Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Wohnhaus mit Wintergarten und Doppelgarage bebauten Grundstücks in Mitterbuch 1, 85656 Buch am Buchrain

• Grundbuch: Buch am Buchrain
• Blatt: 768
• Band: 22
• Gemarkung: Buch am Buchrain
• Flurstück: 628/1
• Größe: 789m²

 

Wertermittlungsstichtag: 27. März 2023

Verkehrswert: 620.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage: Das zu beurteilende Grundstück, Flurstück 628/1 der Gemarkung Buch am Buchrain liegt im Ortsteil Mitterbuch, rd. 1,6 Kilometer südlich des Gemeinde-Hauptortes Buch am Buchrain.

Topografie: Die Grundstücksoberfläche fällt leicht von Nordwesten Richtung Südosten hin ab

Erschließung: Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen (Wasser, Strom, Zuwegung). Die Abwasserentsorgung erfolgt durch eine auf dem Grundstück vorhandene Klär- und Versitzgrube.

 

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus mit Wintergarten

Baujahr: 1951

Umbaujahr: 1991

Wohnfläche: rd. 137 m²

Keller: Teilunterkellerung zu etwa 40%

Grundriss-/Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Treppenabgang, Keller 1 (tatsächliche Nutzung als Waschküche), Heiz-/Tankraum
• Erdgeschoss: Windfang, Flur 1, Flur 2, Bad, Gäste-WC, Schlafen, Küche, Arbeiten, Wintergarten, Wohnen
• Dachgeschoss: Diele, Wohnzimmer mit Zugang zum Ostbalkon, Abseite, Abstellraum, Flur, Schlafzimmer, Bad
• Spitzboden: Speicherfläche

Dach: Wohnhaus (Satteldach in Holzbalkenkonstruktion mit Ziegeldeckung - Zwischensparrendämmung mit Glaswolle); Wintergarten (Pultdachkonstruktion mit Ziegeldeckung)

Fassade: verputzt und gestrichen - mit Ausnahme der Westseite, Westseite mit Fassadenbekleidung

Außenwände: massiv

Innenwände: massiv; Kellergeschoss (überwiegend verputzt und gestrichen mit Ausnahme der Waschküche und der Abmauerung der Öltanks, Waschküche überwiegend ca. 1,20 Meter hoch gefliest, Abmauerung der Öltanks gefliest); Erdgeschoss (verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen mit Ausnahme der Sanitärräume, Bad: wandhoch gefliest, Gäste-WC ca. 1,40 Meter hoch gefliest); Dachgeschoss (verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen mit Ausnahme des Bades, Bad: wandhoch gefliest)

Decken: über Kellergeschoss ( massiv- gestrichen); über Erdgeschoss (Holzbalkendecke- überwiegend verputzt und gestrichen mit Ausnahme folgender Räume: Bad: Paneelbekleidung, Wintergarten: Holzbekleidung); über Dachgeschoss (Holzbalkendecke überwiegend mit Gipskartonbekleidung, gespachtelt und gestrichen mit Ausnahme folgender Räume: Abstellraum: Holzbekleidung, Flur: Holzbekleidung, Schlafzimmer: Paneeldecke, Bad: Paneelbekleidung)

Eingangstüre: Kunststofftüre mit Glasausschnitt in Kunststoffrahmen - Erneuerung angabegemäß 2019

Innentüren: Kellergeschoss (Metalltüren in Metallzargen); Erdgeschoss (Furnierholztüren, zum Teil mit Glasausschnitt in Holzrahmen mit Ausnahme: Zugangstüre zum Dachgeschoss- Holztüre in Holzrahmen)

Fenster: Kellergeschoss (Kunststofffenster mit Isolierverglasung in Metallrahmen); Erd- und Dachgeschoss (Holzfenster und Holzfenstertüren (Hartholz) mit Isolierverglasung - Einbau vermutlich um 1980 mit Ausnahme folgender Räume: Küche: Kunststofffenstertüre und Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Erneuerung angabegemäß 2017), Kunststoff-Rollläden - manuell bedienbar; Wintergarten: Holzfenster (Fichte) mit Isolierverglasung - ohne Beschattung; Abstellraum: Dachflächenfenster in Holzrahmen mit Isolierverglasung; Diele: Dachflächenfenster in Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung; Flur: Dachflächenfenster in Holzrahmen mit Isolierverglasung); Spitzboden: Holzsprossenfenster mit Einfachverglasung, Dachflächenfenster In Holzrahmen mit Isolierverglasung)

Treppen: Treppe vom Keller- ins Erdgeschoss (Massivtreppe, Tritt- und Setzstufen mit Ölfarbanstrich); Treppe vom Erd- ins Dachgeschoss (Holztreppe mit Tritt- und Setzstufen aus Holz, Treppengeländer mit Holzsprossen und Holzhandlauf); Treppe vom Dachgeschoss in den Spitzboden (Holzeinschubtreppe)

