ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle
Untergrasensee 36, 84347 Untergrasensee
277.600 €
KI-AnalyseAuszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen
über den Verkehrswert für eine HofsteIle mit dazugehörigen landwirtschaftlichen Flächen Untergrasensee 36, 84347 Untergrasensee
Verkehrswert: 277.600,00 €
davon entfällt auf Zubehör:
Wertermittlungsstichtag: 07.01 .2026
GrundstĂĽcksbeschreibung
Lage AuĂźenbereich Ortsanschluss an Untergrasensee
Tatsächliche Nutzung Gebäudefläche mit Umgriff, Hofraum und Grünland
Bodenbeurteilung Lllb2 52/52 EMZ 4.410; Gegendüblicher humusreicher Lehmboden mit durchschnittlicher Wachstumsförderung
Liegenschaftskataster
-----730 m² Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft
433 m² landwirtschaftliche Betriebsfläche
8.490 m² Grünland
319 m² Weg
Gelände Im Bereich der Gebäude nahezu eben, nördlich des Gebäudes mit Scheune und Stall fällt das Gelände mäßig zur vorbeiführenden Straße hin ab. Stellenweise sehr uneben durch Graben und Aufschüttung. Im Grünlandbereich sanftes Gefälle nach Nordwesten
Bodenoberfläche Ziemlich eben ohne Wellen oder Senken bis auf den Bereich der Gebäude entlang des Weges.
Gebietskulissen Einzugsgebiet für Trinkwasserversorgung, Flächenstatus nach Nachhaltigkeitsverordnung: Grünland
Zufahrt Gut ĂĽber OrtsstraĂźe
Erschließung Öffentlicher Trinkwasseranschluss, öffentlicher Abwasserkanal , Bisherige Zufahrt über Privatweg, Zufahrt über Gemeindeweg möglich, Strom- und Telekommunikationsanschluss.
Die Bewertung des GrundstĂĽcks erfolgt in Unterteilung in die nachfolgenden Bewertungskategorien:
HofsteIle mit Baurecht
Das Flurstück Nr. 1 liegt am Ortsrand von Untergrasensee. Auf dem Grundstück befindet sich eine ehemalige HofsteIle mit einem Wohngebäude und vier Wirtschaftsgebäuden . Die baulichen Anlagen befinden sich überwiegend in einem abgenutzten Zustand . Eine unmittelbare Nachbarschaftsbebauung besteht nicht. Die Straßenerschließung erfolgt derzeit über eine vorhandene Zufahrt nördlich des Grundstücks, die laut Auskunft der Gemeinde in Privatbesitz ist. Eine zweite Zufahrt über einen bestehenden Weg von Süden her ist im Besitz der Kommune und somit öffentlich (FINrn. 55, 62/5, 106/2 und 129).
Baurechtliche Situation Die Wohnnutzung ist auf den Ersatzneubau des bestehenden Wohngebäudes sowie auf weitere Wohneinheiten im Bestand beschränkt. Eine über den Bestand hinausgehende weitergehende bauliche Nutzung zu Wohnzwecken ist ausgeschlossen. Eine Einordnung in den Innenbereich ist nur durch eine entsprechende bauleitplanerische Entscheidung der Gemeinde möglich und begründet keinen Anspruch des Grundstückseigentümers.
Höherwertige Flächen mit möglichem Baurecht
Die Teilflächen befinden sich baurechtlich im Außenbereich . Die Teilflächen wären bebaubar, wenn der zuständige Stadtrat zustimmt. Eine weitere Bebauung entlang der nördlichen Grundstücksgrenze würde eine Verdichtung der bestehenden Bebauung und nicht eine Splittersiedlung entstehen lassen. Die Zufahrt von Norden her ist rechtlich nicht gesichert. Eine rechtlich gesicherte Zufahrt wäre möglich, ist aber etwas umständlich zu realisieren. Die Teilflächen liegen im Gegensatz zu den meisten anderen Ortsflächen nicht im Überschwemmungsgebiet. Die weitere Erschließung mit Strom , öffentlicher Wasserversorgung und öffentlicher Abwasserentsorgung ist für die Anzahl der unterstellten möglichen Wohneinheiten bereits vorhanden .
