Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus mit einem rückwärtigen Wintergartenanbau, belegen Polterberg 8, 24161 Altenholz-Knoop

• Grundbuch: Altenholz
• Blatt: 1387
• Gemarkung Knoop
• Flur 003
• Flurstück 17/44
• Gebäude- und Freifläche zur Größe von 707m²

 

Verkehrswert: € 266.000,00

Wertermittlungsstichtag: 05. November 2024

 

Grundstücksbeschreibung

 

Beschreibung der Ortslage Das Bewertungsobjekt ist in der Gemeinde Altenholz, im Ortsteil Knoop, im Landkreis Rensburg-Eckernförde belegen. In der Gemeinde Altenholz leben ca. 9.927 Einwohner auf einer Gemeindefläche von ca. 19,04 km². Die Gemeinde Altenholz befindet sich auf der Halbinsel Dänischer Wohld unmittelbar nördlich von der Landeshauptstadt Kiel und ist südöstlich von der Stadt Eckernförde belegen.

Verkehrs- und Wohnlage des Bewertungsobjektes Das Bewertungsgrundstück ist im Ortsteil Knoop im südlichen Bereich der Gemeinde

Altenholz belegen. Diese Ortslage im Ortsteil Knoop der Gemeinde Altenholz zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine überwiegende Wohnhausbebauung und die unmittelbare Nähe zum Nord-Ostsee-Kanal (Entfernung ca. 190 m) sowie zur Kieler Förde (Entfernung ca. 3 km Luftlinie) aus..

Erschließungszustand Im Rahmen der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass:

• das Grundstück für die vorliegende Nutzung vermutlich voll erschlossen ist.
• zurzeit keine Forderungen für Geldleistungen gemäß § 64 BauGB sowie Ausgleichsbeiträge gemäß § 154 BauGB bestehen und Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz des Landes Schleswig-Holstein sowie Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch anfallen.
• das Grundstück vermutlich an die gemeindliche Vollkanalisation für Regen- und Schmutzwasser im Trennsystem sowie an die gemeindliche Wasserversorgung angeschlossen ist.
• alle üblichen Versorgungsleitungen vorhanden sind.
• der Zugang zu einem öffentlichen Weg gesichert ist.

Bei der Bewertung des Grund und Bodens wird von einer erschließungsbeitragsfreien Baulandqualität ausgegangen.

 

Beschaffenheit: Das Bewertungsgrundstück mit dem Einfamilienhaus ist unregelmäßig geschnitten.

Topographie: Das Grundstück befindet sich bis zur Mitte des Hauses auf dem Höhenniveau der Erschließungsstraße und verläuft bis dahin ebenerdig. Dann fällt das Grundstück bedingt durch die Freilegung des Kellergeschosses um ca. 3 m ab und verläuft ebenerdig bis zu der rückwärtigen südöstlichen Grundstücksgrenze.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung: Vollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit einem vermutlich ausgebauten Dachgeschoss und einem rückwärtigen Wintergartenanbau. Ein Kfz-Außenstellplatz ist vorhanden.

Baujahr: Ca. im Jahr 1971 im baulichen Ursprung, gemäß Baubeschreibung (BB) als sogenanntes Fertighaus errichtet.

Stockwerke:

• Einfamilienhaus: Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss
• Wintergartenanbau: Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss

 

Gesamtwohnfläche: ca. 155,48 m²

 

Einfamilienhaus

 

Baubeschreibung

Fundamente: Die Fundamente sind vermutlich als Stahlbetonfundamente hergestellt, gemäß BB in der Betongüte B 120 und in frostfreier Tiefe.

Kellerwände: Die Kellerwände sind gemäß BB aus einem ca. 36 cm starken Kalksandsteinmauerwerk hergestellt. Gemäß BB ist eine verputzte Sockelhöhe von ca. 35 cm zur Straßenansicht vorhanden.

Außenwände: Die Außenwände sind gemäß BB aus einer tragenden Holzrahmenkonstruktion bestehend aus einer ca. 1,25 cm starken Putzhaut, gefolgt von einer ca. 0,5 cm starken Asbest-Zementplatte, einer Feuchtigkeitssperre, einer ca. 2 cm starken Luftschicht, einer ca. 6 cm starken Wärmedämmung,

einer Dampfsperre und einer ca. 1,25 cm starken Gipskartonplatte hergestellt. Die Holzrahmkonstruktion ist mit einem ca. 11 ,5 cm starken roten Klinkerverblendstein verkleidet.

Innenwände: Die tragenden Innenwände sind ebenfalls aus einer insgesamt ca. 14 cm starken Kantholzrahmenkonstruktion bestehend aus einer ca. 1,25 cm starken Gipskartonplatte, einer ca. 1,8 cm starken Konterschalung, einer ca. 4 cm starken Luftschicht, einer ca. 4 cm starken Dämmung, einer ca. 1,8 cm starken Sparschalung und einer ca. 1,25 cm starken Gipskartonplatte hergestellt.

Decken: Der untere Abschluss ist aus einer Betonsohle hergestellt. Die Kellergeschossdecke ist gemäß BB als eine Filigran-Fertigteildecke hergestellt.

Die Erd- und Dachgeschossdecke sind gemäß BB als Holzbalkendecken mit Wärmedämmung hergestellt.

