Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das Einfamilien-Wohnhaus in 84130 Dingolfing-Teisbach, Balthasar-Heeg-Str. 40

• Grundbuch des Amtsgerichtes Landau an der Isar
• Gemarkung Teisbach
• Blatt 1860
• FINr. 433/32 zur Grundstücksgröße von 422m²

 

Verkehrswert: 475.000 €

Wertermittlungsstichtag: 21.07.2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage: Die Kreisstadt Dingolfing, im Isartal gelegen, zählt rd. 20.750 Einwohner und befindet sich im Landkreis Dingolfing-Landau im Regierungsbezirk Niederbayern. Dingolfing liegt zwischen der kreisfreien Stadt Landshut im Südwesten und der Stadt Landau a. d. Isar im Osten. Die Stadt ist verkehrsmäßig durch die Autobahn A92 (München-Deggendorf), über welche in Richtung Südwesten Landshut nach rd. 30 km, der Flughafen München "Franz Josef Strauß" nach rd. 70 km sowie die Landeshauptstadt München nach rd. 100 km zu erreichen ist, gut erschlossen. Darüber hinaus ist in Dingolfing ein Bahnhof an der hoch frequentierten Bahnlinie München-Landshut-Plattling-Passau vorhanden. Der Öffentliche Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist mit einem Busnetz ausgebaut.

 

Mikrolage: Der zu begutachtende Grundbesitz befindet sich im Stadtteil Teisbach. Der "Ort" liegt südlich der Isar und knapp 2 km südwestlich der Kernstadt Dingolfing. Die Zufahrt erfolgt über die Teisbacher Straße und die Dingolfinger Straße.

Das Bewertungsobjekt liegt im südwestlichen Ortsgebiet und hier in einer gewachsenen Wohnsiedlung in ruhiger "Höhenlage" an der Balthasar-Heeg-Straße. Nördlich, knapp 200 m entfernt, verläuft die Loichinger Straße, über die der nordöstlich liegende Marktplatz von Teisbach (Luftlinie rd. 400 m) zu erreichen ist.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße (Straßendeckung mit Asphaltierung und einseitigem Gehweg kombiniert mit Parkbuchten) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden.

Die umliegende Bebauung besteht nördlich aus freistehenden Einfamilienhäusern, südlich sind eine Reihenhausbebauung und sogenannte Kettenhäuser vorhanden.

Immissionen / Beeinträchtigungen Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten von der Sachverständigen keine wertmindernden Beeinträchtigungen (Immissionsbelastung) festgestellt werden. Grundsätzlich ist es von einer ruhigen Wohnlage auszugehen. Das Grundstück grenzt sowohl an der West- als auch an der Ostseite an jeweils ein unbebautes Grundstück. Südlich ist eine Verkehrsfläche mit einem Wendehammer gegeben.

Die Wohnlage ist als ruhig zu beurteilen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Baujahre: Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft des Eigentümers wurde das Einfamilienwohnhaus mit Garage im Jahr 1993 in sogenannter Split-Level-Bauweise (mit versetzten Wohnebenen) errichtet. Anfang der 2000er Jahre wurde das Dachgeschoss wohnraummäßig ausgebaut, im Jahr 2013 die Photovoltaik-Anlage am Dach montiert. Seither erfolgten, außer den üblichen Instandhaltungsarbeiten, keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

grundrissliche Gliederung: Das Wohngebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, wobei die einzelnen Stockwerke versetzt zueinander angeordnet sind. Aufgrund der leichten Hanglage kann sich so die Bauweise optimal an die topographischen Gegebenheiten anpassen.

 

Wohnfläche

• EG, OG It. Anlage rd. 147 m2
• DG (überschlägig) rd. 39 m2

 

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stampfbeton, sonstige Umfassungs-und Zwischenwände aus Hochloch-Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d =36,5 cm).

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldachstuhl mit Pfannendeckung (gemäß Beschreibung "Flachdachpfannen"); Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Stahlbetontreppe mit Fliesenbelag und Holzgeländer, DG: steile Holzwangentreppe zum Wohn-/Schlafbereich;

Hauseingang: Betonpodest-Stufen mit Fliesenbelag.