Wegefläche
Der von Norden nach Süden verlaufende Weg innerhalb der Flurnummer 1 verbindet die Hofstelle mit dem parallel verlaufenden öffentlichen Weg im Süden. Da sich die nördliche Zufahrtsstraße laut Auskunft der Gemeinde in Privatbesitz befindet, ist die Erhaltung dieses Weges weiterhin erforderlich.
Grünlandflächen
Nach Abzug der sonstigen Flächen von der Gesamtfläche von 9.972 m² verbleibt eine Grünlandfläche von 5.737 m² . Die Ertragsfähigkeit dieser Fläche ist durchschnittlich. Aufgrund des polygonalen Zuschnitts der Fläche und der Querung durch den Zufahrtsweg ist die Bewirtschaftung als Grünland erschwert. Positiv ist hingegen die Ortsnähe zu bewerten. Bei einer Bebauung der nördlichen Teilflächen könnten die angrenzenden Flächenteile zu Gartenland umgewidmet werden.
Gebäudebeschreibung
Bebauung Wohnhaus mit angebautem Rinderstall und Scheune, Ochsenstall mit Scheune, Maschinenhalle, Garage mit Stadel
Wohnhaus
Rohbau
Baujahr Ungewiss, 1880 oder älter
Sanierung Im Jahr 1963 wurde ein Bauantrag zur Unterfangung der AuĂźenmauern im EG gestellt. Hier wurde das AuĂźenmauerwerk ersetzt sowie die Fenster. Anscheinend wurden auch gewisse SanierungsmaĂźnahmen im Innenbereich des EG durchgefĂĽhrt.
Geschossanzahl 3 inkl. Dachboden
Bruttogrundfläche 160 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe 2,10m
Fundamente Wahrscheinlich gemauerte Vollziegelfundamente. Sichtbar sind an der Nordseite auch die alten Bruchsteinfundamente.
Außenwände Im EG Vollziegelmauerwerk, im OG Holzblockbau verputzt, an der Nordseite mit Deckelschalung versehen . Zwischen 50 und 25 cm stark.
Innenwände Im EG Vollziegelmauerwerk, im OG Blockbau. Zwischen 18 und 33 cm stark.
Geschossdecken Holzbalkendecken mit Brettauflage unterseitig wahrscheinlich mit Heraklithplatten versehen und glatt verputzt.
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz ausgefĂĽhrt als Satteldach
Dacheindeckung Auf der Gebäudesüdseite im Bereich des Wohnhauses Betondachsteine vermutlich aus den 80er Jahren, der Rest des Gebäudes ist eingedeckt mit alten Falzziegeln aus Ton. Eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.
Dachrinnen Dachrinnen aus Zink in funktionsfähigem Zustand sind vorhanden
Unterkellerung Eine Unterkellerung war früher anscheinend vorhanden, diese konnte nicht mehr betreten werden, anscheinend besteht hier baufälliger Zustand.
Ausbau
AuĂźenputz Mineralputz glatt verrieben
Innenputz Mineralputz glatt verrieben
Zimmerdecken Unterseitig glatt verputzt und gestrichen
Böden / Beläge Im Hausgang Terrazzopflaster, in der Wohnstube im EG Holzdielen, in Küche und Badezimmer Pflaster. Im OG überall Fichtenholzbretterboden mit relativ schmalen Brettern.
Treppen Einfache Fichtenholztreppe mit Setzstufe als Aufgang zum OG sowie als Aufgang zum DG
Türen Im OG alte Massivholztüren ausgeführt als Füllungstüren aus dem ursprünglichen Baujahr. Im EG glatte, sehr leichte, Türblätter einfachster Bauweise. Türzargen massiv aus Fichte.
