Doppelhaushälfte

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einer Doppelhaushälfte und einem Schuppengebäude bebautes Wohngrundstück in 25832 Tönning, Am Bahnhof 19 b

• Grundbuch: Tönning
• Blatt: 223
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Tönning
• Flur: 018
• Flurstück-Nr.: 39/6
• Gebäude- und Freifläche zu 897m²

 

Wertermittlungsstichtag: 18. März 2025

Verkehrswert: 150.000,00€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt im südlichen Bereich der Kleinstadt Tönning , nördlich an der Stichstraße "Am Bahnhof"

Umliegende Bebauung: Der als Kopfbahnhof konzipierte Bahnhof der Kleinstadt Tönning mit Anbindung an die Bahnstrecke Husum - Bad St. Peter-Ording befindet sich westlich des Bewertungsgegenstandes und die Eider ist in östlicher Richtung nach ca . 180 m (Luftlinie) zu erreichen. Südwestlich befindet sich ein Campingplatz mit 300 Stellplätzen und ansonsten sind umliegend des zu bewertenden Areals primär Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienwohnhäuser sowie Gewerbebetriebe , Hotels und Restaurants vorzufinden . Des Weiteren befindet sich unmittelbar gegenüber des Bewertungsgegenstandes der denkmalgeschützte "Bahn Güterschuppen" der Kleinstadt Tönning .

Straßenausbau: Die Stichstraße "Am Bahnhof" verfügt über eine Fahrbahndecke aus einem Natursteinpflaster und der Straßenkörper ist einseitig mit einem plattierten bzw. im weiteren Verlauf

mit Schotter versehenen Gehweg ausgeführt.

Erschließung: Das zu bewertende Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werde n nach dem Kenntnisstand des Sachverständigen dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Lagebeurteilung: Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

-----durchschnittliche Wohnlage

durch die Nähe zur Bahnlinie sind temporär Verkehrsimmissionen nicht auszuschließen

durchschnittliche Anbindung an das Straßennetz

durchschnittliche Anbindung an den ÖPNV

Besonderheiten: Lage nahe der Eider und in Nähe der Nordsee

 

Baurechtliche Gegebenheiten/ Grundstücksmerkmale

Baurecht: Das zu bewertende Areal ist nicht durch einen Bebauungs- plan überplant. Der Flächennutzungsplan weist das Areal als "gemischte Baufläche" aus. Auf telefonische Nachfrage wurde seitens der Bauverwaltung des Amtes Eiderstedt erklärt dass nach vorläufiger Einschätzung eine Wohnhausbebauung im südöstlichen Bereich grundsätzlich denkbar ist. Eine gesicherte Beantwortung der Fragestellung ist nur über eine Bauvoranfrage möglich , wobei die finale Entscheidungsgewalt bei der Kreisverwaltung liegt.

Sanierungsgebiet: Der Bewertungsgegenstand liegt im südlichen Bereich des Sanierungsgebiets "Innenstadt" der Kleinstadt Tönning. Nach den Angaben auf der Homepage der Stadt Tönning

ist im Rahmen des Sanierungsverfahrens die Umgestaltung des Bahnhofs und des Bahnhofsumfelds geplant.Unter anderem soll in diesem Zuge der vorhandene Bahnhof abgebrochen werden und ein neues Bahnhofsgebäude errichtet werden . In diesem Zuge sollen eine Ride + Bike Anlage, Parkplätze, eine Buswendeschleife sowie ein barrierefreier Ankunftsbereich am Bahnhof erstellt werden .

Erschließungskosten: Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird unterstellt, dass zum Bewertungsstichtag keine Abgaben zu leisten sind , die nicht ausdrücklich im Gutachten aufgeführt werden.

Immissionen: Durch die Lage nahe der Bahntrasse Husum - Bad S t. Peter- Ording und dem Bahnhof von Tönning ist mit Geräuschimmissionen durch den Zugverkehr zu rechnen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen , dass südwestseitig ein Campingplatz angesiedelt ist, so dass insbesondere in den Sommermonaten zusätzlich mit Geräuschimmissionen zu rechnen ist.

 

Gebäudebeschreibung

Doppelhaushälfte

 

Baujahr: Das Baujahr ist dem Sachverständigen nicht bekannt. Es handelt sich um ein älteres Bestandsgebäude.

Modernisierung: Nach den örtlichen Angaben bzw. den örtlichen Feststellungen wurden in den letzten Jahren keine größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit einem ausgebauten Dachgeschoss erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Beton- oder Felssteinfundamenten mit einer Betonsohle unterstellt.

Unterkellerung: Das Gebäude verfügt über einen Vollkeller, der überwiegend zu Lager- und Abstellzwecken genutzt wird.

Außenwände: Die gemauert en Außenwände sind mit einer roten Verblendfassade erstellt.

Dachform/ Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit Faserzement-Wellplatten eingedeckt ist

Innenwände: Die Innenwände sind massiv gemauert oder ggfs. in Leichtbauweise erstellt.

Decken: Über dem Kellergeschoss ist eine Stahlträgerdecke verbaut und über dem Erdgeschoss ist eine Holzbalken- oder Massivdecke vorzufinden

Außentüren: Die Haupteingangstür besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit zwei Lichtausschnitten aus Ornamentglas und die nördliche Nebeneingangstür zum Flur besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit Isolierglasausschnitt und Sprossenteilung

Fenster: Das Gebäude verfügt überwiegend über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollschichtsohlbänken. Teilweise sind im Dachgeschoss hölzerne Dachflächenfenster verbaut.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird über eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage. Die Ölbevorratung erfolgt in zwei Glasfibertanks im Kellergeschoss .

 

Innenausstattung

Keller

Innentüren: Es sind überwiegend glatte Furnierholztüren oder FH- Türen mit entsprechenden Zargen verbaut

Beheizung: Die Räume werden teilweise über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen beheizt.

Treppe: Eine halbgewendelte Treppe mit Zwischen podest und einem hellen Fliesenbelag führt in das Erdgeschoss.

Bodenbeläge: Es sind überwiegend Beton(estrich)böden vorzufinden , die soweit erkennbar im Flur teilweise entfernt wurde.

Wandbekleidungen: Die Wandflächen sind verputzt und geweißt und im Flur wurde soweit erkennbar die Wandverkleidung entfernt. Hier ist die Holzlattung noch ersichtlich

Deckenunterkleidung: Ein Kellerraum ist mit Deckenpaneelen unterkleidet und ansonsten sind die Stahlträgerdecken überwiegend verputzt und geweißt.

Sanitäreinrichtung: keine vorhanden

Kücheneinrichtung: keine vorhanden

 

Erdgeschoss

Raumaufteilung: Flur, Küche, Flur, Bad, Wohnzimmer

Innentüren: Es sind glatte Mahagonifurnierholztüren in passenden Zargen verbaut.

Beheizung: Die Räumlichkeiten werden überwiegend über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen beheizt. In dem Flur ist kein Heizkörper vorhanden.

Treppe: Eine einfache geschlossene Holztreppe mit einem blau lackierten Holzgeländer und -handlauf führt in das Dachgeschoss.

Bodenbeläge: Im Wohnzimmer ist ein hellbraun melierter Teppichfußboden vorzufinden und ansonsten sind beigefarbene, im Badezimmer weiß marmorierte Bodenfliesen verlegt.

Wandbekleidungen: Die Wände im Bad sind raumhoch mit hell marmorierten Wandfliesen einschließlich einer Bordüre ausgeführt und die Küche verfügt über ein hellbeiges Wandfliesenschild mit Dekoreinstreuung. Ansonsten sind die Wandflächen mit einer hellen Struktur- oder Mustertapete versehen

Deckenunterkleidung: Die Decken im Flur, in der Küche und im Badezimmer sind mit (Natur-)Holzpaneelen unterkleidet und im Wohnzimmer ist die Deckenfläche raufasertapeziert und weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung: Zur weißen Sanitärausstattung des Badezimmers gehören ein Handwaschbecken, ein bodenstehendes WC mit Kunststoffspülkasten und eine entsprechend der Wände umflieste Badewanne mit Duscharmatur sowie einem Spritzschutz aus Plexiglas.

