Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Zweifamilienhaus mit 1.352 m² teilbarer Grundstücksfläche in Wasenweg 2, 84174 Eching-Hofham

Grundbuch: Eching

Blatt: 1127

Lfd. Nr.: 1

Gemarkung: Eching (Landshut)

Flurstück-Nr.: 71

Gebäude- und Freifläche zu 1.352 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 07.07.2024/ 1. Juli 2024/ 17.05.2024 (Qualitätsstichtag der Bewertung)

Verkehrswert: 850.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage Wasenweg 2 - ehemalige Althofstelle Hofham 4 - im Dorfgebiet von Hofham bei Eching / Landshut; Ortsrandlage Hofharn Nord-Ostseite - nach der Abfahrt von der Bundesstraße B 11 geradewegs auf die Isarstraße als Hauptstraße von Hofharn und rechts in die voll erschlossene Anliegerstraße und Sackgasse Wasenweg, am rechten Ende des Wasenwegs; keinerlei Verkehrsbelastung, keine Lärmbelastung durch die Bundesstraße B 11

Bebauung / Nutzungsart klassisches, massives, solides Zweifamilienhaus der 70er Jahre mit abgeschlossener 4-Zimmer-Erdgeschosswohnung (102 m²) , abgeschlossener 4-Ziimmer-Obergeschosswohnung (99 m²); 2 Vollbäder & 2 separate WC, alle mit Neu-Fenster; technisch saniert: nachgedämmt und neueste ÖI-Brennwert-Therme zzgl. zentraler Lüftungsanlage mit Wärmetauscher; neue Fenster. Doppelgaragen-Anbau zzgl. freistehender Garage, Gemüsegarten; Altbaumbestände. Aufteilbares Anwesen.

Standard & Zustand mittlere bis leicht gehobene Ausstattung, guter funktionaler, haustechnisch auf dem aktuellen Stand; Schönheitsreparatur und Pflege- & Putzstau.

Äußere Erschließung 3 - 4 m breiter, bituminierter Anlieger-Weg Wasenweg entlang der gesamten West- & Nordseite mit ca. 71 m Länge; drainierte, eingefasste Stichstraße mit Anlieger Gabelung mit ca. 5 m Radius an der Nordwest Tangente des Flurstücks und einer 10m breiten, aber nicht ausgebauten Trichteröffnung ins Feld (auf Höhe der Hausgarage über die Nordspitze des Flurstücks Nr. 71 hinaus).

Innere Erschließung Wasser (kommunaler Zweckverband Isar-Vils-Gruppe), Abwasser (kommunal; Weixerau), Strom (Bayernwerke AG / E-ON), Telefon (Telekom), Kabel-TV - nicht verfügbar, Erdgas - nicht verfügbar;

Internet VDSL 100

Immissionen 2 ldw. Betriebe inklusive Tierhaltung; inkl. offener Gülle- Wirtschaft der Süd- und Ostseite des Objekts.

Bewirtschafter Eigennutzung eines Miteigentümers

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage von 1977, Doppelgarage von 1979; Bienenhaus. Stillgelegte Kleinklärgrube.

 

Wohnfläche ca. 102 m² (EG) + 99 m² (4 OG) = ca. 201m² Netto-Wohnfl

Nutzfläche Keller ca. 90 m² Nfl; voll erschlossen und beheizbar

Nutzfläche Dachgeschoss ca. 125 m² Nfl; Volldämmung (Dach & Bodendecke)

 

Zweifamilien-Wohnhaus von 1977

Gebäudeart / Typ Offene Bauweise eines Zweifamilienhauses mit einem abgeschlossenen massiv gemauerten Treppenhaus, einer abgeschlossenen 4- Zimmer-Erdgeschoss-/Gartenwohnung mit 102 m² Netto-Wohnfläche plus identischer Wohnung im Obergeschoss mit 99 m² NettoWfl; EG-OG - Differenz ist der zzgl. Terrassenbereich im EG. Das Wohnhaus ist mit 6 abgeschlossenen Räumen voll unterkellert; zzgl. Außentreppe. Das Dachgeschoss ist ein voll erschlossenes, ausbaufahiges; NHK-Typ 1.12; Kellergeschoss, KG, ca. 2,1 m lichte Höhe: Siehe Grundriss und Flächen-Aufstellung im Anhang.; Erdgeschoss, EG, 2,4 m lichte Höhe: Siehe Grundriss und Flächen-Aufstellung im Anhang.; Obergeschoss, OG, 2,4 m lichte Höhe: Siehe Grundriss und Flächen-Aufstellung im Anhang.; Dachgeschoss. DG. lichte Höhe: 0 2.00 m; Gedämmt, voll erschlossen, nicht ausgebaut; Kniestock 0,6 m, 30° Neigung/Sattel;

Baujahr / Alter 1977 : 2024 / ca. 47 Jahre alt

Konstruktionsart Massivbau auf Stahlbetonfundamentstreifen und -platten, Stahlbetondecken nach genehmigter Haftungsstatik;

Keller-Außenwände Stampfbeton B 160, Abdichtung / Dichtungsschlämme, auf halber Höhe angesetzte Beton- Licht- und Lüftungsschächte; MetallIRiegelfenster aus der Bauzeit.