Fenster Verbundglasfenster aus Holz
Elektroinstallation Aus der Nachkriegszeit auf Putz verlegt, in den Wohnräumen im EG unter Putz verlegt.
Wasser-Sanitärinstallation Ist nur im Rahmen des Bades gegeben und in der Küche. In der Küche ein Waschbecken mit Kaltwasseranschluss und ein Wasserhahn mit Warm- und Kaltwasseranschluss, im Badezimmer eine Duschwanne mit Warm- und Kaltwasseranschluss, Einhebelarmatur. Ein freistehendes Keramik-WC mit Spülkasten , Warmwasserversorgung über Elektroboiler mit 80 I Inhalt. Das Haus ist an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen, wobei der Anschluss offensichtlich stillgelegt ist; der Wasserzähler wurde ausgebaut. Ebenso ist nach Angabe einer Partei ein Anschluss an den öffentlichen Abwasserkanal gegeben .
Heizung Das Haus kann nur bei einigen Räumen beheizt werden : Wohnstube im EG, Küche im EG und das mittlere Zimmer im OG, jeweils über Einzelöfen mit Anschluss an den vorhandenen Hauskamin. Im Badezimmer nur Beheizung über Heizradiatoren oder Heizlüfter möglich
Energieeffizienzklasse Ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis wurde nicht vorgelegt. Aufgrund der Bauweise wird die schlechteste Energieeffizienzklasse unterstellt.
Sonstige Bemerkungen Das DG konnte nicht betreten werden, weil der Aufgang mit Brettern vernagelt war.
Bauzustand und Bauschäden Das Haus ist in einem sehr schlechten, abgewohnten Zustand. (...) Das Wohnhaus ist stark verschmutzt. Es stehen darin noch alte, vollkommen unbrauchbare Einrichtungsgegenstände. Vor dem Beginn von Umbaumaßnahmen oder Abbruchmaßnahmen muss das Gebäude entrümpelt, gereinigt und die Gegenstände entsorgt werden .
Bemerkungen zur Bewertung Das Wohnhaus kann als vollständig abgenutzt bewertet werden. Es ist zwar noch standsicher und hat keine größeren Setzungen zu verzeichnen . Eine Sanierung des Gebäudes ist jedoch aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr möglich. (…) Insgesamt kommt der Unterzeichner zu dem Schluss, dass das Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr erhaltungsfähig ist und durch einen Neubau ersetzt werden muss.
Kuhstall
Rohbau
Baujahr 1880 oder frĂĽher
Nutzung Leer stehend
Sanierung Unsaniert, lediglich die sĂĽdliche Wand im OG wurde ca . in den 60er Jahren mit einem Ziegelmauerwerk ersetzt.
Geschossanzahl 2
Bruttogrundfläche 160 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe in m Im Kuhstall unter dem Schienengewölbe 2 m
Fundamente Vermutlich alte Bruchsteinfundamente
Außenwände Vollziegelmauerwerk 45 cm stark
Innenwände Nicht vorhanden
Geschossdecken Schienengewölbedecke
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz ausgefĂĽhrt als Satteldach.
Dacheindeckung Eingedeckt mit alten Falzziegeln aus Ton . Eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.
Dachrinnen Dachrinnen aus Zink in funktionsfähigem Zustand sind vorhanden.
Unterkellerung Nicht vorhanden
Raumaufteilung/Zuschnitt Ein großer Raum , ein kleiner Nebenraum, in dem anscheinend die Kälber untergebracht waren . Dieser ragt noch in den Bauteil des Wohnhauses, dieser ist zum Stall hin offen.
Besonnung/Helligkeit Relativ dunkel
Ausbau
AuĂźenputz Mineralputz glatt verrieben , schadhaft
Innenputz Mineralputz glatt verrieben , teilweise sehr schadhaft
Zimmerdecken Schienengewölbe, der Gewölbeteil beim Schienengewölbe wurde glatt verputzt.
Böden I Beläge Betonboden, teilweise Pflasterbeläge, teilweise schadhaft
Treppen Nicht vorhanden
TĂĽren Einfache, defekte BretttĂĽren
Tore Ein zweiflĂĽgeliges Holzdrehtor in schlechtem Zustand
Fenster Einfach verglaste Stallfenster mit Holzrahmen
Elektroinstallation Nicht mehr vorhanden
Wasser-Sanitärinstallation Nicht mehr vorhanden
Heizung Nicht möglich
Einbauten/Anbauten Der hochgemauerte Futterbarren und eine Stahlrohraufstallung fĂĽr drei StĂĽck GroĂźvieh sind noch vorhanden . Das alte Bodenprofil ist entsprechend der ursprĂĽnglichen Nutzungsweise noch vorhanden.
Bauzustand und Bauschäden: Das Gebäude ist von der Grundsubstanz her noch stabil und weist keine größeren Setzungsrisse auf. Von der alten Aufstallung und dem hochgemauerten Futterbarren sind noch Reste vorhanden . Boden und Mauerputz müssen jedoch erneuert werden . Die Wände sind teilweise sehr feucht und mit Salpeter durchsetzt.
Bemerkungen zur Bewertung: Für diesen Gebäudeteil fände sich nur noch eine Verwendung als Lagerraum. Ein Umbau zur Erweiterung des Wohnraums bietet sich an. Aus baurechtlicher Sicht ist eine Erhaltung eines wesentlichen Teils der Bausubstanz gefordert.
Scheune
Rohbau
Baujahr 1880 oder frĂĽher
Nutzung Ungenutzt, es befinden sich noch Reste von Stroh und Brennholz im Gebäude.
Sanierung Unsaniert
Geschossanzahl 1
Bruttogrundfläche 115 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe in m Dach =Decke
Fundamente Streifenfundamente aus Beton sowie aus Vollziegeln gemauerte Streifenfundamente und Einzelfundamente aus Bruchsteinen für die Säulen.
Außenwände Die Außenwände bestehen aus einer Zimmermannskonstruktion aus Holz mit stehenden Ständern und Querriegeln mit Kreuzbändern .
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgefĂĽhrt als Satteldach, sogenannter dreifach stehender Stuhl
Dacheindeckung Falzziegel aus Ton , eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.
Dachrinnen Dachrinnen aus Zink in funktionsfähigem Zustand sind vorhanden.
Unterkellerung Nicht vorhanden
Raumaufteilung/Zuschnitt Ein groĂźer Lagerraum
Besonnung/Helligkeit Keine Fenster - unbeleuchtet
Ausbau
AuĂźenputz Vorwiegend Deckelschalung an der Nordseite Verbretterung StoĂź an StoĂź
Böden / Beläge Im Bereich der Tennendurchfahrt älterer, glatt verriebener Rohbetonboden , im weiteren Scheunenbereich vorwiegend Naturlehmboden.
Treppen Eine einfache Fichtenholztreppe ohne Handlauf als Aufgang zum OG des frĂĽheren Kuhstalles, Treppe ohne Setzstufen
TĂĽren Nicht vorhanden
Tore Ein einschaliges Holzschubtor, ein zweiflügeliges einschaliges Holzdrehtor an der Gebäuderückseite.
Durchfahrtshöhe/-breite 3,25 m/3,45 m an der Hofinnenseite
Bauzustand und Bauschäden Das Gebäude ist von der Gebäudekonstruktion her noch standfest und steht weitgehend gerade . Die Dacheindeckung ist nahezu desolat, hier wurden einige Dachschindeln vom Wind herausgeworfen und nicht mehr ersetzt. (…)
Maschinenschuppen/Ochsenstall
Rohbau
Baujahr Unbekannt, vermutlich aus den 60er Jahren
Nutzung Leer stehend
Sanierung Unsaniert
Geschossanzahl Zwei im Bereich der Stallung , ein Geschoss im Bereich des Maschinenschuppens
Bruttogrundfläche 84 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe in m Raumhöhe in m Die Stallung konnte nicht betreten werden, die Raumhöhe wird geschätzt auf 2,00m
Fundamente Wahrscheinlich Betonstreifenfundamente und BetoneinzeIfundamente
Außenwände Vollziegelmauerwerk 40 cm stark
Innenwände Vollziegelmauerwerk
Geschossdecken Holzbalkendecke, vermutlich mit Brettauflage, das OG konnte nicht betreten werden .
