Wohnhaus ist massiv überaltert und vermüllt. Eine Renovierung ist unter Berücksichtigung des maroden Zustands und des hohen Bodenwertes wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll. Das Grundstück kann erst nach einer Entrümpelung und dem anschließenden Abriss der Bestandsbebauung einer höherwertigeren Nutzung zugeführt werden. Risiken bestehen noch wegen der unsicheren Erschließungssituation (...)

 

Außenanlagen

 

Einfriedung zum Privatweg mit Klinkergartenmauer sonst mit Maschendrahtzaun, z.T. Gartenmauer. Hauszugang mit Betonplattenbelag. Verwilderter Garten mit Aufwuchs bestehend aus Bäumen, Strauchwerk und Rasen.