Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) eines Einfamilienwohnhauses (Bungalow) in 85435 Erding-Altenerding, Zum Wehr 7

• Grundbuch des Amtsgerichtes Erding von Altenerding
• Gemarkung Altenerding
• Flurstück mit der Nummer 1232/4
• Blatt 4006
• Wohnhaus, Garten zu 1190 m²

 

Verkehrswert: 1.600.000,-- €

Stichtag:19. Januar 2024

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage Die Straße Am Wehr ist eine nordwestliche Abzweigung der Haager Straße, sie endet nach knapp 150 m als Sackgasse am Wehrsteg des Flusses Sempt. Die Haager

Straße geht über in die Fr.-Fischer-Straße und führt zum ca. 1,3 km nördlichen

Schrannenplatz und geht nach ca. 100 m nördlich über in die Lange Zeile der

Hauptgeschäftsstraße von Erding.

Beschaffenheit Das etwa dreieckförmige Grundstück-Flurstück 1232/4 misst entlang der Nordgrenze zur Straße Am Wehr gerade ca. 54 m. Die anschließende Nordwestgrenze zum Wendplatz Zum Wehr misst etwa gerade ca. 3,5 m. Die gerade Südwestgrenze misst ca. 61 m und die Südgrenze ist gerade nur ca. 1,5 m lang .. Die Südostgrenze ist gerade ca.39 m lang.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebaute Fläche Wohnhaus: 7,78 m x 10,0 m + 4,80 m x 7,30 m + ca. 3,30 m x 3,70 m = 125,05 m²

Garage: enthalten

 

Wohn- und Nutzflächen

Erdgeschoss:

• Wohnzimmer: 29,40 m²
• Küche mit Essecke: 17,70 m²
• Speise: 2,00 m²
• Zimmer: 10,40 m²
• BadIWC: 5,40 m²
• Windfang: 5,80 m²
• Diele mit Treppenhaus: 11,70 m²

= 82,40 m²

 

Dachgeschoss:

• Schlafzimmer: 17,10 m²
• Zimmer: 10,80 m²
• Zimmer: 28.00 m²

= 55,90 m²

Wohnfläche Erd- und Obergeschoss: 82,40 m² + 55,90 m² = 138,30 m²

 

Baubeschreibung Die Baubeschreibung beruht auf Erkenntnissen vom Ortstermin, Planunterlagen sind sind vorhanden). Aufgrund der gegebenen Abbruchwahrscheinlichkeit wird nur eine grobe Beschreibung getätigt.

Baujahr: 1957, 1970 Zimmerausbau im DG, keine Modernisierungen

 

Rohbau

Konstruktion Massivbauweise

Fundamente Beton

Keller Wände Beton

Außenwände Hochloch-Ziegelsteinmauerwerk, (30 cm stark)

Innenwände Ziegelsteinmauerwerk, (24 und 12 cm stark) verputzt und gestrichen;

Decken KG in Beton, Erdgeschoss Holzbalkendecke (Fehlbodenaufbau);

Dach Holz-Konstruktion ohne Schalung mit Ziegelpfannen-Eindeckung, Spitzboden: Kaltdach ohne Dämmung

Treppen KG-EG: am Eintritt viertelgewendelte Betontreppe, EG-DG: am Eintritt 1 Stufe, Viertelpodest, am Austritt viertelgewendelte Treppe aus Kunststein, Holzgeländer mit Holzhandllauf (steile und enge Treppe)

Spengler Dachrinnen und Fallrohre in Zinkblech gestrichen (stark porös und undicht)

Fassade verputzt und gestrichen, teilweise Putzschäden durch Hainbuchenbewuchs

 

Haustechnik

Heizung Öl-Heizung mit 2 Ölöfen, Stahltank

Sanitäranlagen Stand-WC mit Druckspüler

Elektroanlage einfache Elektro-Installation, Leitungen teilweise auf Putz, Schraubsicherungen;

 

Ausbau

Lichte Höhen: Höhe KG: ca. 1,90 bis 2,00 m, EG: ca.2,40 m, DG: ca. 2,20 m Kniestock ca. 1,0 m;, sehr beengt durch Steildach

Fußböden KG: Beton geglättet, EG: Wohnzimmer mit Stabparkett, Eingang mit kleinen Solnhoferplatten, Bad gefliest ansonsten Linoleum, DG: Holzdielen;

Wandoberflächen verputzt und gestrichen, Bad teilweise gefliest, ansonsten verputzt und gestrichen;

Deckenunterseiten verputzt und gestrichen,

Fenster Holzverbund-Fenster (porös),

Türen glatte Sperrholztüren in Holzumfassungszargen, Haustüre in Holz;

 

Weitere Bauteile Garage in Wohntrakt integriert mit Betonboden;

 

Schäden: Kellerwände mit FeuchtestelIen, schadhafte Fassade durch Heckenbewuchs, undichtes Dach am Kamin Nässeeintritt, Defekte Heizung; Holzfenster stark verwittert, Risse an den Außenwänden mit Putzabplatzungen, verschmutztes Ziegeldach mit porösen Stellen,

 

Mängel: schwach ausgelegte, ungeschützte Elektroleitungen teilweise auf Putz, belegte und verkalkte Wasser- und Sanitärleitungen, alte, verbrauchte Sanitäranlagen, allgemein deutlich abgenutzte Bauteile und Bausubstanz völlig ungenügende Wärmedämmung, ,Außenwände nur 30 cm Hochlochziegel mit sehr schwacher Dämmeigenschaft, steiles und schmales Treppenhaus, niedriger Keller,

vernachlässigte Instandhaltungen und keine Modernisierungen;

 

Außenanlagen

 

Einfriedung Maschendrahtzaun, nach Norden zusätzlich eine ca. 1,5 m hohe und ca. 1 m breite Buchenhecke mit ca. 50 m Länge. Nach Osten Metallgitterzaun,

Gartenanlage 10 Obstbäume, 1 Tanne je ca. 5 m hoch, ca. 11 Sträucher 3 bis 5 m hoch, Rasen- bzw. Wiesenfläche