Einfamilienhaus

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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus mit Garage, Toft 27, 24960 Munkbrarup

• Grundbuch: Munkbrarup
• Blatt: 47
• BV: 1
• Gemarkung: Munkbrarup
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 32/7
• Gebäude- und Freifläche zu 778m²

 

Wertermittlungsstichtag: 10.06.2025

Verkehrswert: 280.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Allgemein Munkbrarup ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit den Ortsteilen Rüde, Iskiersand, Geil, Siegum und Bockholmwik. Das Gemeindegebiet liegt in der Landschaft Angeln südöstlich der Kleinstadt Glücksburg und reicht im Norden bis an die Flensburger Förde. Munkbrarup gehört zum Amt Langballig und wird auf einer Fläche von etwa 13 km² von ca. 1.150 Menschen bewohnt.

Umwelteinflüsse Im Bereich des Wertermittlungsobjektes ist in der Straße Toft lediglich mit Anliegerverkehr zu rechnen. Unmittelbar nördlich an das Grundstück angrenzend verläuft die B 199. Das Verkehrsaufkommen kann akustisch und visuell wahrgenommen werden. Während der Ortsbesichtigung wurden ansonsten keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt.

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Toft ist im Objektbereich als Zone 30 und Sackgasse mit einem kleinen Wendekreis eingerichtet. Sie weist eine ein- bis zweispurige Auslegung mit asphaltierter Oberfläche und teilweise einen einseitig befestigten Gehweg auf. Umliegend findet sich vorwiegend Einfamilienhausbebauung bzw. südöstlich ein Mehrfamilienhaus, direkt nördlich grenzt die Nordstraße an.

Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan ist der Bereich des Wertermittlungsobjektes als Wohnbaufläche bzw. der nördliche Teil als private Grünfläche ausgewiesen.

Bebauungsplan Der Bebauungsplan Nr. 5 „Auberg-Toft" regelt die zulässige Bebauung. Folgende Festsetzungen sind u.a. enthalten: WA (allgemeines Wohngebiet); eingeschossige Bauweise; Einzelhäuser; Grundflächenzahl (GRZ) 0,36; Geschossflächenzahl (GFZ) 0,5; Baugrenzen sind festgelegt. Der nördliche Bereich zur Bundesstraße wird als private Grünfläche ausgewiesen, die von Bebauung freizuhalten ist.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 778 m² große Grundstück weist eine rechteckige Ausbildung auf, rückwärtig fällt das Gelände nach Norden zur Bundesstraße ab.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, welches über ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden verfügt. Östlich wurde ein massives Garagengebäude mit Abstellraum angesetzt. An der nördlichen Fassade befindet sich zudem ein Wintergartenanbau. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind überwiegend als Rasenflächen und mit Anpflanzungen angelegt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Straße Toft erschlossen. Dabei handelt es sich im Objektbereich um eine ein- bis zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße (Sackgase). Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Glasfaseranschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Einfamilienhaus und die Garage wurden laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1975 in Massivbauweise errichtet. Der Wintergartenanbau ist nicht in den Bauakten dokumentiert.

 

Einfamilienhaus

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe: Die Wohn- und Nutzfläche des Einfamilienhauses (ohne Wintergartenanbau) beläuft sich insgesamt auf rd. 146 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 91 m² und das Dachgeschoss rd. 55 m².

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Diele (rd. 11,8 m²), Bad (rd. 5,4 m²), Zimmer (rd. 16,1 m²), Küche (rd. 9,3 m²), Hauswirtschaft (rd. 9,6 m²), Wohnzimmer (rd. 27,5 m²), Schlafzimmer (rd. 11,6 m²)
• Dachgeschoss: Flur (rd. 4,5 m²), Zimmer (rd. 8,8 m²), Zimmer (rd. 18 m²), Zimmer (rd. 11,8 m²), Zimmer (rd. 7,6 m²), Dusche/ WC (rd. 4,4 m)
• Spitzboden: Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände 34 cm starkes Mauerwerk bestehend aus 11,5 cm Vormauerziegel, 5 cm Luftschicht, 17,5 cm Gasbetonmauerwerk