Kücheneinrichtung: Die ältere Einbauküche mit dunklen Holzfronten im Landhausstil und einer ebenso ausgeführten Arbeitsplatte verfügt über Unter- und Oberschränke, einen 4-Platten-E-Herd

mit Backofen, einen Dunstabzug , eine Edelstahlspüle mit Abtropffläche , einen Kühlschrank und einen Geschirrspüler.

 

Dachgeschoss

Raumaufteilung: Raum , Bad , Küche, Schlafen

Innentüren: Es sind glatte Mahagonifurnierholztüren in passenden Zargen verbaut.

Beheizung: Die Räume werden über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen beheizt.

Treppe: Eine Bodeneinschubtreppe führt zum Spitzboden , der im Rahmen des Ortstermins nicht in Augenschein genommen werden konnte.

Bodenbeläge: Das Bad und die Küche verfügen über helle bzw. hellbraune Bodenfliesen und in den beiden Wohnräumen sind braun- bzw. beige melierte Teppichfußböden vorzufinden.

Wandbekleidungen: Die Dachschräge im Bad ist wie in der Küche mit weißen Holzpaneelen bekleidet und ansonsten raumhoch mit weiß marmorierten Wandfliesen belegt. Die Küche verfügt über ein beige-orange gemustertes Wandfliesenschild und ansonsten sind die Wandflächen raufasertapeziert und weiß bzw. farbig gestrichen .

Deckenunterkleidung: Die Deckenflächen sind mit (teilweise weißen) Holzpaneelen unterkleidet.

Sanitäreinrichtung: Zur weißen sanitären Ausstattung des Badezimmers gehören ein Handwaschbecken , ein bodenstehendes WC mit Kunststoffspülkasten und entsprechend der Wände umflieste Badewanne mit Duscharmatur. Des Weiteren befindet sich in diesem Raum ein Waschmaschinenanschluss.

Kücheneinrichtung: Die einfache Einbauküchenzeile mit beigen Furnierholzfronten und einer Arbeitsplatte in Eichenholzoptik verfügt über Unter- und Oberschränke, einen Edelstahlherd mit Backofen , einen Dunstabzug, eine Edelstahlspüle mit Abtropffläche und einen Kühlschrank

 

Besondere Bauteile: Eingangsüberdachung/ Veranda

Energetischer Zustand: Es handelt sich um ein älteres Bestandsgebäude. Es weist nach den örtlichen Feststellungen einen nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber aktuell nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

 

Baumängel/Schäden: vorhanden (siehe Gutachten)

Fazit: Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem stark vernachlässigten Unterhaltungszustand und die Ausstattung ist insgesamt als einfach und nicht zeitgemäß einzustufen.

 

Nebengebäude

einfaches Schuppengebäude mit einem Tonnendach und einer Eindeckung und Umfassungswänden aus Faserzement-Wellplatten, einem Stahlblechschwingtor mit integrierter Eingangstür und einfachen Stahl- bzw. Holzfenstern

 

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt: Die Zufahrt zum Grundstück ist mit grauen Verbundpflastersteinen befestigt und die Zuwegung zum Eingangstreppenpodest verfügt über eine Befestigung aus Betonplatten.

Einfriedung: Straßenseitig erfolgt die Einfriedung des Areals durch einen einfachen Holzlattenzaun und ansonsten wird das Grundstück primär durch einen teilweise maroden Holzzaun mit einer Ausfachung aus Faserzement-Wellplatten bzw. einen einfachen Holzlattenzaun begrenzt. Des Weiteren ist im südwestlichen Bereich zum Nachbargrundstück ein weiß lackierter Holzstaketenzaun vorzufinden .

Freiflächen: Der Vorgarten ist überwiegend mit hohem Gras bewachsen und ansonsten befinden sich die Freiflächen insgesamt in einem verwilderten Zustand, welche über einen Baum- und

Buschbestand sowie zum Teil hoch gewachsenes Gras verfügen. Vielfach wird auf dem Grundstück Unrat gelagert.

Terrasse: Der Bereich vor der Eingangstür ist überdacht und mit einem grau melierten Fliesenbelag als Freisitz ausgeführt.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem vernachlässigten Zustand und sind als einfach einzustufen