Auszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen
über den Verkehrswert für das landwirtschaftliche Anwesen Klause 3 in 84155 Aich
- Grundbuch: Aich
- Band: 26
- Blatt: 688
- Lfd. Nr.: 6
- BV Nr.: 15
- Gemarkung: Vilsbiburg
- Flurstück-Nr.: 379
- Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche zu 8676m²
Verkehrswert: 454.940,00€ (davon entfällt auf Zubehör: insgesamt 28.840€, für Details siehe Gutachten/ Terminsbestimmung)
Wertermittlungsstichtag: 24.07.2026
Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 92/25, sowie 3 K 92/25#1, #2, #3 und #4)
Grundstücksbeschreibung
Tatsächliche Nutzung
- Gebäude- und Freiflächen 4873m²
- Acker 3803m²
Lage südöstlich von Vilsbiburg , westlich von Zeiling , nordöstlich und südwestlich der LA 2
Wohnlage Die Wohnlage der HofsteIle ist ländlich geprägt und gemäß Capital-Immobilienkompass als mittel zu klassifizieren.
Bonität 52 bis 56 BP, Ø 55 BP
Pacht Flurst. 1957, 447 , 455 , 378 und Ackerteilfläche des Flurstücks 379 verpachtet
Oberfläche leichte bis mittlere Neigung
Zuwegung über Straße im Norden
Flächennutzungsplan Flächen für die Land- oder Forstwirtschaft im planerischen Außenbereich nach § 35 BauGB
Erschließung Flurstück 379: an öffentl. Wasser- und Stromversorgung angeschlossen , keine öffentl. Abwasserentsorgung (Dreikammer- Klärgrube), keine Erschließungskosten nach BauGB abgerechnet (Außenbereich)
Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen Den Besitzern des Flurstücks 379/1 liegt eine Baugenehmigung mit folgender Nebenbestimmung vor: Das bestehende Stallgebäude auf FI.Nr. 379 (Bauteil 2) ist nach Bezugsfertigkeit des neuen Wohnhauses zu beseitigen
Nutzung in Umgebung Die Bewertungsflächen sind größtenteils von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben
Topografie die HofsteIle ist kaum geneigt, die nördlich angrenzende Straße liegt deutlich niedriger als die HofsteIle, nördl ich vom Wohnhaus befindet sich im Bereich der Grundstücksgrenze eine Stützwand aus Beton , die Zuwegung zur HofsteIle im Nordosten des Grundstücks steigt in Richtung Westen (zum Wohnhaus) an , der südwestliche Bereich des Grundstücks (Ackerteilfläche) ist leicht nach Süden geneigt
vorherrschende Bodenarten Die vorherrschenden Bodenarten der landwirtschaftlich genutzten Flächen sind sandiger Lehm (sL) und Lehm (L). Die Bonitäten liegen zwischen 52 und 56 BP. Der Mittelwert aller Flächen beträgt 55 BP, was bei Ackerflächen einer durchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.
Zustandsstufe Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den Ackerflächen um die Zustandsstufen 3 oder 4 und bei den Grünlandflächen um die Boden-/Zustandsstufe II.
Flächennutzungsplan der Stadt Vilsbiburg
- Fläche für die Landwirtschaft
- Gemäß Auskunft der Stadt Vilsbiburg vom 23.10.2025 ist eine Neuaufstellung des FNP geplant. Die zu bewertenden Grundstücke sind in dem Vorentwurf der Neuaufstellung des FNP - Stand 21 .10.2025 (Anlage 3.1) folgendermaßen dargestellt: Flächen für die Landwirtschaft, teilw. Acker, teilw. Grünland , Kulisse zur Förderung von Maßnahmen zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft: zT Umwandlung Ackerflächen in Grünland in wassersensiblen Bereichen (Vorranggebiet Wasserversorgung)
Nutzungsmöglichkeit Nach § 11 (1) ImmoWertV ist zu prüfen , ob für die Bewertungsflächen eine anderweitige Nutzung mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten ist. Laut Schreiben der Stadt Vilsbiburg und der Gemeinde Bodenkirchen vom 23.10.2025 bzw. vom 08.05.2026 sind für die zu bewertenden Flächen in absehbarer Zeit keine höherwertigeren planerischen Nutzungsmöglichkeiten als die vorhandenen zu erwarten.
Bodenverhältnisse
Gesteinsbeschreibung Größtenteils "Kies, Quarz-dominiert, sandig" , teilweise "Ton , Schluff, seltener Mergel, kompaktiert"
Boden "Fast ausschließlich Braunerde aus Sandlehm bis Schluffton (Molasse, Lösslehm)"
Überschwemmungsgebiet bzw. wassersensibler Bereich Die Flurstücke 447 und 379 grenzen südlich bzw. nördlich am wassersensiblen Bereich an. Keine der Bewertungsflächen liegt hingegen im vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
Gebäudebeschreibung
Art der baulichen Nutzung Das Flurstück 379 ist mit einem Wohnhaus und mehreren Wirtschaftsgebäuden bebaut. (…) Folgende Gebäude und bauliche Anlagen waren im Ortstermin auf dem Flurstück 379 (HofsteIle) vorhanden:
- 1: Wohnhaus
- 2: ehem. Rinder- und Schweinestall
- 3: Holzlager
- 4: Stadl
- 5: Werkstatt und Garagen
- 6: Hobbyraum und Doppelgarage
- 7: Maschinenhalle
- 8 : Hühnerstall
- P : Betonplatte mit Swimmingpool
- H: kleinere Holzunterstände (alt)
- F: ehem. Festmistlager
- D: alte Dreikammer-Klärgrube
Wohnhaus
Baujahr: It. Auskunft im OT ca . 1892
Nutzung: Einfamilienhaus (zurzeit nur temporär vom Antragsgegner bewohnt)
Außenmaß: ca. 9,05 m x 11 ,60 m + 2,83 m x 2,08 m (Eingangsbereich)
Giebelhöhe: ca. 9,26 m
Traufhöhe: ca. 6,18 m
Bauweise: massiv
Geschosse: Teilkeller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (voll ausgebaut)
Wohnfläche
- Erdgeschoss: 75 ,30 m²
- Obergeschoss: 74,74 m²
- Dachgeschoss (ausgebaut): 59 ,70 m²
- Gesamt: 209,74 m²
Dach: Satteldach, Eindeckung mit Betonpfannen
Außenwände: gemauert, verputzt und gestrichen, Westseite stark verwittert
Fenster: weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung (wurden vor ca. 15-20 Jahren eingebaut) , im DG sind noch wenige ältere Holzfenster mit Isolierverglasung (Feuchteschäden vorhanden)
Fensterbänke innen: teilweise Marmor und teilw. Stein/Kunststein
Treppen:
- von EG zu OG: Holztreppe mit PVC- Auflage (löst sich teilweise schon ab)
- von OG zu DG: Holztreppe mit PVC- Auflage
- von DG zu Dachboden: Dachbodentreppe
- von EG zu Keller: Betontreppe (feucht, schimmlig)
Heizung: einzelne Kaminöfen, teilweise Nachtspeicheröfen (enthalten möglicherweise Asbest), Kachelofen, mobile Stromheizungen
Elektrik: Licht und Strom im gesamten Haus
Eingangstür: alte Holzschiebetür mit Glaseinlage zum Eingangsbereich im Süden, danach massive Holztür mit Glaseinlage, auf der Nordseite ebenfalls massive Holztür mit Glaseinlage
Innentüren: alte Holztüren, im EG sind die Türen weiß gestrichen
Renovierungen: es wurden im Laufe der Zeit verschiedene Renovierungen durchgeführt, um zumindest in manchen Räumen einen bewohnbaren Zustand zu erhalten (Fenster, neue Einbauküche, Bad im OG, usw.)
Gebäudeversicherungen: Brandversicherung vorhanden
Sonstiges: Es wurden manche Innenwände mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT befindet sich dahinter jeweils Schimmel) , nördlich des Hauses befindet sich eine betonierte Fläche (ca . 11 ,60 x 1 m) , westlich vom Wohnhaus befindet sich eine alte Dreikammer- Klärgrube, It. Auskunft im OT befinden sich teilweise Mäuse im Wohnhaus
Gesamteindruck: insgesamt befindet sich das Wohnhaus in einem schlechten Zustand , muffiger Geruch im gesamten Haus, Dach teilw. Beschädigt, Keller feucht und stark schimmlig
Erdgeschoss (EG)
separater Eingangsbereich EG
Fußbodenbelag: Fliesen
Innenwandbehandlung: verputzt und gestrichen
Deckenbehandlung: Sichtbalkendecke
Sonstiges: der Eingangsbereich ist südlich ans Wohnhaus angebaut (gemauert)
Flur EG
Fußbodenbelag: PVC- Auflage in Steinoptik (darunter befinden sich sehr alte Fliesen)
Innenwandbehandlung: Tapete
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung (Profilbretter)
Mängel/Schäden: muffiger Geruch
Büro EG
Fußbodenbelag: Teppichboden (darunter wohl Holzboden)
Innenwandbehandlung: Tapete , teilweise mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT dahinter Schimmelbefall)
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Kaminofen (nicht mehr in Betrieb)
Mängel/Schäden: muffiger Geruch
Schlafzimmer EG
Fußbodenbelag: Teppichboden
Innenwandbehandlung: Tapete , eine Wand mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT dahinter Schimmelbefall)
Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen
Mängel/Schäden: muffiger Geruch
Waschküche/ Lagerraum EG
Fußbodenbelag: Fliesen
