Glossar zur Zwangsversteigerung
Im Gerichtssaal fallen Begriffe, die anderswo nicht vorkommen. Wer nicht weiß, was das geringste Gebot ist oder welche Rechte bestehen bleiben, bietet im Blindflug. Hier stehen 80 Begriffe – kurz erklärt, mit Fundstelle und Querverweisen.
80 Begriffe
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- 5/10-Grenze§ 85a ZVGErreicht das Meistgebot im ersten Termin nicht die Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen.
- 7/10-Grenze§ 74a ZVGBleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein betroffener Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen.
A
- Abteilung II des GrundbuchsHier stehen Lasten und Beschränkungen: Wohnrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten und der Zwangsversteigerungsvermerk.
- AktenzeichenEindeutige Kennung des Verfahrens beim Gericht, etwa „0030 K 0012/2025“. Ohne sie gibt es keine Auskunft.
- Anordnungsbeschluss§ 15 ZVGMit diesem Beschluss ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an. Er ist der formale Beginn des Verfahrens.
- Aufhebung des TerminsDer angesetzte Versteigerungstermin findet nicht statt. Anders als die Einstellung betrifft das nur den Termin, nicht das Verfahren insgesamt.
B
- Bargebot§ 49 ZVGDer Teil des Meistgebots, der tatsächlich in Geld zu zahlen ist – das Meistgebot abzüglich der übernommenen Rechte.
- Beitritt§ 27 ZVGEin weiterer Gläubiger schließt sich dem laufenden Verfahren an und wird dadurch ebenfalls betreibender Gläubiger.
- Beschlagnahme§§ 20 ff. ZVGWirkung der Verfahrensanordnung: Der Eigentümer darf das Grundstück nicht mehr wirksam veräußern oder belasten, soweit es den betreibenden Gläubiger benachteiligen würde.
- Besitzübergang§ 56 ZVGMit dem Zuschlag gehen Nutzungen und Lasten auf den Ersteher über – auch die Gefahr des zufälligen Untergangs.
- Bestehen bleibende Rechte§ 52 ZVGBelastungen, die der Zuschlag nicht beseitigt. Der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zu seinem Bargebot.
- Beteiligte§ 9 ZVGAlle, deren Rechte das Verfahren berührt: Eigentümer, Gläubiger, Inhaber eingetragener Rechte und wer seine Rechte rechtzeitig anmeldet.
- BieterWer im Termin ein Gebot abgibt. Teilnehmen darf grundsätzlich jeder Geschäftsfähige mit Ausweis.
- Bietstunde§ 73 ZVGDie Phase des Termins, in der Gebote abgegeben werden. Sie dauert mindestens 30 Minuten.
- BietvollmachtWer für einen anderen bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Eine einfache schriftliche Vollmacht genügt nicht.
D
E
- Einstellung des Verfahrens§§ 30, 30a ZVGDas Verfahren ruht vorübergehend – auf Antrag des Gläubigers oder auf Antrag des Schuldners. Es ist der häufigste Grund, warum ein Termin ausfällt.
- EintragungsgebührGebühr des Grundbuchamts für die Umschreibung des Eigentums und für die Eintragung neuer Rechte.
- ErbbaurechtDas Recht, auf fremdem Grund ein Gebäude zu haben. Versteigert wird dann nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht.
- ErbbauzinsLaufendes Entgelt für die Nutzung des fremden Grundstücks, meist jährlich zu zahlen und oft an die Preisentwicklung gekoppelt.
- Erlöschende RechteBelastungen, die mit dem Zuschlag untergehen. Ihre Inhaber werden stattdessen aus dem Erlös befriedigt.
- ErsteherWer den Zuschlag erhalten hat. Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses wird er Eigentümer.
- ErtragswertverfahrenBewertung nach den erzielbaren Mieterträgen. Üblich bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Objekten.
- ErwerbsnebenkostenAlles, was neben dem Gebot zu zahlen ist: Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und Verzinsung.
F
G
- GebotErklärung eines Bieters, einen bestimmten Betrag zu zahlen. Es ist bindend und kann nicht zurückgenommen werden.
- Geringstes Gebot§ 44 ZVGDie vom Gericht festgestellte Untergrenze, unter der kein Gebot zugelassen wird. Sie deckt Verfahrenskosten und vorgehende Rechte ab.
- GewährleistungsausschlussFür Mängel haftet niemand. Wer ersteigert, nimmt das Objekt so, wie es ist.
- GläubigerWer die Versteigerung betreibt, um aus dem Erlös seine Forderung zu befriedigen – meist eine Bank aus einer Grundschuld.
- GrundbuchÖffentliches Register, in dem Eigentum und Belastungen eines Grundstücks verzeichnet sind. Es besteht aus Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
- GrundbuchauszugAbschrift des Grundbuchblatts. Im Versteigerungsverfahren liegt er der Gerichtsakte bei und ist dort einsehbar.