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgefĂĽhrt als Satteldach
Dacheindeckung Falzziegel Ton
Dachrinnen Aus Zink vorhanden , teilweise durchgerostet
Unterkellerung Nicht vorhanden
Raumaufteilung/Zuschnitt Im Stallbereich ein Raum , im Maschinenunterstellbereich ein
Ausbau
AuĂźenputz MineralputziRauhputz
Innenputz Mineralputz glatt verrieben , bereits sehr schadhaft
Zimmerdecken Ursprünglich von unten mit Heraklithplatten verkleidet, hier bereits starke Schäden
Böden / Beläge Glattgezogener Rohbetonboden
Treppen Nicht vorhanden
TĂĽren Einfache, einschalige BretttĂĽren, defekt
Fenster Einfach verglaste Holzrahmenfenster, defekt
Elektroinstallation Nicht mehr funktionsfähig
Wasser-Sanitärinstallation Nicht mehr funktionsfähig
Heizung Nicht möglich
Bauzustand und Bauschäden Vor vielen Jahren wurden am nordöstlichen Eck des Gebäudes zahlreiche Dachziegel vom Wind ausgeworfen. Da diese nicht ersetzt wurden, regnete es sehr stark in das Gebäude. In der Folge ist der Dachbereich des Stallgebäudes stark verfault und neigt sich deutlich nach Westen . Die Decke zum Stallbereich ist ebenfalls verfault und die Verkleidungsplatten fallen flächig herunter. Auch die Holzkonstruktion der Decke dürfte hier verfault sein.
Bemerkungen zur Bewertung Aus wirtschaftlicher Sicht erscheint das Gebäude nicht mehr sanierungswürdig.
Maschinenhalle/ Werkstätte
Rohbau
Baujahr Ca. 1970
Nutzung Schleppergarage, Maschinenunterstellraum , im OG frĂĽher wahrscheinlich Getreidelager
Sanierung Unsaniert
Geschossanzahl 2
Bruttogrundfläche 172 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe in m 2,70 im EG, im OG Dach = Decke
Fundamente Vermutlich Betonstreifenfundamente
Außenwände Betonsteinmauerwerk 30 cm stark
Innenwände Betonsteinmauerwerk 30 cm stark
Geschossdecken Im Bereich der Schleppergarage Ortbetondecke, im Bereich der Maschinenhalle Holzbalkenlage mit Bretterboden
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgeführt als Satteldach, sogenannte Scheunenbinderkonstruktion, die die Dachlast auf die Außenwände verteilt. Mittelpfette und Traufpfette, keine Firstpfette, eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.
Dacheindeckung An der Nordseite Betondachsteine, auf der SĂĽdseite Tonziegel
Dachrinnen Aus Zink vorhanden
Unterkellerung Nicht vorhanden
Raumaufteilung/Zuschnitt Zwei einzelne große Räume
Besonnung/Helligkeit Ausreichend belichtet
Ausbau
AuĂźenputz Mineralputz glatt verrieben
Innenputz Mineralputz glatt verrieben
Zimmerdecken Im Bereich der Schleppergarage unterseitig gestrichen , im Bereich der Maschinenhalle nicht vorhanden , offene Balkenlage.
Böden I Beläge Glatt gezogener Rohbetonboden
Treppen Im AuĂźenbereich an der Ostseite eine einfache Fichtenholztreppe ohne Setzstufen als Aufgang zum DG , diese ist je- doch deutlich verfault und kann als verschlissen bezeichnet werden.
