Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus mit Doppelgarage bebaute Grundstück (ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle) in 56825 Beuren (Eifel), Unterdorfstr. 7

• Grundbuch: Beuren (Eifel)
• Blatt: 1366
• BV: 1
• Gemarkung: Beuren (Eifel)
• Flur: 14
• Flurstück-Nr.: 74
• Gebäude- und Freifläche zu 1.388m²

 

Wertermittlungsstichtag: 28.01.2023

Verkehrswert: 30.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage Das Bewertungsgrundstück liegt im östlichen Bereich der Ortslage von Beuren. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe und Verwaltungen sind in Zell, Cochem und Ulmen vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) sind in fußläufiger Entfernung erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, zweigeschossige Bauweise; katholische Kirche auf der gegenüberliegenden Straßenseite

Beeinträchtigungen erhöht (Hochspannungsfreileitung rd. 100 m südöstlich und katholische Kirche in unmittelbarer Nähe)

Topografie leicht hängig, nach Süden abfallend; rd. 415 m ü.NN

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Anliegerstraße (Sackgasse)

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden;

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten grenznahe Bebauung des ursprünglichen Wohnhauses; Grenzbebauung des südlichen Anbaus und der Doppelgarage; darüber hinaus wurden im Bereich der nördlichen, der südlichen und der westlichen Grundstücksgrenzen Gebäude von den Nachbargrundstücken an der Grenze errichtet. Es wird unterstellt, dass die im Bereich der Nordseite des Wohnhauses bestehenden Fenster Bestandsschutz haben. Abweichungen von dieser Annahme wären ggf. zusätzlich zu berücksichtigen.

 

Eintragungen im Baulastenverzeichnis Das Baulastenverzeichnis enthält nach Auskunft der zuständigen Sachbearbeiterin bei der Kreisverwaltung bezüglich des Bewertungsgrundstücks die Eintragung einer Abstandsflächenbaulast. Die Baulast bezieht sich auf das an der südlichen Grundstücksgrenze errichtete Gebäude des Nachbargrundstücks. Da sich die belastete Fläche im rückwärtigen gartenseitigen Bereich des zu bewertenden Grundstücks befindet, wird die Nutzung der Fläche als Garten durch die Baulast nicht beeinträchtigt.

beitragsrechtlicher Zustand Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG nach Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung in Ulmen vom 18.01.2023 zum Wertermittlungsstichtag beitragsfrei. Hinweis: In Beuren werden Beiträge für den Straßenausbau ab 1.1.2024 als wiederkehrende Beiträge erhoben.

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus und einer Doppelgarage bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt ist leerstehend und aufgrund des Zustandes des Gebäudes zum Wertermittlungsstichtag nicht bewohnbar.

grundbuchlich gesicherte Belastungen

• lfd. Nr. 1 "Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Grundstück Beuren Flur 14 Flurstück 75; im Flurbereinigungsverfahren von Beuren - O.- Nr. 71- eingetragen am 01.02.1960 in Blatt 622, hierher übertragen am 15.01.2002."
• lfd. Nr. 1 in Abteilung II des Grundbuchs - wird zum Wertermittlungsstichtag 28.01.2023 - unter Beachtung einer der Genauigkeit der Wertermittlung Rechnung tragenden Rundung - mit rd. 130,00 € in Worten: einhundertdreißig Euro geschätzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus mit Anbau

Gebäudeart Wohnhaus mit Anbau; zweigeschossig, nördlicher Bereich unterkellert (ca. 1,5 m lichte Kellerraumhöhe); das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut

Baujahr vor 1920 (gemäß sachverständiger Einschätzung); 1957 Ausbau eines Teils der Wirtschaftsgebäude zu Wohnzwecken und Erweiterung und Abriss/Neuerrichtung von Stallungen (südlicher Bereich); 1976 Teilumbau des Scheunengebäudes zu Wohnzwecken

Außenansicht vorgehängte Fassade (Eternit) - erhebliche Schäden

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Erdgeschoss (EG): Hauptgebäude: Diele, Wohnzimmer, Küche, Bad, Treppenraum, Hauswirtschaftsraum ; Anbau: Treppenraum, Heizungsraum, Öllager und Kellerersatzräume
• Obergeschoss (OG): Hauptgebäude: 4 Zimmer und Treppenraum; Anbau: Flur, 3 Zimmer, Küche, Bad, Abstellraum
• Hinweis: Der östliche Bereich der Obergeschossebene des Anbaus (ehemaliger Scheunentrakt) ist im Bauplan zur Baugenehmigung aus dem Jahr 1976 als Bodenraum dargestellt. Ob für diesen Teil nachträglich eine Genehmigung zum Ausbau zu Wohnzwecken erteilt wurde, konnte im Rahmen der Wertermittlung nicht abschließend geklärt werden.

