Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienhaus (ZFH), Pkw-Doppelgarage (DG) mit Holzlager- und Geräteraum in Glockshub 6, 84416 Taufkirchen (Vils)

• Grundbuch: Erding von Gebensbach
• Band: 9
• Blatt: 419
• Lfd. Nr.: 8 (in Terminsbestimmung: 4)
• BV Nr.:
• Gemarkung: Gebensbach
• Flurstück-Nr.: 181
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 7470m²

Wertermittlungsstichtag: 11. März 2025

Verkehrswert: 473.000,00€

 

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 81/24, sowie 3 K 81/24#1-5)

 

Grundstücksbeschreibung

Lagemerkmale Das zu bewertende Grundstück liegt am südwestlichen Außenrandbereich der Gemeinde im Ortsteil Gebensbach. Die Umgebungsbebauung ist durch weitere Hofanlagen bzw. landwirtschaftliche Objekte geprägt. Das Objekt selbst ist von Ackerland , Grünland und Wäldern umgeben.

Grundstücksbeschreibung Das Flurstücke mit den Nummern 181 und 827 sind mit einem Zweifamilienhaus sowie einer Scheune (ResthofsteIle) bebaut. Im Erdgeschoss des Zweifamilienhauses ist eine Pkw-Doppelgarage sowie ein Holzlager- und Geräteraum integriert. (…) Die Flurstücke sind unregelmäßig geschnitten und entsprechen keiner geometrischen Standardform . Die Zufahrt bzw. Zuwegung zu m bebauten Grundstück (Flst. 181 und 827) erfolgt über eine östliche Abzweigung (Sackgasse) von der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Hauptstraße und wird mit der Flurstück-Nr. 837 geführt. Bei der Zufahrt handelt es sich um eine befestigte und asphaltierte Straße, welche im Eigentum der Gemeinde Taufkirchen (Vils) ist. Das Grundstück ist weitgehend eben.

Liegenschaftskataster

• Nutzung: Acker
• Ackerzahl: 57
• Bodenzahl: 61

Tatsächliche Art der Nutzung: Acker, Wohngebäude

Bodenbeschaffenheit Bei den nachfolgenden Flu rstücken handelt es sich bei den Böden fast ausschließlich um Braunerde aus (kiesführendem ) Lehmsand bis Sandlehm (Molasse) , verbreitet mit Kryolehm (Lösslehm , Molasse) . Die bodenkundlichen Basisdaten der Flurstück-Nr. 180/2, 181 und 827 für den 1. Meter bescheinigen folgende Kennwerte :

• Nährstoffverfügbarkeit: hoch
• Pflanzenverfügbares Bodenwasser: mittel
• Grundwasser: > 20 dm tief
• Stauwasser: Stau . Oder Haftnässe nicht vorhanden
• Carbonatgehalt (Kalk) im Untergrund : carbonatfrei
• Humusgehalt Oberboden : mittel humos

 

Erschließung Das bebaute Bewertungsgrundstück ist voll erschlossen . Wasser, Abwasser, Elektrizität und Telekommunikationsleitungen (Breitbandanschluss der Kategorie FTTC) sind vorhanden . Laut Bauakte erfolgt die Abwasserentsorgung über eine Kleinkläranlage auf dem Flst. 181 . Gemäß Auskunft der zuständigen Behörde vom 25.07.2023 sind keine Erschließungsmaßnahmen geplant. Insofern wird unterstellt, dass bereits alle Gebühren für Erschließungsmaßnahmen abgerechnet und bezahlt sind und es sich somit um einen erschließungsbeitragsfreien Zustand handelt. Zudem werden in Bayern gemäß Art. 5 Abs. 1. Satz 3 Kommunalabgabengesetz keine Straßenausbaubeträge mehr erhoben.