- Grunddienstbarkeit§ 1018 BGBRecht zugunsten eines anderen Grundstücks – etwa ein Wegerecht, ein Leitungsrecht oder ein Bebauungsverbot.
- Grunderwerbsteuer§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStGSteuer auf den Erwerb. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte, der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
- GrundschuldGrundpfandrecht in Abteilung III, mit dem Immobilienkredite gesichert werden. Aus ihr wird die Mehrzahl aller Zwangsversteigerungen betrieben.
- GrundsteuerGemeindesteuer auf den Grundbesitz. Sie ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück und trifft ab dem Zuschlag den Ersteher.
H
M
- MeistgebotDas höchste wirksam abgegebene Gebot am Ende der Bietstunde. Es setzt sich aus dem Bargebot und den bestehen bleibenden Rechten zusammen.
- Mietverhältnis nach dem Zuschlag§ 57a ZVGBestehende Mietverträge laufen weiter. Der Ersteher hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin.
N
R
- Rangfolge§ 10 ZVGReihenfolge, in der Rechte am Grundstück bedient werden. Sie entscheidet darüber, was bestehen bleibt und wer aus dem Erlös etwas erhält.
- RäumungstitelUrkunde, aus der die Räumung vollstreckt werden kann. Nach einer Versteigerung ist das der Zuschlagsbeschluss selbst.
- Reallast§ 1105 BGBVerpflichtung, aus dem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erbringen – etwa eine Leibrente oder Naturalleistungen.
- Rechtspfleger§ 3 Nr. 1 i RPflGDer Beamte, der das Versteigerungsverfahren tatsächlich führt und den Termin leitet – nicht ein Richter.
S
- SachverständigerVom Gericht beauftragte neutrale Person, die den Verkehrswert ermittelt. Sie arbeitet weder für den Gläubiger noch für den Schuldner.
- SachwertverfahrenBewertungsmethode, die Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zusammenrechnet.
- SchuldnerDer Eigentümer, gegen den vollstreckt wird. Er bleibt bis zum Zuschlag Eigentümer und im Besitz der Immobilie.
- Sicherheitsleistung§§ 67–70 ZVGZehn Prozent des Verkehrswerts, die ein Bieter auf Verlangen sofort nachweisen muss. Bargeld wird nicht angenommen.
T
- Teilungsplan§ 107 ZVGAufstellung des Gerichts, wer aus dem Versteigerungserlös in welcher Reihenfolge und Höhe befriedigt wird.
- Teilungsversteigerung§ 180 ZVGVersteigerung zur Auflösung einer Eigentümergemeinschaft – etwa nach einer Scheidung oder in einer Erbengemeinschaft. Es gibt keinen Schuldner und keinen Gläubiger.
- Terminsbestimmung§§ 37, 38 ZVGDie amtliche Veröffentlichung des Termins mit Grundstücksbeschreibung, Verkehrswert und Hinweisen auf Rechte, die bestehen bleiben.
V
- VergleichswertverfahrenBewertung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Üblich bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
- Verkehrswert§ 194 BauGBDer vom Gericht festgesetzte Wert der Immobilie. Er ist Bezugsgröße für die Wertgrenzen und für die Höhe der Sicherheitsleistung.
- VerkehrswertgutachtenDas Gutachten eines Sachverständigen über Zustand und Wert der Immobilie. Für Bieter das wichtigste Dokument überhaupt.
- Verkündungstermin§ 87 ZVGGesonderter Termin, in dem über den Zuschlag entschieden und der Beschluss verkündet wird – meist ein bis vier Wochen nach der Versteigerung.
- Versteigerungstermin§§ 36 ff. ZVGDer öffentliche Gerichtstermin, in dem geboten wird. Er gliedert sich in Bekanntmachungsteil, Bietstunde und Verhandlung über den Zuschlag.
- Verteilungstermin§§ 105 ff. ZVGTermin, in dem der Erlös nach dem Teilungsplan auf die Berechtigten verteilt wird. Hier ist das Bargebot fällig.
- Verzinsung des Bargebots§ 49 Abs. 2 ZVGVom Zuschlag bis zum Verteilungstermin ist das Bargebot mit vier Prozent jährlich zu verzinsen – nur der bar zu zahlende Teil.
- Vollstreckungsgericht§ 1 ZVGDas Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es führt das Verfahren und erteilt am Ende den Zuschlag.
- VollstreckungstitelUrkunde, aus der vollstreckt werden darf – ein Urteil, ein Vollstreckungsbescheid oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel.
- VorkaufsrechtRecht, in einen Kaufvertrag einzutreten. Im Zwangsversteigerungsverfahren läuft es ins Leere, weil es keinen Kaufvertrag gibt.