Dachaufbau: Ein Satteldachaufbau aus einer Holzkonstruktion mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen ist vorhanden. Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink gewährleistet.

Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte

gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen.

Fenster: Das Einfamilienhaus ist vermutlich mit älteren isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern ausgestattet. Im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster eingebaut. Gemäß BB sollen Holzfenster verbaut worden sein. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) oder andere energetische

Kennziffern der Fenster sind nicht bekannt.

Türen: Die Haupteingangstür ist als einflügelige Kunststoffrahmentür mit 4 Glasausschnitten hergestellt. Über die Innentüren kann keine Aussage gemacht werden, da eine Innenbesichtigung nicht möglich war.

Treppen: Über die Innentüren kann keine Aussage gemacht werden, da eine Innenbesichtigung nicht möglich war. Gemäß BB ist eine Holztreppe als Dachgeschosstreppe und eine Betontreppe als Kellergeschosstreppe vorgesehen. Vor der Hauseingangstür ist eine Holztreppe mit 1 Tritt- und Setzstufe und einem Podest vorhanden. Die Tritt- und Setzstufen sowie das Podest sind mit Bankiraiholz Terrassendielen befestigt.

Fußbodenbelag: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Elektroinstallation: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Heizung: Das Einfamilienhaus ist vermutlich mit einer älteren Ölzentralheizungsanlage ausgestattet. Gemäß BB ist eine Lagermenge von 4.000 Liter Heizöl oberirdisch geplant. Gemäß Grundrisszeichnung befinden sich zwei Heizöltanks im Kellergeschoss. Ein Edelstahlschornstein ist an der Außenassade vorhanden.

Sanitärausstattung: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich. Gemäß Grundrisszeichnung sind ein Gäste-WC und ein Badezimmer in dem Einfamilienhaus vorhanden

Küchenausstattung: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

 

Garage

 

Gemäß BB ist eine Kellergarage von 24 m² geplant.

 

Wintergartenanbau

 

Fundamente: Die Fundamente sind gemäß BB aus Betoneinzelfundamenten für Balkonstützen gemäß Statik hergestellt.

Kellerwände: Die Kellerwände sind gemäß BB aus einer Mauerwerkseitenwand und einem Glaselement hergestellt.

Außenwände: Die Außenwände sind gemäß BB aus einer selbsttragenden Holz-, Aluminium-Glaskonstruktion gemäß Statik hergestellt. Teile der Außenwände sind mit einer Holzverkleidung versehen.

Innenwände: Die nichttragenden Innenwände sind als Leichtbauwände hergestellt.

Decken: Der untere Abschluss ist aus einer Betonsohle hergestellt. Die Keilergeschossdecke ist gemäß BB die vorhandene Balkonbetonplatte. Die Erweiterung der vorhandenen Platte erfolgt gemäß BB gemäß Statik. Die Erdgeschossdecke und die Dachgeschossdecke sind als Holzbalkendecken

hergestellt.

Dachaufbau: Ein Pultdachaufbau aus einer Holzkonstruktion ist vorhanden. Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink

gewährleistet. Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen.

Fenster: Der Wintergartenanbau ist mit älteren isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern ausgestattet. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) oder andere energetische Kennziffern der Fenster sind nicht bekannt.

Türen: Über die Innentüren kann keine Aussage gemacht werden, da eine Innenbesichtigung nicht möglich war.

Treppen: Gemäß Grundrisszeichnung sind keine Treppen in dem Wintergartenanbau vorhanden. Verbindliche Aussagen sind aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung nicht möglich.

Fußbodenbelag: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Elektroinstallation: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Heizung: Der Wintergartenanbau ist vermutlich an die Ölzentralheizungsanlage des Einfamilienhauses angeschlossen. Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Sanitärausstattung: Gemäß Grundrisszeichnung ist in dem Wintergartenanbau keine Sanitärausstattung vorhanden.

Küchenausstattung: Gemäß Grundrisszeichnung ist in dem Wintergartenanbau keine Küchenausstattung vorhanden.

Dekoration: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage mög lich.

Dachterrasse / Balkon: Die Dachterrasse ist vermutlich gemäß BB als Erweiterung der vorhandenen Balkonbetonplatte hergestellt. Als Absturzsicherungen ist ein weißes Stahlgeländer mit Glasfüllungen montiert.

 

Gesamteindruck

 

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein älteres Einfamilienhaus mit einem Wintergartenanbau auf einem durchschnittlich großen Grundstück

in einer ruhigen Ortslage der Gemeinde Altenholz im Ortsteil Knoop. Instandsetzungsmaßnahmen sind, soweit sich bar, erforderlich

 

Außenanlagen

 

Das Einfamilienhaus ist ca. 6 m von der Erschließungsstraße Polterberg belegen, sodass ein Vorgarten vorhanden ist. Der Vorgarten ist mit kleinen Rasenflächen, Kiesflächen und Sträuchern angelegt. Die Zuwegung ist mit Terrassendielen befestigt und wird von einem einflügeligen Holztor gesichert. Das Bewertungsgrundstück ist von einer Ligusterhecke eingefasst.

Der rückwärtige Kfz-Außensteliplatz ist mit Granitpflastersteinen befestigt. Die Zufahrt erfolgt über das Nachbargrundstück.

Die rückwärtigen Grundstücksgrenzen sind stark eingewachsen.