Bauplanungsrechtliche Würdigung Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Taufkirchen (Vils) kategorisiert das Bewertungsgrundstück (Fist. 181) als Fläche für Land- und Forstwirtschaft. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans. (…) Laut Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Taufkirchen (Vils) wurde das bestehende Wohngebäude als Ersatzwohnhaus genehmigt. Die Baugenehmigung lautet auf Abbruch des alten Wohnhauses und Neubau eines Zweifamilienhauses als Ersatzbau. Das vorherige Wohnhaus wurde nach Bezugsfertigkeit des Neubaus abgerissen . Nach sachverständigem Ermessen besteht die Zulässigkeit des Vorhabens beim Bewertungsgrundstück demnach gemäß § 35 Abs . 4, Satz 1 Nr. 2. Daher ist das Vorhaben zulässig , sofern keine öffentlichen Belange entgegenstehen , eine ausreichende Erschließung vorhanden ist und das Vorhaben einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche ein- nimmt. Eine dahingehende Prüfung hinsichtlich der Zulässigkeit wurde vom Sachverständigen auftragsgemäß nicht durchgeführt.

Naturgefahren Eine Abfrage der Naturgefahren über das Portal ZÜRS . zeigt nur sehr geringe Risikoeinstufungen hinsichtlich möglicher Hochwasser- bzw. Starkregengefährdungen.

 

Gebäudebeschreibung

Bei dem auf den Flurstücken-Nr. 181 und 827 aufstehenden Wohngebäude handelt es sich um eine ResthofsteIle als ehemalige Betriebsstätte (Ersatzwohnbau) , welches im Jahr 1993 komplett neu errichtet wurde . Das Altgebäude wurde in diesem Kontext komplett freigelegt. Es handelt sich um ein teilunterkellertes, eingeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss . Neben dem Zweifamilienhaus befindet sich zudem eine Scheune als Kaltlager. Das Baujahr der Scheune ist unbekannt.

 

Wohnhaus Zweifamilienhaus

Konstruktive Merkmale

Gebäudeart: Freistehendes Zweifamilienhaus

Baujahr(e): 1993

Modernisierungen: keine

Anzahl Vollgeschosse: I, Dachgeschoss ausgebaut

Unterkellerung: Das Gebäude ist teilunterkellert.

Fundamente: Stampfbeton B 15.

GrundwasserpegeI: 15 m unter Gelände.

Konstruktion: Massive Ziegelbauweise als Vollziegel.

KeIleraußenwände: Betonumfassung B 15, Mauerstärke d = 30 cm.

Außenwände (EG bis DG): Ziegelmauerwerk als porosierter Leichtziegel mit d = 36,5 cm , Leichtmauermörtel.

Fassade: Verputzt (3-lagiger Ka lkm örtelputz) und gestrichen .

Innenwände: Ziegel mauerwerk a ls Hochlochziegel 12 MG limit d = 17 ,50 cm .

Brandwände: Ziegelmauerwerk als Hochlochziegel 12 MG II mit d =24 ,50 cm .

Decken: Bewehrte Stahlbetonmassivdecken B 25.

Treppen: Betontreppe mit Natursteinbelag und Stahlgeländer.

Dachform: Satteldach (Pfettendachstuhl) .

Dachmaterial: Holzdachstuhl mit Holz der Güteklasse 11 m Holzschutz nach DIN 68800.

Dachhaut-/eindeckung: Schalung , Pappe, Konterlattung , Lattung , Pfannenabdeckung In naturrot, Dämmung mind. 120 mm .

Spenglerarbeiten: Dachrinnen und Entwässerungsrohre aus Kupfer.

 

Wesentliche Ausstattungsmerkmale

Fenster: Holzrahmenfenster als Dreh-/Kippelemente mit 2-fach Isolierverglasung , überwiegend Fensterläden an den Fenstern . Teilweise sind die Fenster vergittert (EG-Bereich).

Türen: Haustür als Massivholztür, Innentüren als massive Echtholztüren

Fußbodenaufbau: Estrich nach 01 N 4108 und 4109 .

Bodenbeläge: Hochwertiger Echtholzparkett, Teppich , PVC und Fliesen

Wandbekleidung: Verputzt und gestrichen , teilweise tapeziert und gestrichen .

Deckenbekleidung: Die Decken sind verputzt und gestrichen sowie im DG mit Holz verkleidet.

Küche: Die Küchen haben jeweils entsprechende Wasser- , Abwasser- und Elektroanschlüsse. In den Arbeitsbereichen ist ein Fliesenspiegel vorhanden . Eine Einbauküche war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht mehr vorhanden .

Sanitäranlagen: Zwei Badezimmer sowie jeweils ein separates Gäste-WC im EG und DG . Die Badezimmer sowie das WC im EG werden jeweils über ein Fenster be - und entlüftet. Das WC im DG ist innenliegend.

Sanitärelemente: Die Sanitärräume sind baujahresgemäß ausgestattet, raumhoch gefliest und in heller Optik. Die wes sind als Hänge-Wes mit Unterputzspülkästen ausgeführt, jedes Badezimmer besitzt eine emaillierte Badewanne sowie eine Dusche mit Plexiglasverkleidung in klassischer Duschtasse , wes mit Einzelwaschbecken mit Einhandmischbatterie , Badezimmer jeweils mit Doppelwaschtisch und Einhandmischbatterie , Duschen und Badewannen besitzen jeweils eine Brausegarnitur.

Elektroinstallationen: Zahlreiche Steckdosen und Lichtauslässe, zeitgerechte Abdeckungen und Fehlerschutzschaltungen.

Heizung/ Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung aus dem

Ursprungsbaujahr.

Wärmeverteilung: Die Wärmeverteilung erfolgt mittels Plattenheizkörper mit Einzelthermostaten , in den Badezimmern sind kein Handtuchheizkörper vorhanden .

Sonstiges: Überdachter Balkon im DG mit Ostausrichtung .

Energetische Eigenschaften Ein Energieausweis wurde dem Sachverständigen nicht zur Verfügung gestellt

 

Baulicher Zustand Der bauliche Zustand des Wohngebäudes ist als altersbedingt und in Anbetracht der ausgeführten Ausstattungsqualität als normal zu bewerten . Bauschäden waren im Rahmen des Ortstermins nicht erkennbar. Die Gebrauchsspuren im Wandbereich der ehemaligen Küchenzeile im EG werden nach sachverständigem Ermessen und vorbehaltlich einer Detailprüfung als unbedenklich erachtet.

 

Lagergebäude

Konstruktive Merkmale

Gebäudeart: Kaltlage r in Massiv- und Holzbauweise

Baujahr(e): Unbekannt.

Unterkellerung: Das Gebäude ist nicht unterkellert.

Fundamente: Vermutlich Stampfbeton .

Konstruktion: Massive Ziegelbauweise sowie Holzkonstruktion

Außenwände: Ziegelmauerwerk mit Holzverkleidung und Putz.

Fassade: Verputzt und gestrichen sowie Holzverkleidung .

Innenwände: Ziegelmauerwerk.

Decken: In Teilbereich Zwischengeschoss vorhanden .

Dachform: Satteldach .

Dachmaterial: Holzdachstuhl.

Dacheindeckung: Falzziegeleindeckung .

Spenglerarbeiten: Dachrinnen, Stahlblechdachrinnen .

 

Scheune

Fenster: 2 Stück vorhanden (West- und Ostausrichtung).

Türen: 2 Holztüren als Drehtüren sowie 1 Holzschiebtür.

Bodenbeläge: Betonboden

Wandbekleidung: Holzverkleidung , Sichtmauerwerk.

Sanitäreinrichtungen: Nicht vorhanden .

Heizung: Keine vorhanden .

 

Baulicher Zustand: De r bauliche Zustand der Scheune wird als baujahrestypisch einfach bzw. wirtschaftlich überaltert eingestuft.

 

Kfz-Stellplätze

Pkw-Garage: 2 Pkw-Einstellplätze im Erdgeschoss unmittelbar an das Wohngebäude angrenzend .

Befestigung: Die Zufahrt zu der Garage ist mit Betonsteinen befestigt.

 

Außenanlagen

Einfriedungen: Die Flst. Nr. 181 und 827 sind größtenteils mit natürlichem Aufwuchs in Form von Hecken bzw. Baumbestand eingefriedet.

Befestigungen: Sämtliche Zuwegungen mit Betonsteinen befestigt, Terrassen und Freisitze größtenteils mit Natursteinen befestigt.

Grünbereiche: Die Grünbereiche sind mit Ziersträuchern , Rasenflächen und großkronigem Baumbestand angelegt.