Einfamilienhaus

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Anwesens mit einem freistehenden Einfamilienhaus und einer Garage mit Freisitz bebaut in Forellenweg 15 in 84036 Landshut

• Grundbuch: Landshut
• Blatt: 3319
• Gemarkung: Landshut
• Flurstück-Nr.: 2917/16
• Gebäude- und Freifläche zu 1003m²

Wertermittlungsstichtag: 26.03.2024

Verkehrswert: 740.000€

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet rd. 3,8 km nordöstlich des Stadtzentrums, in der Auwaldsiedlung des Stadtteils Schönbrunn, am nordwestlichen Verlauf des Forellenwegs

Parkplatzsituation entlang der Straßenführung öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebung im direkten Umfeld individuelle Wohnbebauung aus den 1960er Jahren prägend, in offener Bauweise und mit einer Höhenentwicklung von EG und ausgebauten DGs unmittelbar nördlich an das gegenständliche Anwesen schließt ein Waldstück an, es ist im Flächennutzungsplan als geschützter Landschaftsbestandteil dargestellt und als Biotop kartiert im weiteren Umfeld existiert südwestlich entlang der Schönfeld- und Schönaustraße Geschosswohnungsbau mit eher einfacher Imageprägung, dem wirkt das benachbarte und in den 2010er Jahren entwickelte Neubaugebiet "Schönbrunner Wasen" positiv entgegen

Beurteilung der Lage Innerhalb der Stadt Landshut handelt es sich um einen naturnahen Standort und um eine durchschnittliche Wohnlage.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Die gegenständliche Immobilie wird durch den Antragsgegner eigengenutzt. Informationen zu mietvertraglichen Vereinbarungen liegen nicht vor. Die Wertableitung stellt auf einen bezugsfreien Zustand ab.

Gebäudebeschreibung

Bebauung auf der straßenseitigen Grundstückshälfte freistehendes Einfamilienhaus, entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze Garage mit Freisitz

Überbauungssituation soweit nach äußerem Augenschein feststellbar, überbaut die Zufahrt des südwestlichen Nachbarflurstücks Nr. 2917/17 geringfügig das gegenständliche Anwesen im Bereich der südlichen Grundstücksecke (überbaute Fläche < 1,0 m²) die Nutzbarkeit des zu bewertenden Grundbesitzes ist dadurch nicht eingeschränkt; es ist nicht zu erwarten, dass die Marktteilnehmer einen Werteinfluss bei der Kaufpreisbildung berücksichtigen

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über den als Ortsstraße öffentlich gewidmeten Forellenweg erschlossen; das Amt für Finanzen der Stadt Landshut teilte mit, dass für die vorhandene Straßenerschließung die Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB erhoben und vollständig beglichen wurden und keine Beträge mehr offen sind es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal-, Wasser- und Fernwärmenetz

Wohngebäude

Allgemeine Gebäudedaten des Wohngebäudes Gemäß Baubeginnsanzeige wurde am 04.04.1966 mit den Bauarbeiten des Einfamilienhauses begonnen. Entsprechend den Angaben des Schlussabnahmeantrags war die Immobile am 17.11.1966 bezugsfertig.

anrechenbare Wohnfläche rd. 137 m²; hiervon ca. 17,5 m2 im Spitzboden

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte in Beton und Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung wird unterstellt

Umfassungswände im KG Stahlbetonwände, ab EG Bimshohlblocksteine mit Isotex- Isolierung, Wandstärke 30 cm

Innenwände Bims- oder Ziegelmauerwerk, 11 ,5 bis 24 cm

Decken Stahlbeton- und Holzbalkendecken, ca. 20 cm

Balkone nicht ausgeführt

Treppen zwischen KG und DG einläufige halbgewendeIte U-Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion zimmermannsmäßiges Satteldach mit 48°-Neigung, als Pfettendach in Holzkonstruktion, Schleppgaube Richtung Südwesten

Dacheindeckung Flachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, Holzfaserdämmung und Dampfbremse, 2012 erneuert

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus Zinkblech aus 2012

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung mehrlagiger Außenputz, gestrichen

Fenster / Fenstertüren einflüglige Holzrahmenfenster und -türen aus 2008 mit Zweifachverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, z.T. Kunststoffrollläden mit Gurtzug Dachflächenfenster mit Kunststoffrahmen aus 2012 im KG aus dem Baujahr stammende Stahlrahmenfenster mit Einfachverglasung

Türen Haupteingangs- und Nebeneingangstüren aus dem Baujahr, mit Holzzargen und Holztürblättern, z.T. mit Glasausschnitt Innentüren als Spantüren mit glatten Türblättern in Stahl- und Holzzargen, im Spitzboden aus 2012, im Übrigen aus dem Baujahr

Bodenbeläge aus dem Baujahr stammende Solnhofer Platten im Windfang und Abstellraum, 2002 erneuerter Terracotta- Bodenbelag im Flur und in der Küche aus dem Baujahr stammender Fliesenbelag in den Sanitärbereichen in den Wohn- und Schlafräumen Parkettbodenbelag, z.T. erneuert im KG Nutzestrich und vmtl. aus den 1980er Jahren stammender Fliesenbelag

