Eigentumswohnung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung Nr. 5 mit Kellerabteil in der Wohnanlage Tuchinger Straße 35, 85356 Freising

• Grundbuch: Neustift
• Lfd. Nr.: 1 161/1000 MEA (ETW samt Kellerraum)
• SE-Nr.: 5
• Blatt 2755
• Gemarkung: Neustift
• Flurstück: 618/5
• Gebäude- und Freifläche zu 1325 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 06.11.2023

Verkehrswert: 435.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage: Der Stadtteil Tuching befindet sich im nordöstlichen Stadtgebiet von Freising, nördlich der Isar und der Bahnstrecke (München-Regensburg); im Westen führt die Bundesstraße B301 vorbei. Die Wohnanlage mit dem Bewertungsobjekt liegt im nördlichen Stadtteilbereich, an der Tuchinger Straße (Tempo-30 km-Zone), rd. 100 m nördlich der Landshuter Straße.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Tuchinger Straße (asphaltierte Straßendecke, kein Gehweg) sowie durch Kanal , Wasser, Strom und Gas erschlossen . Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Stadtverwaltung Freising nicht mehr an.

Energieausweis Ein Energieausweis vom 10.04.2019 gemäß GEG (Gebäudeenergiegesetz) liegt der Sachverständigen vor. Der Energieverbrauchskennwert beträgt für das Gebäude, ermittelt auf der Grundlage des Energieverbrauchs von drei Jahren (01 .06.2015 - 31.05.2018), inklusive dem Energieverbrauch für Warmwasser rd. 137 kWh/(pro m2 und Jahr).

 

Gebäudebeschreibung

 

Baubeschreibung: Gemäß vorliegenden Unterlagen wurde auf dem Grundstück FINr. 618/5 im Jahr 1977 ein vollunterkellertes dreigeschossiges Wohnhaus mit insgesamt sechs Wohnungen und zwei Garagengebäude mit insgesamt zehn Garagen errichtet. Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfolgte erst im Jahr 1987 (It. Teilungserklärung vom 07.04.1987).

Gemäß Angabe der Hausverwaltung wurden neue Kunststofffenster eingebaut, im Jahr 2013 die Heizungsanlage erneuert. Seither erfolgten außer den üblichen Instandhaltungsarbeiten keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

Das vollunterkellerte Mehrfamilienhaus gliedert sich in Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Untergeschoss befinden sich Gemeinschaftsräume (Wasch- und Trockenraum, Fahrradabstellraum) und der Heizraum. Der überdachte Hauseingang (mit Podeststufe) befindet sich an der Ostseite. An der Außenseite des Hauseingangs ist ein Klingeltableau inkl. Gegensprech- und Briefkastenanlage installiert. Das Haus ist mit einem Treppenhaus (UG bis DG) ausgestattet. Eine Aufzugsanlage ist nicht vorhanden.

Grundkonstruktion: Kellerumfassungswände aus Beton (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm).

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldachstuhl mit Pfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer mit PVC-Handlauf;

Fenster: Wohnung Nr. 5: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; Kunststoffrollos; im Keller: alte Metallfenster mit Metallgitter.

Türen: Hauseingangstüre (überdacht, Podeststufe): Leichtmetallkonstruktion mit Glasausfachung inkl. festem Seitenteil mit Klingel- und Wechselsprecheinrichtung, integrierte Briefkastenanlage; Wohnungseingangstüre: einfaches furniertes Türblatt (aus dem Baujahr); im Innenbereich (Wohnung Nr. 5): einfache, furnierte Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt (aus dem Baujahr); Keller: z.T. feuerhemmende Metalltüren, einfache Türblätter.

Böden: Wohnung Nr. 5: überwiegend Laminat oder PVC-Belag in den Wohn-, Schlafräumen und Flur, Fliesenbelag im Bad, alte Klinkerfliesen im WC; Treppenhaus: Natursteinbelag; Kellerflur: Teppichbelag auf Estrich.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich; Treppenhaus: Strukturputz mit Anstrich; in der Wohnung Nr. 5: Wände und Decken mit Putz und Anstrich, Wandfliesen ca. 2 m hoch im Bad und halbhoch im WC, Fliesenschild am Küchenarbeitsplatz.

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation: Bad (renoviert): Badewanne, Dusche mit Kabine, zwei Waschbecken, Waschmaschinenanschluss;

Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Wärmeverteilung über Heizkörper.

Loggia: Betonkragplatte, Metallgeländer mit Kunststoffbeplankung , Klinkerbelag, alte Markise.

Kellerabteil Nr. 5: nicht besichtigt

 

4-Zimmer-Wohnung Nr. 5

 

Die 4-Zimmer-Wohnung Nr. 5 ist nach Westen, Norden und Osten orientiert. Alle Räume sind vom Wohnungsflur aus erschlossen. Die Ausrichtung der Räume ist wie folgt: das Wohnzimmer, Küche und Eltern-Schlafzimmer nach Westen; Kinderzimmer 1 nach Norden und Osten; Kinderzimmer 2, Bad und WC nach Osten. Bis auf den innenliegenden Flur mit Diele und Garderobe sind alle Räume über Fenster belichtet und belüftet. Die Loggia mit Westausrichtung ist vom Wohnzimmer und vom Schlafzimmer zu betreten.

Wohnfläche laut Aufteilungsplan: 95,77 m²

 

Zur Wohnung gehört das rd.10 m² große Kellerabteil Nr. 5 (It. Aufteilungsplan).

 

Außenanlagen

 

• Einfriedung zur Straße mit Holzlattenzaun auf Betonsockel.
• Verkehrsflächen und Hauszugang z.T. mit Asphaltbelag, z.T. mit Betonpflastersteinen.
• Grünstreifen südlich und westlich des Wohnhauses: Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk.