Dreizimmerwohnung
Luisenstraße 2, 76530 Baden-Baden
432.000 €
KI-AnalyseDachform/Dachdeckung: Mansarddach mit Dachgauben, zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Schiefereindeckung
Heizung/Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung über Fernwärme, Baujahr laut Unterlagen ca. 1998; Wärmeabgabe über Heizkörper, Radiatoren und Konvektoren mit Thermostatventilen; zentrale Warmwasserversorgung
Elektroinstallation: modernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen; Klingel-/Gegensprechanlage; Fernsehanschlüsse
Fenster: überwiegend Holz-Isolierglasfenster, teils mit und teils ohne Rollläden; teils Vergitterung, teils abschließbare Beschläge; vereinzelt bauzeitgemäße Holz-Einfachglasfenster
Sanitär: Küche mit Zu- und Abfluss; Dusche/WC mit Einbaudusche, Glas-/Duschkabine, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Bad/WC mit Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Glastür, Waschtisch mit Unterschrank, WC und Waschmaschinenanschluss
Böden:
Parkett im Wohnbereich
Fliesen in Küche und Sanitärräumen
Betonplatten auf der Terrasse
Das Objekt wurde am 20.11.2025 in den Außen- und Innenbereichen einschließlich der Wohnung, der Gemeinschaftsanlagen und des Gebäudes besichtigt. Nicht zugänglich waren das Hausdach sowie der laut Teilungserklärung zugehörige Speicherraum Nr. 5; die Bewertung beruhte insoweit ergänzend auf Unterlagen.
Die Wohnung Nr. 5 liegt im 1. Obergeschoss ganz rechts und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 116 m². Sie besteht aus Diele, Küche, Flur, Dusche/WC, Schlafzimmer, Bad/WC, Gästezimmer sowie Wohn-/Esszimmer mit vorgelagerter Terrasse; zusätzlich gehört ein Speicherraum zu der Einheit. Besonders wertrelevant ist das Sondernutzungsrecht an der Terrasse Nr. 5.
Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch und funktionsgerecht. Im Ortstermin wurde jedoch festgestellt, dass die tatsächliche Raumaufteilung teilweise von den vorliegenden Planunterlagen abweicht: Ein in den Plänen verzeichneter Flur mit Abstellraum ist nicht vorhanden; stattdessen befindet sich dort ein Gästezimmer. Der Zugang zum Bad/WC erfolgt über das Schlafzimmer. Das Bad/WC ist innenliegend und wird mechanisch be- bzw. entlüftet; Küche und Dusche/WC verfügen über Tageslicht. Das Gästezimmer ist fensterlos. Die große Terrasse verbessert die Aufenthaltsqualität deutlich.
Belichtung und Besonnung sind insgesamt ordentlich, auch wenn einzelne innenliegende bzw. fensterlose Bereiche funktionale Einschränkungen aufweisen. Der Zustand des Sondereigentums wurde als normal bis gut, die Ausstattungsqualität als durchschnittlich bis höherwertig beurteilt. Festgestellt wurden lediglich ein geringfügiger Instandhaltungsbedarf an Parkett und Mosaikfliesenboden im Dusche/WC sowie kleinere Reparaturarbeiten. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.
Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Blockrandbebauung. Das Gebäude wurde etwa zwischen 1885 und 1902 errichtet und umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, Dachgeschoss und Speicher. Es bestehen 14 Wohnungen mit Speicherräumen sowie 3 Teileigentumseinheiten. Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem Ladengeschäft und Gaststätte mit separaten Eingängen; in den Obergeschossen liegen Wohnungen, teils mit Terrasse oder Balkonen. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.
Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet. Die Fassade ist verputzt und gegliedert; im Erdgeschoss bestehen Natursteinbekleidungen. Die Dachkonstruktion ist als Mansarddach mit Gauben ausgebildet. Die Architektur, Bauweise und Gebäudekonzeption sind bauzeittypisch. Das Treppenhaus verfügt über eine einläufige, halbgewendelte Massivtreppe mit kunstschmiedeeisernem Geländer.
Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde als normal bis gut beschrieben. Das Objekt zeigt teils baujahresgemäße, teils teilmodernisierte Bauteile; die gemeinschaftlichen Außen- und Innenbereiche waren gepflegt. Ein wertrelevanter Instandhaltungsrückstau am Gemeinschaftseigentum wurde beim Ortstermin nicht festgestellt. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz; bauliche Veränderungen unterliegen daher den denkmalrechtlichen Genehmigungsvorbehalten.
Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt; für das Gemeinschaftseigentum bestanden keine Hinweise auf geplante Sonderumlagen.
Dachform/Dachdeckung: Mansarddach mit Dachgauben, zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Schiefereindeckung
Heizung/Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung über Fernwärme, Baujahr laut Unterlagen ca. 1998; Wärmeabgabe über Heizkörper, Radiatoren und Konvektoren mit Thermostatventilen; zentrale Warmwasserversorgung
Elektroinstallation: modernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen; Klingel-/Gegensprechanlage; Fernsehanschlüsse
Fenster: überwiegend Holz-Isolierglasfenster, teils mit und teils ohne Rollläden; teils Vergitterung, teils abschließbare Beschläge; vereinzelt bauzeitgemäße Holz-Einfachglasfenster
Sanitär: Küche mit Zu- und Abfluss; Dusche/WC mit Einbaudusche, Glas-/Duschkabine, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Bad/WC mit Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Glastür, Waschtisch mit Unterschrank, WC und Waschmaschinenanschluss
Böden:
Parkett im Wohnbereich
Fliesen in Küche und Sanitärräumen
Betonplatten auf der Terrasse
Verkehrswert: 432.000,00 €
KI-AnalysePremium-Feature
7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature.
Premium-Feature
7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGrundschuld zugunsten der Sparkasse "Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature".
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7 Tage kostenlos TestenKI-Analyse2018
Erneuerung der Heizungsanlage und Modernisierung der Bäder.
2012
Fassadensanierung und Austausch der Fenster.
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Detaillierte Modernisierungen mit Jahren und Beschreibung siehst du mit Premium-Zugang.
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Aktuell: C
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KI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand. Die Fassade wurde vor kurzem renoviert und zeigt keine größeren Mängel. Das Dach ist intakt und wurde 2018 erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Die Innenräume sind gepflegt und modernisiert. Böden in gutem Zustand, Elektrik entspricht aktuellen Standards. Küche und Badezimmer wurden vor 5 Jahren erneuert.
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KI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Massivbauweise aus dem Jahr 1985. Ziegeldach mit Betondachsteinen. Keller vorhanden und trocken. Fundament in gutem Zustand ohne erkennbare Setzungsrisse.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Regelmäßige Wartung und Pflege erkennbar. Heizungsanlage wurde 2020 gewartet. Fassade in gutem Zustand, letzte Renovierung 2019. Dachrinnen und Fallrohre intakt.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Energetische Sanierung 2018 durchgeführt. Neue Fenster mit Dreifachverglasung installiert. Dämmung der Außenwände nach EnEV-Standard erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Keine bekannten Baulasten eingetragen. Grundbuch zeigt keine Belastungen bezüglich Baubeschränkungen oder Durchfahrtsrechte.
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(verzinster Betrag: 388.800 €)
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Musterstraße 12, 12345 Musterstadt
Supermarkt
Schulweg 8, 12345 Musterstadt
Schule
Bahnhofsplatz 1, 12345 Musterstadt
ÖPNV
Einordnung
Der Energieausweis liegt vor und weist eine mittlere Energieeffizienz aus.
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