Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das mit einem Einfamilienwohnhaus und einem Lagergebäude bebautes Grundstück in 25876 Hude, Deesch 5

• Grundbuch von Hude
• Blatt 52
• Gemarkung Hude
• Flur 002
• Flurstück 61
• Gebäude- und Freifläche zur Grundstücksgröße von 1.647 m²

 

Verkehrswert: 190.000.-- €

Bewertungsstichtag: 10. Juni 2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrostandort

Ort / Einwohnerzahl: 25876 Hude, ca. 180 Einwohner

Überörtliche Anbindung: Die straßenmäßigen Verbindungen sind insgesamt als der ländlichen Lage entsprechend einzustufen und eine Haltestelle des ÖPNV liegt in etwa 1,1 km Entfernung. Zur nächsten Auffahrt der Bundesautobahn "7" beträgt die Entfernung etwa 29 km und der nächste Bahnhof ist nach etwa 13 km in Friedrichstadt zu erreichen.

 

Mikrostandort

Innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt im südöstlichen Bereich der Gemeinde Hude, nördlich an der Straße "Deesch".

Umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich Grünland-, Ackerland- und Waldflächen. Des Weiteren ist teilweise eine Wohnhausbebauung vorzufinden und in südlicher Richtung verläuft die Treene.

Straßenausbau: Die Straße "Deesch" verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit asphaltierten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen ausgeführt.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner wird unterstellt, dass die Abwässer dezentral entsorgt werden.

Überbauung: Es liegen keine Hinweise auf eine Überbauung vor.

Lagebeurteilung: Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

• Einfache, ländliche Wohnlage
• keine relevanten Verkehrsimmissionen
• der ländlichen Lage entsprechende Anbindung an das Straßennetz
• mäßige Anbindung an den ÖPNV

 

Besonderheiten: Nähe zur Treene

Nutzungsart: Das Objekt wurde nach den örtlichen Angaben bei dem Besichtigungstermin eigengenutzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus

Baujahr: Das Gebäude wurde soweit ersichtlich ursprünglich etwa im Jahr 1912 errichtet und im Jahr 1985 umgenutzt und das

Dachgeschoss wohnlich ausgebaut.

Modernisierung: Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte durch den Sachverständigen nicht gesichert festgestellt werden, ob wertrelevante Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet.

Gebäudetyp: Es ist eingeschossig mit einem ausgebauten Dachgeschoss erstellt.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten unterstellt.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die Außenwände im Erdgeschoss sind zweischalig mit einer roten Verblendsteinfassade erstellt und im Dachgeschoss sind die Giebelwände nach den vorliegenden Unterlagen in Holzständerwerksbauweise errichtet und mit einer Profilholzschalung ausgeführt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist.

Innenwände: Nach der vorliegenden Baubeschreibung sind die Wände im Erdgeschoss aus Kalksandvollsteinen erstellt und im Dachgeschoss in Holzständerwerkbauweise gefertigt.

Decken: Nach dem Kenntnisstand des Sachverständigen ist über dem Erdgeschoss eine Holzbalkendecke vorhanden.

Außentüren: Die Haupteingangstür besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit einem isolierverglasten Lichtausschnitt.

Fenster: Soweit erkennbar verfügt das Gebäude über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Spaltklinkersohlbänken.

Heizungsanlage: Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte das Heizungssystem nicht festgestellt werden. Es wird eine übliche Ausführung mit einem fossilen Energieträger unterstellt.

 

Innenausstattung: Da dem Sachverständigen ein Zutritt zu dem Gebäude nicht ermöglicht wurde, können keine Angaben zum bzw. über den Ausstattungsstandard getätigt werden. Es wird eine einfache bis durchschnittliche Ausstattung unterstellt und die nachfolgende Aufstellung der Raumaufteilung wurde aus den zum Teil vorliegenden Grundrissen entnommen.

 

Erdgeschoss: Raumaufteilung: Windfang, Hobby, Gast, Abstellraum , Flur, WC-Raum, Waschküche, Wohnen, Essen, Küche, Abstellraum

Dachgeschoss: Raumaufteilung: Flur, Kind 1, Kind 2, Bad 1, Bad 2, Schlafen, Flur 2

Besondere Bauteile: nicht bekannt

Energetischer Zustand: Bei dem Wohngebäude handelt es sich um ein älteres Bestandsgebäude. Im Rahmen der Wertermittlung wird unterstellt, dass dieses einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard aufweist. Grundsätzlich bestehen aber nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

Fazit: Das Gebäude befindet sich (soweit von außen ersichtlich) in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand und es wird eine entsprechende Ausstattung unterstellt.

 

Nebengebäude

Lagerschuppen (auf der Flurkarte ist ein Nebengebäude mit den Abmessungen von ca. 16,75 m x 8,75 m dargestellt. Der entsprechende Grundstücksbereich war bei den Ortsterminen stark zugewuchert, so dass das Gebäude so gut wie nicht einsehbar war. Soweit erkennbar, wird dieses noch auf dem Luftbild dargestellt, so dass es bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt wird.)

 

Außenanlagen

 

Zuwegung / Zufahrt: Die Zuwegung von der wassergebundenen Zufahrt zu dem Eingangsbereich des Wohnhauses ist mit Betonplatten befestigt.

Einfriedung: Die straßenseitige Einfriedung des Areals erfolgt primär über eine lebende Hecke und soweit ersichtlich wird die übrige Grundstücksgrenze ebenfalls durch eine lebende Hecke, Sträucher oder Bäume begrenzt.

Freiflächen: Die einzusehenden straßenseitigen Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen und es sind Bäume, Sträucher und Büsche angepflanzt. Der übrige Grundstücksbereich war nicht einsehbar. Hier wird ein entsprechender Bewuchs unterstellt.

Terrasse: Im Rahmen der Gutachtenerstellung konnte nicht gesichert festgestellt werden, ob eine Terrasse vorhanden ist.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich soweit erkennbar insgesamt in einem vernachlässigten Zustand und sind als einfach einzustufen.