Außenwände massiv; gemauert mit 30er Porotonziegel

Außenfassade 4-lagiger Putz, nachträglich zusätzlich aufgedämmt (Wärmedämmverbund), verputzt und weiß gestrichen;

Dachform und Art Stehender Fichtendachstuhl mit 30° - Sattel, Schalung, Pappe, Stein-Eindeckung; Unterdämmung (nach 2005)

Außenfenster & -türen Weiß beschichtete Kunststofffenster als sog. Energiesparfenster mit Mehrfach-Wärmedämmglas; einfache, weiß beschichtete Beschläge; stellenweise Fliegengitter, gedämmte Rollläden (-Kästen). (nach 2005).

Hauseingang fehlender Wärmeschutz kompensiert durch Windfang des Zugangs und Windfang des abgeschlossenen, separaten Treppenhauses.

Innenwände, tragend massiv; gemauert mit 24er Ziegel, verputzt und gestrichen bzw. befliest;

Trennwände ll ,5er Ziegel, verputzt und gestrichen bzw. gefliest;

Decken Stahlbeton-Massivdecken; durchgängig

Fußbodenaufbau schwimmender Zement-Estrich mit Trittschalldämmung;

Türen, innen Baujahrstypische furn. Holzausführungen mit Sichtglas; tlw. schwere Türen / Holzzargen;

Treppenhaus ummauertes, betoniertes, befenstertes Geschoßtreppenhaus; einarmige gegenläufige Stahlbetontreppen mit Zwischenpodesten, durchgängiger, hoch polierter Steinbelag, Eisen-Ziergeländer mit PVC-Handläufen;

Fußböden Diverse Laminate sowie Vollholz-Parkett und Dielenböden; Steinzeug in den Naßbereichen;

Sanitäreinrichtungen pro Wohnung/Etage ein Vollbad mit Wanne, Dusche, Waschbecken; Vollausstattung mit klein-flächiger Keramik;

Heizung Neue Weishaupt-Öl-Brennwerttherme; Nennwert: ca. 25 kW. Wärmeabgabe per wandmontierter massiver Konvektoren / weiße Glieder-Eisenguss-Heizkörper; Kamin.

Brennstoffspeicher ,,10.000 Liter"; ca. 8.000 Liter stählerner Heizöl-Speicher in sauber abgemauerter Auffangwanne.

Warmwasser zentrale Versorgung; Speicherkapazität: 155 1

Installationen zentrale Lüftungsanlage mit Wärmetauscher

Energieverbrauchskennwert Energieausweisung / Berechnungen stehen nicht zur Verrugung. Eine überdurchschnittliche Gesamtenergieeffizienz ist auf Basis der beachtlichen Massivbauweise der 70er Jahre (mit 30 cm Hochloch Ziegeln) zzgl. eines Wärmedämmverbundsystems und der komplett neuen Zentralheizungsanlage mit einem zentralen Kamin anzunehmen.

Baumängel / Bauschäden / Zustand fehlende Abdeckung der Keller-Außentreppe, 2 fehlende Dachpfannen am Kaminblech, beschädigtes, Frost gesprengtes Fliesenpodest an der Hauptterrasse Ost, altersbedingte Gebrauchspuren im Boden-, Wand-, Deckenbereich: Schönheitsreparaturstau. Wand-Leck/ Abflussrohr des EG Küchenspülbeckens; genereller, insgesamter Reparatur-, Putz- und Pflegestau innen und außen, erneuerungsbedürftige Gesamtanstriche innen und außen;

 

Garagengebäude-Anbau

Baujahr / Alter 1977; (1974 -1977) / 47 Jahre;

Gebäudeart / Typ Massiv-Anbau, nicht unterkellert; NHK Basis- Typ 2.22 Grundgeschoss Gge. , 2,6 m lichte Höhe: Einzelraum, abgeschlossen; zzgl. Hauszugang, Dachspeicher - nicht erschlossen.

Nutzung Doppelgarage, Lagerfläche; Haus-Außengang

Konstruktionsart Massivbau; Stahlbetonfundamentplatte, Ziegelmauerwerk

verputzt und weiß gestrichen, Nadelholz-Dachstuhl mit Pfanneneindeckung Nordwand verkleidet I Faserzementplatten;

Türen zwei elektrische Blech-Sektionaltore; Dachboden mit halbhoher hölzerner Außentüre I Kniestocktüre mit angelehnter Leiter.

Fenster zwei vergitterte Holzrahmenfenster aus dem Baujahr (1977)

Boden versiegelter Zementboden

Installationen Strom

Baumängel/ Bauschäden nicht ersichtlich, nicht bekannt; (eine lockere Faserzementplatte)

 

Freistehende Doppelgarage im Vorgartenbereich

Diese wurde 1979 als landwirtschaftliches Nebengebäude genehmigt. Es steht im Vorgarten-/ Westbereich und damit im potenziellen Gebäude- und Freiflächenbereich eines potenziell selbständigen Einfamilienhaus-Grundstücks mit ca. 515 m² (von 1.352 m²). Zum Bewertungszeitpunkt dient diese Garage als Kaltlager. Unter der Annahme des Zerschlagungswertes sind fiir den Nebengebäude-Bestand weder ein negativer Freilegungs-/ Abbruchkostenposten noch monetär positive der Bestandsnutzung darstellbar.

 

Außenanlagen

 

Einfriedung sichtliche Abgrenzungen entlang der gesamten West- und Nordseite durch die Anliegerschaft am eingefassten und versiegelten kommunalen Wasenweg;