Einfamilienhaus, Einliegerwohnung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaute Grundstück in 56864 Bad Bertrich, Sonnenstraße 4a

• Grundbuch: Bad Bertrich
• Blatt: 853
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Bad Bertrich
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 3052
• Gebäude- und Freifläche zu 487m²

 

Wertermittlungsstichtag: 04.09.2025

Verkehrswert: 220.000,00€

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt am nördlichen Rand von Bad Bertrich an der Sonnenstraße in einer Höhenlage, die eine gute Aussicht nach Südosten ermöglicht. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in Lutzerath und Zell vorhanden. Weiterführende Schulen gibt es in Lutzerath oder Ulmen (Realschule Plus) sowie in Zell (Integrierte Gesamtschule). Die Verbandsgemeindeverwaltung befindet sich in Ulmen. Öffentliche Verkehrs-mittel (Bushaltestellen) sind in fußläufiger Entfernung vorhanden (Haltestellen „Schwanenteich" und „Kurzentrum", jeweils 650 m entfernt).

Bei der Lage des Bewertungsobjekts handelt es sich um eine gute Wohnlage. Als Geschäftslage ist die Lage nicht geeignet.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Im Umfeld des Bewertungsgrundstücks befinden sich gastgewerbliche sowie wohnbauliche Nutzungen; überwiegend aufgelockerte, zweigeschossige Bauweise; im Nordwesten grenzt das Bewertungsgrundstück an unbebaute Baugrundstücke ; Hinweise: Unmittelbar angrenzend befindet sich ein Haus der Deutschen Venen-Akademie, das jedoch seit dem 1. Januar 2022 ungenutzt ist. In der unmittelbaren Nachbarschaft ist ebenso ein Kindergarten vorhanden.

Topografie: Hanglage; von der Straße nach Nordwesten ansteigend, rd. 195 m ü.NN

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Anliegerstraße (Sackgasse); Straße mit geringem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden

Stromversorgung: Das zu bewertende Grundstück ist an das öffentliche Stromversorgungsnetz angeschlossen. Die Anbindung erfolgt über ein Erdkabel.

Wasserversorgung: Laut schriftlicher Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Ulmen vom 09.09.2025 ist das Grundstück an die öffentliche Wasserversorgung angebunden.

Abwasserbeseitigung: Nach schriftlicher Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Ulmen vom 09.09.2025 ist das Grundstück an die öffentliche Abwasserbeseitigung angebunden.

Breitbandanschluss: Laut schriftlicher Auskunft der Kreiswerke in Cochem vom 24.09.2025 verfügt das Grundstück über keinen Breitbandanschluss (Glasfaser). Bad Bertrich wird im nächsten Jahr durch GlasfaserPlus (Netzbetreiber Deutsche Telekom) eigenwirtschaftlich ausgebaut. Sofern an der Adresse ein kostenfreier Glasfaseranschluss gewünscht ist, muss der Eigentümer vor der Bauphase über die Deutsche Telekom aktiv werden.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Wohnhauses; rückwärtiger Grundstücksteil durch Zaun eingefriedet

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich) und Einflüsse durch Starkregen: Es handelt sich um gewachsenen, normal tragfähigen Baugrund. Eine unmittelbare Gefahr durch Hochwasser besteht nicht. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass das Grundstück bei außergewöhnlichen oder extremen Starkregenereignissen von der Bergseite aus durch den gebündelten Abfluss von Niederschlagswasser beeinträchtigt werden kann.

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Gebäudeart: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Erdgeschoss; zweigeschossig; Keller im rückwärtigen Bereich der Erdgeschossebene; der Dachraum ist nicht ausgebaut

Baujahr: um 1983 (unter Berücksichtigung der Erstellung der Bauantragsunterlagen)

Energieeffizienz: Ein Energieausweis liegt nicht vor.