Fenster: Holzsprossenfenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alu-Außenfensterbleche (z.T. mit Anstrich); Kunststoffrollos nur auf der Gebäude-Westseite,

im Wohnzimmer bodentiefe Fenster; im DG: Holzdachflächenfenster mit Isolierverglasung.

Türen: Hauseingangstüre (überdeckt, Podest-Stufen): Holzkonstruktion mit

Isolierglasausschnitten; im Innenbereich: furnierte Türblätter, teils mit Glasausschnitt;

Keller: Metalltüren.

Böden: überwiegend Fliesenbelag, Teppichbelag im Schlafzimmer, Laminat in den OG-Kinderzimmern und im DG; Keller: z.T. Fliesenbelag, z.T. Teppichbelag.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit Strukturputz und Anstrich; Fensterlisenen farblich abgesetzt; im Innenbereich Wände und Decken überwiegend mit Putz und Anstrich, Decken teils mit Paneelverkleidung; Dachschrägen im DG mit Holzverkleidung; Wandfliesen raumhoch in den Sanitärräume G-Dusch-Bad (innenliegend): Dusche mit Glastüre, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, mechanische Entlüftung;

UG-Hauswirtschaftsraum: Waschmaschinenanschluss, Waschbecken, Ober-/Unterschränke;

UG-"Anschlussraum": Wasserenthärtungsanlage; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss. ; Fliesenschild am Küchenarbeitsplatz.

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation - Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Photovoltaik-Anlage.

Sanitärinstallation: EG-WC: Handwaschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, OG-Bad (innenliegend): Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten (zum Besichtigungszeit punkt war die Abdeckung offen, nach Angabe jedoch keine Mängel); mechanische Entlüftung. DG-Dusch-Bad (innenliegend): Dusche mit Glastüre, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, mechanische Entlüftung; UG-Hauswirtschaftsraum: Waschmaschinenanschluss, Waschbecken, Ober-/Unterschränke;

UG-"Anschlussraum": Wasserenthärtungsanlage; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss

Heizung: Gas-Zentralheizung (Fab. VIESSMANN, Baujahr 1993) mit zentraler

Warmwasserversorgung; Wärmeverteilung über Fußbodenheizung in der Wohnküche, Wohn

zimmer und Bad, sonst Heizkörper; Kachelofen mit integriertem Backofen in der Wohnküche.

Balkon: Stahlbeton, Fliesenbelag, Holzgeländer.

Zubehör: EG-Einbauküche (aus dem Baujahr, 30 Jahre alt): Ober- und Unterschränke (nach Angabe Fronten in Ahorn-Massivholz ausgeführt), Kühlschrank, Elektro-Herd, Backofen, Spülbecken, Geschirrspülmaschine; DG-Küchenzeile: Überwiegend Unterschränke, Kühlschrank, Elektro- Herd, Backofen, Spülbecken

Sonstiges: Photovoltaik-Anlage

 

Garage

 

Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden; Betonzwischendecke, Satteldach mit Pfannendeckung; Holzfenster mit Isolierverglasung (zum Garten); Holzrolltor; Estrich, nach Angabe Holzklappleiter zum DG-Speicher; bei der Ortsbesichtigung nicht zugängig.

 

Außenanlagen

 

• Einfriedung z.T. Grünhecke; zu den Nachbargrundstücken überwiegend Maschendrahtzaun, Holzbretterzaun an der südlichen Grundstücksgrenze.
• Hauszugang und Garagenvorplatz mit Betonsteinpflaster.
• Terrasse überdeckt (Leichtmetallkonstruktion mit Sicherheitsglas-Deckung); Beschattung mit Markise; Holzdielenbelag.
• Gartenhaus (Metall-Konstruktion, ca. 10 Jahre alt; wertneutral).
• Aufwuchs im südlichen Garten besteht aus Bäumen, Strauchwerk und Rasen, aufgrund der Hanglage ist das Gelände teilweise mit Treppenstufen erschlossen.
• Der nördliche Vorgarten ist überwiegend mit Strauchwerk und Bodendeckern angelegt.