Mehrfamilienhaus, mit vier (genehmigten) Wohnungen sowie zwei (ungenehmigten) Wohnungen

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Donnerstag, 5. März 2026 um 10:00 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Gifhorn, Sitzungssaal 120, Am Schloßgarten 4, 38518 Gifhorn öffentlich versteigert werden:

• Satteldach, Dacheindeckung mit Betondachsteinen

• Öl-Zentralheizung (2011 erneuert) mit 3 x 2.000 Liter Kunststofftanks, Flachheizkörper

• Warmwasserversorgung zentral über Heizung

• Elektroinstallation in zeittypischer Ausführung mit Unterverteilung und Kippsicherungen

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung (starke Kondenswasserproblematik)

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat, Textilbeläge

• Sanitärausstattung je WE: Bad mit Wanne, Waschbecken, WC, raumhoch gefliest

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.10.2023 und am 08.01.2024 besichtigt. Die Beurteilung erfolgte teils durch eine Außen- und Innenbesichtigung, teils auf Grundlage vorliegender Bauunterlagen. Wohnung Nr. 4 konnte nicht besichtigt werden; Informationen zu Bauschäden und der technischen Ausstattung beruhen auf Sichtprüfungen und Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein massiv gebautes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus aus den Jahren 1990/1991 mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dach- sowie Spitzbodengeschoss. Vier Wohnungen sind baurechtlich genehmigt, zwei Dachgeschosswohnungen wurden ohne Baugenehmigung ausgebaut und bleiben für die Wertermittlung unberücksichtigt.

Jede der vier genehmigten Wohnung verfügt über ca. 99,9 m² Wohnfläche und ist als 4-Zimmer-Wohnung ausgeführt (Flur, Küche, Wohnen, Bad, drei Zimmer).

Die Grundrisse sind regelmäßig und funktional gestaltet. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben. Die Wohnräume sind überwiegend nach Süden bzw. Westen ausgerichtet. Die Nutzung ist ausschließlich zu Wohnzwecken; Denkmalschutz besteht nicht.

Im Kellergeschoss befinden sich neben mehreren Kellerfluren sieben Abteile, zwei Wasch- und Trockenkeller, ein Heizungskeller sowie zwei Fahrradkeller.

Das Gebäude weist einen deutlichen Unterhaltungs- und Sanierungsstau auf, insbesondere im Treppenhaus (starke Putzschäden, defekte Eingangstür), durchfeuchtete Kellerwände und massive Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Wohnung Nr. 2. Fenster zeigen starke Kondenswasserbildung. Außensanierungen (Hauseingangstür, Fenster, Treppenhaus, Durchfeuchtung) sind kurzfristig erforderlich.

Die (ungenehmigten) Wohnungen Nr. 5 & Nr. 6 bleiben unberücksichtigt!

Nach mehreren Rücksprachen mit der zuständigen Genehmigungsbehörde (Landkreis Gifhorn) ist eine denkbare „Nachgenehmigung" einzig und allein über die Einreichung eines Bauantrags möglich. D. h. es besteht die Notwendigkeit der Beauftragung eines Architekten bzw. eines Planungsbüros zur Erstellung sämtlicher Bau- und Antragsunterlagen einschließlich vorheriger Klärung ob ein 3. Wohngeschoss überhaupt zugelassen werden kann und ob zusätzlich notwendige Maßnahmen wie die bauliche Herstellung eines 2. Rettungsweges je Wohnung erforderlich sind.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig vermietet. Wohnungen 1 bis 4 werden jeweils von Mietern bewohnt und genutzt, ebenso die beiden (ungenehmigten) Dachgeschosswohnungen. Die Bewertung erfolgt ausschließlich auf Grundlage der genehmigten Einheiten.

• Satteldach, Dacheindeckung mit Betondachsteinen

• Öl-Zentralheizung (2011 erneuert) mit 3 x 2.000 Liter Kunststofftanks, Flachheizkörper

• Warmwasserversorgung zentral über Heizung

• Elektroinstallation in zeittypischer Ausführung mit Unterverteilung und Kippsicherungen

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung (starke Kondenswasserproblematik)

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat, Textilbeläge

• Sanitärausstattung je WE: Bad mit Wanne, Waschbecken, WC, raumhoch gefliest

Verkehrswert: 535.000,00 €