Bodenbeläge: Kellergeschoss (Waschküche, Heizraum: keramische Fliesen); Erdgeschoss (Windfang, Treppenabsatz, Flur 1, Flur 2, Bad, Gäste-WC, Wintergarten: keramische Fliesen; Schlafen: Parkett; Küche: Feinsteinzeug; Wohnen, Arbeiten: Mosaikparkett); Dachgeschoss (Diele: Holzparkett; Wohnen: Mosaikparkett/ Feinsteinzeug; Ostbalkon: Holzbretter; Abseite: OSB-Platten; Abstellraum, Bad: keramische Fliesen; Flur, Schlafzimmer: Holzparkett); Spitzboden (Bretterboden)

Heizung: Öl-Zentralheizung (Hersteller: Buderus- Herstelljahr 1978); Erneuerung des Brenners im Jahr 2003; Ölbevorratung im Heiz-/Tankraum in drei Kunststofftanks mit einem Fassungsvermögen von angabegemäß 4.800 Litern; Wärmeabgabe durch Plattenheizkörper; zusätzliche Wärmeabgabe über Wamsler-Holzherd (Einzelofen) in der Küche des Erdgeschosses - Herstelljahr angabegemäß 2000; zusätzliche Wärmeabgabe über Wamsler-Einzelofen (Raumheizer mit Flachfeuerung) im Wohnzimmer des Erdgeschosses - Herstelljahr angabegemäß 2011

Warmwasserversorgung: Warmwasserversorgung über Öl-Zentralheizung

Sanitärausstattung: Erdgeschoss (Bad mit Einzel-Waschbecken, Toilette mit Aufputz-Spülkasten, Dusche, Badewanne - wandhoch gefliest; Gäste-WC mit Handwaschbecken und Toilette mit Unterputz-Spülkasten - ca. 1,40 Meter hoch gefliest); Dachgeschoss (Bad mit Einzel-Waschbecken, Dusche und Toilette mit Aufputz-Spülkasten - wand hoch gefliest)

Elektroausstattung: einfache Elektroinstallation mit ein bis zwei Lichtauslässen und wenigen Steckdosen je Raum

Zubehör: Einbauküche in der Küche des Erdgeschosses (Die Einbauküche im Erdgeschoss des Wohnhauses wird aufgrund des fehlenden Zweitmarktes wertmäßig nicht berücksichtigt), Satellitenschüssel, Markise im Bereich der Süd-Terrasse

Gesamtausstattung: Das Wohnhaus wurde in massiver Bauweise errichtet. Trotz laufender Instandsetzungen und zum Teil vorgenommener Modernisierungen wurde am Wohnhaus keine durchgreifende Sanierung vorgenommen. D. h. am Wohnhaus wurden keine energetischen Maßnahmen (wie z. B. Wärmedämmung, Erneuerung der Fenster, Erneuerung der Heizung, etc.) ergriffen. Die Ausstattung des Wohnhauses wird als durchschnittlich beurteilt.

Bauschäden und Instandhaltungsrückstand: vorhanden (siehe Gutachten)

Energieausweis: vorhanden (siehe Anlage des Gutachtens)

 

Doppelgarage

Baujahr: um 1991

Nutzfläche: rd. 65 m²

Fassade: verputzt und gestrichen

Außenwände: massiv

Geschossdecke: zwischen Keller und Erdgeschoss (massiv - Stahlbetondecke überwiegend Bekleidung mit Styroporfliesen); zwischen Erd- und Dachgeschoss (massiv - Stahlbetondecke gestrichen)

Keller: vollständige Unterkellerung der Doppelgarage sowie Teilunterkellerung der Hoffläche

Dachform: Satteldachkonstruktion mit Ziegeldeckung - ohne Wärmedämmung

Eingangstüre: Metalltüre in Metallrahmen auf der Südseite

Garagentore: Holzschwingtor in Metallrahmen - manuell bedienbar

Fenster: Kellergeschoss (Kunststofffenster mit Isolierverglasung in Metallrahmen); Erd- und Dachgeschoss (Holzfenster mit Isolierverglasung)

Bodenbeläge: keramische Fliesen

Innenansicht: Kellergeschoss (Wände verputzt und gestrichen, Deckenbekleidung überwiegend mit Styroporfliesen); Erdgeschoss (gestrichen); Dachgeschoss (ohne Putz und Anstrich)

Beleuchtung: Langfeldleuchten

Elektroinstallation: geringe Zahl an Lichtauslässen und Steckdosen (insgesamt Auf-Putz-Installation)

Besonderheiten:

• Verbindung mit dem Wohnhaus über die Waschküche im Kellergeschoss und denFlur im Dachgeschoss
• Holzeinschubtreppe zwischen dem Erdgeschoss der Doppelgarage und der Speicherfläche im Dachgeschoss

Instandhaltungsrückstand bzw. Bauschäden: vorhanden (siehe Gutachten)