W
- WertermittlungsstichtagDer Tag, auf den sich die Bewertung bezieht. Je weiter er zurückliegt, desto vorsichtiger ist der Verkehrswert zu lesen.
- Wertfestsetzungsbeschluss§ 74a Abs. 5 ZVGDer Beschluss, mit dem das Gericht den Verkehrswert verbindlich festsetzt. Gegen ihn ist die Beschwerde möglich.
- WertgrenzenSchwellen von fünf und sieben Zehnteln des Verkehrswerts, die im ersten Termin vor einem Verschleudern schützen.
- Wiederversteigerung§ 133 ZVGErneute Versteigerung, wenn der Ersteher das Bargebot nicht zahlt. Er haftet für den Ausfall.
- Wohnrecht§ 1093 BGBDas Recht, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Bleibt es bestehen, ist das Objekt für den Ersteher nicht nutzbar.
- Wohnungs- und TeileigentumSondereigentum an einer Wohnung oder an gewerblichen Räumen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück.
Z
- Zubehör§ 97 BGBBewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen. Sie werden von der Versteigerung mit erfasst.
- Zuschlag§ 90 ZVGDer gerichtliche Beschluss, mit dem der Meistbietende Eigentümer wird – ohne Eintragung im Grundbuch und ohne Mitwirkung des Voreigentümers.
- Zuschlagsbeschluss§ 93 ZVGDie schriftliche Fassung des Zuschlags. Sie ist zugleich Eigentumsnachweis und Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe.
- Zuschlagsbeschwerde§§ 96 ff. ZVGRechtsbehelf gegen die Erteilung oder Versagung des Zuschlags, einzulegen binnen zwei Wochen.
- ZuschlagsgebührGerichtsgebühr für die Erteilung des Zuschlags. Sie richtet sich nach dem Zuschlagswert und wird vom Ersteher getragen.
- ZuschlagsversagungDas Gericht erteilt den Zuschlag nicht. Gründe sind vor allem die Wertgrenzen, eine Einstellung oder Verfahrensfehler.
- ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz)ZVGDas Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung regelt den gesamten Ablauf – von der Anordnung über den Termin bis zur Verteilung des Erlöses.
- ZwangsräumungVollstreckung der Herausgabe aus dem Zuschlagsbeschluss, wenn der bisherige Eigentümer die Immobilie nicht freiwillig verlässt.
- Zwangsversteigerung§ 1 ZVGGerichtliches Verfahren, in dem ein Grundstück oder eine Immobilie öffentlich versteigert wird, um aus dem Erlös Forderungen zu begleichen oder eine Gemeinschaft aufzulösen.
- ZwangsversteigerungsvermerkEintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die das laufende Verfahren öffentlich macht und den guten Glauben eines Erwerbers ausschließt.
- ZwangsverwalterVom Gericht bestellte Person, die eine Immobilie während der Zwangsverwaltung bewirtschaftet.
- Zwangsverwaltung§§ 146 ff. ZVGAlternative zur Versteigerung: Ein Verwalter bewirtschaftet die Immobilie und führt die Erträge an den Gläubiger ab. Das Eigentum bleibt beim Schuldner.
- ZwangsvollstreckungStaatliche Durchsetzung einer titulierten Forderung gegen den Willen des Schuldners. Die Zwangsversteigerung ist ihre Form für Grundstücke.
Nach Thema
Verfahren
Wie ein Zwangsversteigerungsverfahren entsteht und endet
12 Begriffe
Beteiligte
Wer im Verfahren mitwirkt und welche Rolle er hat
8 Begriffe
Termin
Was im Gerichtssaal geschieht und in welcher Reihenfolge
7 Begriffe
Gebote & Grenzen
Wie geboten wird und welche Schwellen dabei gelten
13 Begriffe
Rechte & Grundbuch
Belastungen, Rangfolge und was davon bestehen bleibt
18 Begriffe
Wert & Unterlagen
Verkehrswert, Gutachten und die Papiere dahinter
10 Begriffe
Kosten & Steuern
Was neben dem Gebot zu zahlen ist
7 Begriffe
Nach dem Zuschlag
Eigentum, Besitz, Mieter und offene Lasten
5 Begriffe
Von der Theorie zum konkreten Objekt
Die Begriffe werden greifbar, sobald man sie an einem echten Verfahren nachvollzieht: Verkehrswert, Termin, Gutachten und die Rechte, die bestehen bleiben, stehen bei jedem Objekt dabei.
Aktuelle Zwangsversteigerungen ansehenDie Erklärungen geben den Stand allgemeiner Veröffentlichungen wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall gilt, was das Vollstreckungsgericht im Verfahren feststellt.