Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Grundbesitzes mit baulichen Anlagen in 84164 Moosthenning, Hangstraße 19,

• Grundbuch: Moosthenning
• Blatt: 705
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Moosthenning
• Flurstück-Nr.: 733/4
• Gebäude- und Freifläche zu 1.799m²

 

Wertermittlungsstichtag: 11 .03.2025

Verkehrswert: 150.000€

 

Hinweis: Die Parteien waren beim Ortstermin jedoch nicht anwesend , das zu begutachtende Objekt konnte daher nur von außen besichtigt werden. Die Bewertung erfolgt daher nur nach dem äußeren Eindruck.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage und Umgebung Der zu begutachtende Grundbesitz liegt in der Gemeinde Moosthenning im Landkreis Dingolfing / Landau und hier östlich des Ortskerns, an der Hangstraße 19. (...) Das zu begutachtende Anwesen liegt am östlichen Ortsrand , die Umgebungsbebauung besteht durchwegs aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, zum Teil älteren Baudatums. Störende Gewerbebetriebe sind im näheren Umgriff nicht vorhanden.

Topographisch Das Grundstück länglich geschnitten, es handelt sich um ein Gelände, welches relativ steil nach Norden ansteigt. (...)Das Grundstück wird sowohl an der Nord- als auch an der Südseite durch öffentliche Straßen begrenzt, wobei von der Nordseite nur eine Zugangsmöglichkeit über einen Fußweg besteht.

Baurechtlich und Erschließungsstand Der bebaute Grundstücksteil (Flächenanteil rd. 475 m²) ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße, welche das Grundstück südseitig begrenzt sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen, Erschießungskosten fallen im derzeitigen Bestand und Zustand nicht mehr an. Der bebaute Grundstücksteil mit einer Tiefe von rd. 24 m liegt laut rechtswirksamem Flächennutzungsplan im Innenbereich, ein rechtskräftiger Bebauungsplan ist für diesen Bereich nicht erstellt. Das Grundstück besitzt in diesem Teil Baulandqualität gemäß § 34 BauGB. (...) Das Gros der Grundstücksfläche (ca. 1.324 m²) liegt bau rechtlich im Außenbereich, im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist es als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt, eine konkrete Bauerwartung besteht nicht. Qualitätsmäßig handelt es sich um eine Gartenfläche am Anschluss zum bebauten Grundstücksteil, wobei die Bewirtschaftung durch die Topographie erschwert ist.

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Grundstück ist im südlichen Teil mit einem älteren, unterkellerten eingeschossigen Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und zugehöriger Pkw-Garage bebaut. Die vorhandene Bebauung besteht aus dem oben beschriebenen Siedlungshäuschen mit zugehöriger Garage.

 

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Verbindliche Angaben über das Baualter des Wohngebäudes können vom Unterzeichner nicht gemacht werden, soweit aus dem vorgelegten Plan der Gemeindeverwaltung, erstellt im Zuge des Baus der Pkw-Garage (diese wurde laut Plan im Jahr 1976 erstellt), wird das Baualter des Wohngebäudes, auch unter Berücksichtigung des massiven Renovierungsstaus, mit ca. 70 Jahren geschätzt. Das Wohngebäude ist voll unterkellert, im Übrigen ebenerdig, mit ausgebautem Dachgeschoss. Baujahr der im Wohngebäude integrierten Garage, soweit aus dem eingesehenen Plan entnommen werden kann, rd. 50 Jahre.

Baubeschreibung Auf eine detaillierte Baubeschreibung kann verzichtet werden, da, wie die nachfolgende Bewertung aufzeigen wird, das Wohngebäude, unter Berücksichtigung des Renovierungsstaus, am Ende seiner wirtschaftlichen Verwertbarkeit angelangt ist. Es handelt sich um einen ortsüblichen Massivbau mit gemauerten Umfassungs- und Zwischenwänden, Satteldach mit Betonpfannendeckung. Geschossdecken im Keller vermutlich in Stahlbeton, restliche Geschossdecken vermutlich in Holzkonstruktion. Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen. Detailangaben über die Innenausstattung können vom Unterzeichner nicht gemacht werden, da keine Innenbesichtigung ermöglicht worden ist. Die Gartenanlage ist verwildert, die Stützmauer am Anschluss an die südlich gelegene Erschließungsstraße ist schadhaft. Nördlicher Grundstücksteil mit Laubbaumbestand.

Beurteilung Das Wohngebäude ist derzeitigen Zustand nicht bewohnbar, hier stehen massive Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an. Wie die nachfolgende Bewertung aufzeigen wird, kommt aus wirtschaftlichen Gründen nur ein Abbruch der aufstehenden Bebauung in Betracht, da die erforderlichen Renovierungsarbeiten in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Restwert der Immobilie stehen.