DreizimmerwohnungHerrenkellergasse 16, 89073 Ulm

Quellen Beschreibung

Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Donnerstag, 3. Dezember 2026 um 10:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, eingedeckt mit Biberschwanz-Doppeldeckung; Spenglerarbeiten in Kupferblech

• Heizung/Warmwasser: Fernwärme für das Gebäude; in der Wohnung Fußbodenheizung, Unterverteilung im WC; Absperrventile für Warm- und Kaltwasser sowie Wasseruhren im Bad

• Elektroinstallation: Stromanschluss und Zähleranlage im Hauptgebäude; in der Wohnung Unterverteilung mit Kipp- und Fehlerstromschaltern, Gegensprechanlage im Eingangsbereich

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung als Sprossenfenster mit Drehkippbeschlägen, teils bodentief; innen Naturstein-, außen Blechfensterbänke

• Verschattung: Fensterläden beziehungsweise integrierte Rollladenkästen mit Kunststoffpanzer, manuell bedienbar

• Sanitär: Bad mit Badewanne, Waschtisch mit Einhandmischer und Waschmaschinenanschluss; separates WC mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Waschtisch mit Kaltwasseranschluss; Bad und WC mechanisch be- und entlüftet

• Bodenbeläge: Teppich in Wohnräumen, PVC, Fliesen in Bad/WC und weiteren Teilbereichen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht, die Flächenberechnung stützte sich auf vorliegende Pläne und wurde anhand des Mietvertrags auf Plausibilität geprüft. Das Objekt umfasste die Wohnung, den Kellerraum, den Tiefgaragenstellplatz sowie die zugänglichen Gemeinschaftsflächen; der Heizungsraum war nicht zugänglich.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 39 befindet sich im 1. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses, liegt in einem rückwärtigen Gebäudeteil mit separatem Zugang und verfügt über ca. 68 m² Wohnfläche; im Mietvertrag sind ca. 72 m² genannt. Die Einheit umfasst drei Zimmer, Küche, Wohn-Essbereich, Bad, separates WC, Flur, Dachterrasse sowie einen zugeordneten Kellerraum im 2. Untergeschoss.

Der Grundriss wird im Gutachten als gut und funktional beschrieben. Die Räume sind ausreichend groß und hoch, die Wohnungsgröße ist marktgerecht. Die Wohnräume sind nach Osten ausgerichtet; die Dachterrasse orientiert sich nach Osten bzw. Süden. Durch die teils bodentiefen Fenster und die Fenster-Tür-Kombination vom Wohnzimmer zur Terrasse sind Belichtung und Besonnung insgesamt günstig. Die rückwärtige Lage zum Innenhof bewirkt zudem eine vergleichsweise ruhige Wohnsituation.

Der Zustand der Wohnung ist gepflegt und instandgehalten, die Ausstattung jedoch im Wesentlichen bauzeitlich. Mittelfristig werden Modernisierungsmaßnahmen für die Wohnung als erforderlich angesehen. Offensichtliche Bauschäden oder Mängel wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Der Wohnung ist gemäß Teilungserklärung ein ausschließliches Nutzungsrecht an der vor der Einheit liegenden Terrasse zugewiesen; Unterhalt und Oberflächenbelag sind vom Berechtigten zu tragen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, errichtet etwa 1984. Der hier relevante Gebäudeteil umfasst zwei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss; im Keller befinden sich Tiefgarage, Kellerabstellräume sowie Allgemein- und Technikräume.

Das Gebäude ist verputzt und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden, gepflegten und instandgehaltenen Zustand. Das Gemeinschaftseigentum wurde laufend unterhalten; aus Eigentümerbeschlüssen ergeben sich unter anderem Maßnahmen an Fassade, Fenstern, Aufzug und Tiefgaragenbeleuchtung. Mittelfristig werden Modernisierung und energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums als notwendig eingeschätzt. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung zusammen mit dem Tiefgaragenstellplatz vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, eingedeckt mit Biberschwanz-Doppeldeckung; Spenglerarbeiten in Kupferblech

• Heizung/Warmwasser: Fernwärme für das Gebäude; in der Wohnung Fußbodenheizung, Unterverteilung im WC; Absperrventile für Warm- und Kaltwasser sowie Wasseruhren im Bad

• Elektroinstallation: Stromanschluss und Zähleranlage im Hauptgebäude; in der Wohnung Unterverteilung mit Kipp- und Fehlerstromschaltern, Gegensprechanlage im Eingangsbereich

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung als Sprossenfenster mit Drehkippbeschlägen, teils bodentief; innen Naturstein-, außen Blechfensterbänke

• Verschattung: Fensterläden beziehungsweise integrierte Rollladenkästen mit Kunststoffpanzer, manuell bedienbar

• Sanitär: Bad mit Badewanne, Waschtisch mit Einhandmischer und Waschmaschinenanschluss; separates WC mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Waschtisch mit Kaltwasseranschluss; Bad und WC mechanisch be- und entlüftet

• Bodenbeläge: Teppich in Wohnräumen, PVC, Fliesen in Bad/WC und weiteren Teilbereichen

Lfd. Nr. 1: Es handelt sich um den Tiefgaragenstellplatz im 2. UG in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 29.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Es handelt sich um die Wohnung im 1. Obergeschoß und einen Kellerraum im 2. Untergeschoß ATP Nr. 39 in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 281.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Es handelt es sich um ein mit einer repräsentativen Doppelhaushälfte, ca. 199 m² Wohnfläche, mit Doppelgarage und Pool bebautes Grundstück mit einer Fläche von ca. 784 m² in Hanglage am Michelsberg in der Alpenstraße 49, 89075 Ulm - Verkehrswert: 1.100.000,00 €