Wandbehandlung überwiegend verputzt und gestrichen, Kelleraußenwände in gestrichener Stahlbetonkonstruktion, bei der Küche vmtl. 2002 erneuerter Fliesenspiegel aus dem Baujahr stammender Fliesenbelag bei den Sanitärbereichen, im WC im EG im Spritzwasserbereich des Waschbeckens und im Bad im DG umlaufend ca. 1,60 m hoch

Deckenuntersichten verputzt und gestrichen, beim Abstellraum im EG Profilholzbretter, im DG Anstrich auf Gipskartonplatten und Zwischensparrendämmung mit Dampfsperre im KG gestrichene Stahlbetonuntersichten

Treppen zwischen EG und DG Trittstufen mit Holzbelag, z.T. Geländer in Stahlkonstruktion und kunststoffummantelter Handlauf, bei der Mauerwerksbrüstung Holzabdeckung mit Ornamenten zwischen DG und Spitzboden Raumspartreppe in Holzkonstruktion

Sonstiges Terrasse in Stahl-/ Holzkonstruktion mit Stahlgeländer, Kelleraußentreppe in Stahlbetonkonstruktion mit Fliesenbelag und Mauerwerksbrüstung

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung WC im EG mit erneuertem Stand-WC und vorwandmontiertem Kunststoffspülkasten, Waschbecken aus dem Baujahr mit Kaltwasseranschluss Badezimmer im DG mit erneuertem Stand-WC und vorwandmontiertem Kunststoffspülkasten, im Übrigen Waschbecken, Einbaubadewanne und Einbauduschwanne aus dem Baujahr, Kalt- und Warmwasseranschlüsse Waschmaschinenanschluss im KG

Heizung I Warmwasser Anschluss an das regenerative Fernwärmenetz der Stadtwerke Landshut, die Fernwärme kommt aus dem benachbarten Biomasseheizkraftwerk und wird über die Verbrennung von nachwachsenden Rohstoffen erzeugt aus 2014 stammende Fernwärmeübergabestation (Kompaktgerät aqoClick S, 10 bis 60 k W) zentrale Warmwasserversorgung mit Warmwasserspeicher älteren Baujahrs (im Detail nicht bekannt) Wärmeabgabe über Radiatoren und Plattenheizkörper bzw. im Wohnbereich ein Konvektor, überwiegend Thermostatventile, im DG Z.T. Heizkörper- Regulierventile im Wohn-/ Essbereich zusätzlich holzbefeuerter Einzelofen mit Abgasruhrung über Dach

Elektroinstallation im KG Zählerschrank mit Wechselstromzähler und Hauptsicherungen aus dem Baujahr

Sonstiges Wasserpumpe im KG

Nebengebäude

Allgemeine Daten des Nebengebäudes Das nicht unterkellerte und eingeschossige Nebengebäude wurde zeitgleich mit dem Wohngebäude im Jahr 1966 errichtet. Um-/ Ausbaumaßnahmen, bauliche Erweiterungen sowie wertsignifikante Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind nicht bekannt. Der Gebäudebestand setzt sich aus einer Garage und einem rückwärtigen Freisitz zusammen. Der Pkw-Unterstellplatz wird von Südosten über den öffentlichen Forellenweg und die grundstückseigene Zufahrt erschlossen. Zum Garten hin existiert eine Zugangstür.

Brutto-Grundfläche (BGF) rd. 54 m2 hiervon entfallen 22,46 m2 BGF auf die Garage und 31,17 m² BGF auf den Freisitz

Baubeschreibung des Nebengebäudes

Bauweise Massivbauweise

Fundamente/ Bodenplatte in Beton und Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung wird unterstellt

Umfassungswände Bimshohlblocksteine und Vollziegelmauerwerk, 24 cm, verputzt und gestrichen bzw. nur gestrichen

Dachkonstruktion, /-eindeckung flach geneigtes Satteldach in Holzkonstruktion mit Bitumenbahneindeckung, Attika mit Holzverschalung

Türen I Fenster Nebeneingangstür mit Holzzarge und Holztürblatt mit Glasausschnitt

Garagentore manuelles Garagenschwingtor in Stahl-/ Holzkonstruktion

Haustechnik Stromanschluss

Außenanlagen

Einfriedungen straßenseitig Holzzaun, rückwärtig Maschendrahtzaun

Geländebefestigungen Zufahrt mit Betonverbundsteinpflaster, gartenseitig z.T. Betonplattenbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenfläche, B1umen-, Strauch- und Baumbewuchs

Sonstiges Gartenbrunnen, nordwestlich den Nebengebäudes Gartenhaus in Holzkonstruktion mit Pultdach

Beurteilung Die Ausführung und Gestaltung der baulichen Außenanlagen sowie der Erhaltungs- und Pflegezustand sind durchschnittlich, der Nutzwert des Gartens ist gut wertsignifikante Baumängel/ -schäden waren nicht ersichtlich