TĂĽren Nicht vorhanden
Tore Drei einschalige Holzschubtore in einfacher Bauweise und ein Stahlschwingtor
Durchfahrtshöhe/-breite 2,60/3,00; 2,60/2,20
Fenster Einfach verglaste Holzrahmenfenster, teilweise bereits stark morsch
Bauzustand und Bauschäden Insgesamt präsentiert sich das Gebäude in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand (...)
Bemerkungen zur Bewertung Für dieses Gebäude kann auch bei einer späteren Nutzung der HofsteIle als privater Wohnbereich eine sinnvolle Nutzung gefunden werden. Gegebenenfalls kann es auch zu Wohnraum umgenutzt werden . Dazu wären allerdings umfassende Umbaumaßnahmen erforderlich (…)
Garage/Scheune
Rohbau
Baujahr Vermutlich aus den 60er Jahren
Nutzung Ungenutzt
Sanierung Unsaniert
Geschossanzahl 2
Bruttogrundfläche 76 m² entsprechend NHK 2010
Raumhöhe in m 2,40 im Bereich der Garage, im Bereich der Scheune Dach = Decke
Fundamente Streifenfundamente aus Beton
Außenwände Zimmermannskonstruktion aus Holz und Betonsteinmauerwerk
Innenwände Eine Betonsteinmauer zur Abtrennung der Garage vom Scheunenbereich
Geschossdecken Im Garagenbereich Ortbetondecke, im Scheunenbereich Holzbalkendecke
Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgeführt als Satteldach, sogenannte Scheunenbinderkonstruktion, bei der die Dachlast auf die Außenwände abgleitet wird ; First- und Traufpfette.
Dacheindeckung Falzziegel aus Ton, eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.
Dachrinnen Aus Zink vorhanden
Unterkellerung Nicht vorhanden
Raumaufteilung/Zuschnitt Zwei einzelne, ausreichend dimensionierte Räume. Die lichte Weite im Garagenbereich beträgt allerdings nur 2,6 m, was für moderne PKWs nicht mehr ausreichend ist.
Besonnung/Helligkeit Der Garagenbereich ist ausreichend belichtet, im Scheunenbereich gibt es keine Fenster.
Ausbau
AuĂźenputz Mineralputz glatt verrieben , teilweise schadhaft und im Bereich der Scheune und des OG Deckelschalung aus Fichtenholzbrettern und Verbretterung StoĂź an StoĂź
Innenputz Im Bereich der Garage Mineralputz glatt verrieben
Zimmerdecken Im Bereich der Garage unterseitig gestrichen, im Bereich der Scheune offene Balkenlage
Böden / Beläge Glatt gezogener Rohbetonboden im Bereich der Garage, im Bereich der Scheune unbefestigter Naturboden, teilweise Kiesschüttung
Treppen Einfache Fichtenholztreppe ohne Setzstufen als Aufgang zum OG
TĂĽren Einfache DrehtĂĽren und zweiflĂĽglige Drehtore in schlechtem Zustand, diese mĂĽssten erneuert werden .
Tore Ein altes Stahlschwingtor
Durchfahrtshöhe/-breite 2 ,25/2 ,20
Fenster Im Bereich der Garage nur alte, deutlich angewitterte Holzfenster mit Einfachverglasung
Bauzustand und Bauschäden Das Gebäude steht in einem dem Alter entsprechenden Zustand da. Es ist standsicher und gerade . Lediglich die Dachhaut beginnt etwas durchzuhängen (...)
Bemerkungen zur Bewertung Für den Scheunenteil sieht der Unterzeichner keine geeignete Nutzungsmöglichkeit.
Die Hochsilos
Die Hochsilos sind ebenfalls in der Bauweise der sechziger Jahre errichtet worden . Wegen der fehlenden Tierhaltung ist eine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit nicht gegeben
AuĂźenanlagen
Nördlich der Scheune befinden sich Reste einer früher genutzten Festmistplatte mit Umfassungsmauer, mit Kies befestigter Zufahrtsweg , ältere Kiesbefestigung der nötigen Fahrt- und Gehwege im Innenhofbereich .
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