Innenwände 11,5 - 17,5 cm Kalksandsteinmauerwerk

Unterer Abschluss 10 cm Unterbeton, 2 cm Dämmung, 4 cm Estrich

Geschossdecken 14 cm Stahlbetondecke, 2 cm Dämmung, 4 cm Estrich

Dachform Walmdach mit Betondachsteineindeckung, auskragende Betondecke, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech; Seitlich Flachdachgaube, rückwärtig Schleppgaube jeweils mit Verkleidung aus Kunstschieferplatten,

Dachschrägen 9,5 mm Gipskartonplatten auf Sparschalung, 5 cm Dämmung zwischen den Sparren

Sonstiges Ältere Einbauküche

Geschosstreppe Massive Treppe mit Kunststeinbelag

Innentüren Holzwerkstofftüren, im Dachgeschoss mit Stahlzargen

Fenster Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus ca. 2014

Außentüren Älteres Eingangselement aus Holz mit seitlichem Fensterelement und Isolierverglasung

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung Ölfeuerungsanlage aus ca. 1991, Brenner aus ca. 2013, Erdtank mit ca. 5.000 Liter Fassungsvermögen

 

Raumbeschreibung

Erdgeschoss:

Diele:

Wandverkleidung: Tapeten, Holzwerkstoffpaneele

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen diagonal verlegt

Sonstiges: Treppe ins DG, kleiner Abstellraum unter der Treppe

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesen raumhoch

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen diagonal verlegt

Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, Badewanne, Dusche mit Tür, Badheizkörper

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

Küche:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Ältere Einbauküche

 

HWR:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Fliesenschild

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Nebeneingangstür zum Wiga, Ölfeuerungsanlage

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

Sonstiges: Terrassentür

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

Dachgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Tapeten, Holzwerkstoffpaneele

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Bodenluke

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Fliesenschild

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

Sonstiges: Küchenelemente (Spüle, Herd)

 

Dusche/WC:

Wandverkleidung: Fliesen raumhoch

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, Dusche mit Kabine

 

Spitzboden/ Abstellfläche:

Dachschräge: Bretterverkleidung, u.a.

Fußboden: Laminat, u.a.

 

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand Insgesamt mittlerer bzw. durchschnittlicher und altersgemäßer Gesamtzustand.

Sonstiges: Stellenweise besteht üblicher bzw. nutzungsbedingter Renovierungsbedarf. Altersbedingt fällt mittelfristig ggf. der Austausch der Heizungsanlage an.

 

Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften Die energetische Qualität ist aufgrund der vorhandenen Aufbauten und der Heizungsanlage im Wesentlichen als unterdurchschnittlich bis durchschnittlich einzustufen.

 

Garage

Größe:

• Die Nutzfläche der Garage und des Abstellraumes beträgt rd. 22 m².
• Garage (rd. 16 m²)
• Abstellraum (rd. 6,6 m²)

 

Außenanlagen

 

Plattierungen Wege, Zufahrt und Eingangsbereich mit Betonsteinpflasterung, stellenweise Plattenbeläge

Einfriedung Seitlich und im Bereich der Auffahrt zum Teil offen gehalten, sonst Buschwerk und verschiedene Zäune

Terrasse Terrasse mit Plattenbelag

Gartenanlage Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen

Nebengebäude

• Garagengebäude mit Abstellraum: Massivbauweise mit Verblendansicht, Flachdachaufbau, Sektionaltor zur Auffahrt; Wände und Decke innen mit Holzwerkstoffpaneelen und Holzverkleidungen, Bodenfläche mit Fliesenbelag
• Kleiner Holzschuppen (rückwärtig an der Garage): Holzbauweise mit Holzverkleidungen, abgeschlepptes Dach mit Blecheindeckung

Sonstiges Wintergarten: Holzbauweise mit Holzverkleidungen, Holzfenster mit Isolierverglasung, abgeschlepptes Dach mit Doppelstegplatten, Bodenfläche mit Vinylbelag

Einstufung Übliche Gestaltung