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente Bruchstein und Beton

Keller Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswände Bruchsteinmauerwerk, tlw. Holzfachwerk mit Ausmauerung (Haupthaus)

Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken Stahlbeton-/Trägerdecken und Holzbalkendecken, im Bereich des Anbaus durch einen massiven Schaden am Dach zum Teil erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Deckenbereich zwischen der Obergeschossebene und dem Dachgeschoss (östlicher Teil des Anbaus)

Treppen Kellertreppe: Bruchstein; Geschosstreppen: Hauptgebäude: Holzkonstruktion, Holzgeländer; Anbau: Stahlkonstruktion mit Stufen aus Stein, schmiedeeisernes Geländer; Treppe zum Dachraum: Holzstiege (Haupthaus)

Dach Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbau (Gaube), tlw. Verdacht auf Schädlingsbefall); Dachform: Satteldach; Dacheindeckung: Faserzementplatten (soweit erkennbar); Hinweis: Es bestehen massive Schäden am Dach im südlichen Bereich des Anbaus. Dort ist die Dachbekleidung im Bereich des Firstes sowie an weiteren Stellen eingebrochen und es dringt von dort Niederschlagsfeuchtigkeit in den Speicherraum ein

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation einfache Ausstattung, tlw. technisch überaltert, tlw. auf Putz verlegt; Hinweis: Der Zähler wurde durch den Stromversorger ausgebaut.

Heizung Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl); Heizungskessel: Baujahr Ende der 1970er Jahre (gem. GEG austauschpflichtig); Kunststofftanks ohne Innenbeschichtung, Tankgröße ca. 3 × 2.000 Liter; keine Heizkörper vorhanden; zusätzliche Schornsteine im Hauptgebäude vorhanden

Warmwasserversorgung zentral über Heizung, Boiler (Elektro) in der Küche im Haupthaus

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Wohnräume Haupthaus

Bodenbeläge Holzdielen im Erdgeschoss, Textilbelag im Obergeschoss (massiver Unterhaltungsstau); Bad: Fliesen; Küche: Fliesen; Flur: Fliesen im Erdgeschoss, PVC im Dachgeschoss

Wandbekleidungen einfache Tapeten auf Putz; Bad: Fliesen raumhoch, im Vorraum Holzvertäfelungen ; Küche: Fliesen an Objektwand; sonst Tapeten (tlw. abplatzender Putz aufgrund eindringender Feuchtigkeit); Flur: keine Wandbekleidung

Deckenbekleidungen Putz, tlw. mit Raufaser; Bad: Styropor ; Küche: Deckenputz; Flur: Paneele im Dachgeschoss, im Erdgeschoss Raufaser

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff (tlw. defekt); Flur: Glasbausteine

Türen Eingangstür: Kunststofftür mit Lichtausschnitt (lässt sich nicht öffnen); Zimmertüren: einfache Türen aus Holzwerkstoffen; Holzzargen (Unterhaltungsstau)

Sanitäre Installation Bad: ebenerdige Dusche, WC, Waschbecken; einfache Ausstattung und Qualität (Einbau 1980er Jahre), farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

 

Bauschäden und Baumängel vorhanden (siehe PDF)

wirtschaftliche Wertminderungen "gefangene" Räume/Durchgangszimmer im Obergeschoss, mangelnde Raumhöhen (tlw. < 2 m)

 

Wohnräume im ehemaligen Scheunentrakt

Bodenbeläge Steinplatten, PVC, tlw. Textilbelag, tlw. Laminat (tlw. mit erheb-lichen Feuchtigkeitsschäden); Bad: Fliesen ; Küche: Fliesen

Wandbekleidungen einfache Tapeten auf Putz; im Treppenraum im Erdgeschoss tlw. Putzschäden auf Grund eines Feuchtigkeitsschadens im darüber liegenden Bad; Bad: Fliesen raumhoch (tlw. fehlende Fliesen); Küche: Fliesen an Objektwand; sonst Rauputz

Deckenbekleidungen überwiegend Paneele; im Treppenraum im Erdgeschoss schadhafter Deckenputz vermutlich durch einen Wasserschaden im darüber liegenden Bad; in den beiden östlich gelegenen Räumen der Obergeschossebene erhebliche Feuchtigkeitsschäden an den Deckenverkleidungen durch Niederschlagsfeuchtigkeit aus dem Dachraum; Bad: Deckenputz (Stockflecken im Bereich der Stahlträger) ; Küche: Styropor

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff (tlw. defekt)

Türen Eingangstür: Holztür mit feststehendem Seitenteil (massiver Unterhaltungsstau); Zimmertüren: einfache Türen aus Holzwerkstoffen; Holzzargen (Unterhaltungsstau und tlw. massive Schäden)

Sanitäre Installation Bad: eingebaute Wanne, WC, Waschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität (1970er Jahre), farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

 

Baumängel / Bauschäden erhebliche Feuchtigkeitsschäden in fast allen Räumen, tlw. Pilzbefall, Rissbildung im Erdgeschoss

wirtschaftliche Wertminderungen mangelnde Raumhöhen (im Flur im EG < 2,1 m)

 

Doppelgarage

Doppelgarage (massiv, Fassade mit Platten bekleidet (Unterhaltungsstau), Pultdach aus Holz mit Well-platten eingedeckt, 2 Stahlschwingtore); Hinweis: Die Garagen konnten im Orttermin nicht von innen besichtigt werden.

 

Schuppen

einfacher Holzschuppen (ohne wirtschaftlichen Wert); Hinweis: Der Schuppen war aufgrund des dort gelagerten Mülls nicht betretbar und konnte daher auch nicht von innen besichtigt werden.

 

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung