Auszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen
über den Verkehrswert für das Ackerland, die Grünfläche Bei Zeiling in 84155 Aich
- Grundbuch: Aich
- Band: 26
- Blatt: 688
- Lfd. Nr.: 2
- BV Nr.: 7
- Gemarkung: Vilsbiburg
- Flurstück-Nr.: 1957
- Ackerland, Grünland zu 42992m²
Verkehrswert: 694.300,00€
Wertermittlungsstichtag: 24.07.2026
Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 92/25, sowie 3 K 92/25#2, #3, #4 und #5)
Grundstücksbeschreibung
Tatsächliche Nutzung
- Wasserfläche 118m²
- Acker 42.336m²
- Grünland 538m²
Lage südöstlich von Vilsbiburg , westlich von Zeiling , nordöstlich und südwestlich der LA 2
Bonität 52 bis 56 BP, Ø 55 BP
Pacht Flurst. 1957, 447 , 455 , 378 und Ackerteilfläche des Flurstücks 379 verpachtet
Oberfläche leichte bis mittlere Neigung
Zuwegung über Straße im Süden und Osten
Flächennutzungsplan Flächen für die Land- oder Forstwirtschaft im planerischen Außenbereich nach § 35 BauGB
Erschließung nicht erschlossen im abgaben- und beitragsrechtlichen Sinn
Nutzung in Umgebung Die Bewertungsflächen sind größtenteils von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben, westlich bis südwestlich der Flurstücke 447 und 1957 befindet sich eine bebaute Fläche
Topografie leichte bis mittlere Neigung nach Norden und Nordosten
vorherrschende Bodenarten Die vorherrschenden Bodenarten der landwirtschaftlich genutzten Flächen sind sandiger Lehm (sL) und Lehm (L). Die Bonitäten liegen zwischen 52 und 56 BP. Der Mittelwert aller Flächen beträgt 55 BP, was bei Ackerflächen einer durchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.
Zustandsstufe Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den Ackerflächen um die Zustandsstufen 3 oder 4 und bei den Grünlandflächen um die Boden-/Zustandsstufe II.
Flächennutzungsplan der Stadt Vilsbiburg
- Fläche für die Landwirtschaft, z.T. Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Landschaft, z.T. Wasserschutzgebiet (Vilsbiburg-Zeiling vom 11 .12.1987)
- Gemäß Auskunft der Stadt Vilsbiburg vom 23.10.2025 ist eine Neuaufstellung des FNP geplant. Die zu bewertenden Grundstücke sind in dem Vorentwurf der Neuaufstellung des FNP - Stand 21 .10.2025 (Anlage 3.1) folgendermaßen dargestellt: Flächen für die Landwirtschaft, Ackerflächen , kleine TF Grünland , zT Umgrenzung Trinkwasserschutzgebiet, Kulisse zur Förderung von Maßnahmen zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft: Umwandlung Ackerfläche in Grünland in wassersensiblen Bereichen (teilweise Vorranggebiet Wasserversorgung); z.T. Ressourcenangepasste Grünlandnutzung
Nutzungsmöglichkeit Nach § 11 (1) ImmoWertV ist zu prüfen , ob für die Bewertungsflächen eine anderweitige Nutzung mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten ist. Laut Schreiben der Stadt Vilsbiburg und der Gemeinde Bodenkirchen vom 23.10.2025 bzw. vom 08.05.2026 sind für die zu bewertenden Flächen in absehbarer Zeit keine höherwertigeren planerischen Nutzungsmöglichkeiten als die vorhandenen zu erwarten .
Bodenverhältnisse
Gesteinsbeschreibung Größtenteils "Schluff, tonig , sandig , Frostbodenbildung , Hang- oder Schwemmlehm", teilweise "Lehm oder Sand , z. T. kiesig, Lithologie in Abhängigkeit vom Einzugsgebiet", teilweise "Kies, Quarz-dominiert, mit Kristallin- und kleineren Karbonat-Geröllen , wechselnd sandig , selten verfestigt" und teilweise "Ton , Schluff, seltener Mergel, kompaktiert"
Boden "Fast ausschließlich Braunerde aus Sandlehm bis Schluffton (Molasse, Lösslehm)" , kleiner Bereich im Norden : "Bodenkomplex: Gleye und andere grundwasserbeeinflusste Böden aus (skelettführendem) Schluff bis Lehm, selten aus Ton (Talsediment)"
Überschwemmungsgebiet bzw. wassersensibler Bereich Gemäß BayernAtlas Umwelt und Naturgefahren (Hochwasser)25 befindet sich
der größte Teil des Flurstücks 455 sowie der nördliche Bereich des Flurstücks 1957 im wassersensiblen Bereich 26 (...). Keine der Bewertungsflächen liegt hingegen im vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
Wasserschutzgebiet Gemäß BayernAtlas Umwelt und Naturgefahren (Wasser) 27 liegt das Flurstück 455, der nordwestliche Bereich des Flurstücks 447 und der nördliche Bereich des Flurstücks 1957 in der Zone III des festgesetzten Trinkwasserschutzgebiets Vilsbiburg-Zeiling
Landschafts-, Naturschutz, Biotope Östlich des Flurstücks 1957 befindet sich ein Biotop mit der Bezeichnung "Hecken und initiale Gebüsche bei Zeiling und Prölling".