Außenansicht: rau verputzt (Kunstharzputz) und gestrichen (leichter Unterhaltungsstau und leichte Rissbildungen); Sockel Kunststoffputz

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Erdgeschoss (EG): Einliegerwohnung: Bad, Flur, Küche, Wohn-/Schlafzimmer
• Kellerbereich: Heizungsraum, 2 Kellerräume, Flur, Treppenraum
• Obergeschoss (OG): Hauptwohnung: Wohn-/Esszimmer mit offener Küche, Bad, WC, Schlafzimmer, Flur, Balkon

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton

Umfassungswände: Mauerwerk, Bisotherm im Wohnbereich, Kellersteine im Kellerbereich (gemäß Baubeschreibung aus den Bauantragsunterlagen)

Innenwände: Mauerwerk, Bimsstein (gemäß Baubeschreibung aus den Bauantragsunterlagen)

Geschossdecken: Stahlbeton mit Estrichbelag (gemäß Baubeschreibung aus den Bauantragsunterlagen)

Treppen:

• Geschosstreppe: Stahlbeton mit Steinbelag; Eisengeländer, Handlauf mit Kunststoffüberzug
• Treppe zum nicht ausgebauten
• Dachraum: Einschubtreppe

Hauseingang(sbereich):

Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt (Standard um 1983), Hauseingang gepflegt

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten und ohne Dämmung, Pfettendach mit tlw. defekter Unterspannbahn;
• Dachform: Walmdach
• Dacheindeckung: Dachstein (Beton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; im Obergeschoss Gegensprechanlage und Türöffner vorhanden

Heizung: Zentralheizung, Gaskessel aus den 1980er Jahren; zusätzlicher Kaminanschluss für einen Ofen im Wohnzimmer im OG; tlw. Stahlradiatoren und tlw. Flachheizkörper mit Thermostatventilen

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Laminat (tlw. leichte Stoßschäden); Küchen: Laminat; WC, Bäder: Fliesen, im Bad im OG Laminat in Holzoptik; Treppenraum: Steinplatten; Balkon: Spaltplatten

Wandbekleidungen: Raufaser auf Putz; tlw. Verblender in Bruchsteinoptik im Bereich des Kamins und einer weiteren Wand im Wohnzimmer im OG; Küchen: Fliesen an Objektwand; sonst Raufaser; WC, Bäder: Fliesen, im Gäste-WC (OG) ca. 1,50 m hoch, darüber Raufaser, sonst Fliesen raumhoch

Deckenbekleidungen: verputzt und gestrichen, überwiegend mit Raufaser

Fenster: Fenster und Fenstertüren aus Holz (außen tlw. erheblicher Unterhaltungsstau) mit Isolierverglasung (mittlerer Standard um 1983); Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Naturstein, außen aus Aluminium

Türen:

• Wohnungseingangstüren: Holz im EG; F-90 (gemäß Angaben des Vertreters der Eigentümerin) im OG mit Kunststoffoberfläche
• Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen, furniert; Holzzargen

Sanitäre Installation

• Bad (EG): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; mittlere Ausstattung und Qualität im Standard der 1980er Jahre, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Gäste-WC (OG): WC, Handwaschbecken; mittlere Ausstattung und Qualität im Standard der frühen 1980er Jahre, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Bad (OG): eingebaute Wanne, eingebaute Dusche, WC, Waschbecken, Bidet; gute Ausstattung und Qualität im Standard der frühen 1980er Jahre, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Küchenausstattung Nicht in der Wertermittlung enthalten.

 

besondere Bauteile: Balkon mit Geländer

Bauschäden und Baumängel: leichte Rissbildungen im Bereich der Außenmauern; der Kamin für den Ofen ist im Bereich des Kellers schadhaft (Rissbildungen) und versottet augenscheinlich

wirtschaftliche Wertminderungen: keine

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut. Es besteht jedoch Unterhaltungsstau an Teilen der Außengewerke (Holzfenster und -fenstertüren sowie Dachrinnen). Für die Wertermittlung ist zu unterstellen, dass gemäß GEG die oberste Geschossdecke bzw. die Dachfläche gedämmt und der Gaskessel erneuert werden.

 

Nebengebäude

• Carport aus Holz mit transparenten Wellplatten eingedeckt
• Holzunterstand (ohne wirtschaftlichen Wert)

 

Außenanlagen

 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Stützmauern, Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche unter dem Carport, Terrassen im Erd- und Obergeschoss; Einfriedungen, Gartenanlagen und Pflanzungen