Innenwandbehandlung: Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Waschmaschine, Kühlschrank, Gefriertruhe
Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT manchmal Mäusebefall
Badezimmer EG
Fußbodenbelag: alte Fliesen
Innenwandbehandlung: alte Fliesen
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Stand-WC, Badewanne, Waschbecken , Nachtspeicherofen , Elektroboiler für Warmwasser
Mängel/Schäden: stark muffiger Geruch , Funktion Nachtspeicherofen unbekannt, allgemein sehr schlechter Zustand
Speisekammer EG
Fußbodenbelag: alte Fliesen
Innenwandbehandlung: teilw. Fliesen, teilw. Holzvertäfelung , teilw. Verputzt und gestrichen
Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen
Mängel/Schäden: Putzschäden , aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmel , Fliesen z.T. beschädigt
Obergeschoss (OG)
Flur OG
Fußbodenbelag: PVC-Auflage mit Holzoptik
Innenwandbehandlung: Tapete
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Sonstiges: vom Flur aus kann der Kachelofen im Wohnzimmer befeuert werden , beim Seitenflur handelt es sich bei einer Wand um eine Leichtbauwand
Mängel/Schäden: PVC-Boden hebt sich teilweise ab
Küche OG
Fußbodenbelag: PVC-Auflage mit Holzoptik
Innenwandbehandlung: Tapete, Fliesenspiegel (relativ neu) im Bereich der Küche
Deckenbehandlung: Holzpaneele
Ausstattung: Einbauküche (ca. 6 Jahre alt) mit Ceranfeld , Backofen , Mikrowelle und Spülmaschine , Holzofen/ Küchenherd
Wohnzimmer OG
Fußbodenbelag: alter Teppichboden mit starken Gebrauchsspuren
Innenwandbehandlung: Tapete
Deckenbehandlung: Holzpaneele
Ausstattung: alter Kachelofen (darf wohl nicht mehr betrieben werden)
Kinderzimmer OG
Fußbodenbelag: roter Teppichboden
Innenwandbehandlung: Tapete
Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen
Badezimmer OG
Fußbodenbelag: PVC-Auflage
Innenwandbehandlung: Fliesen , zum Teil Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Badewanne, Waschbecken , Elektroboiler für Warmwasser, mobile Elektroheizung, moderne Dusche, Nachtspeicherofen
Mängel/Schäden: Funktion Nachtspeicherofen unbekannt, Sicherung des Elektroboilers fliegt regelmäßig raus
Toilette OG
Fußbodenbelag: alte Fliesen
Innenwandbehandlung: Tapete, Außenwand mit Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Stand-WC , Stromheizung
Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT manchmal Mäusebefall, Tapete löst sich im Bereich des Fensters ab , darunter Putzschäden
Balkon OG
Boden: Holzdielen
Geländer: Holzgeländer
Maße: ca . 2,09 m x 4,65 m
Balkontür: massive Holztür mit Glaseinlage
Sonstiges: der Balkon befindet sich über dem Eingangsbereich im EG , Überdachung mit transparenten Kunststoff-Wellplatten (relativ neu), unter der Überdachung befindet sich eine alte Markise (schlechter Zustand , Schimmelbefall)
Dachgeschoss (DG, ausgebaut)
Flur DG
Fußbodenbelag: PVC-Auflage
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Räucherkammer
Sonstiges: Leichtbauwände im Bereich des DG
Kinderzimmer 1 DG
Fußbodenbelag: PVC-Auflage (etwas uneben)
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen , teilw. Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: mobile Elektroheizung
Rumpelkammer DG
Fußbodenbelag: Teppich auf Holzdielenboden
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen, teilw. Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Toilette DG
Fußbodenbelag: alte Fliesen , teilw. kaputt
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Ausstattung: Stand-WC, Waschbecken , kleiner Elektroheizlüfter
Kinderzimmer 2 DG
Fußbodenbelag: Teppichboden
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen , teilw. Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Sonstiges: Heizung über Abluft vom Kachelofen
Abstellraum DG
Fußbodenbelag: Teppichboden
Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen, teilw. Holzvertäfelung
Deckenbehandlung : Holzvertäfelung
Sonstiges: Dachfenster aus Holz
Mängel/Schäden: Feuchteschäden im Bereich des Dachfensters
Schlafzimmer DG
Fußbodenbelag: alter Teppichboden
Innenwandbehandlung: Tapete, teilw. Holzvertäfelung
Deckenbehandlung: Holzvertäfelung
Sonstiges: älteres Holzfenster mit Isolierverglasung (Feuchtigkeitseinwirkung , z.T. Schimmelbefall), Heizung über Abluft vom Kachelofen
Spitzboden OG
Boden: Holz
Dach: Satteldach, eingeschalt, max. Höhe: ca . 1,07 m
Kamine: Kamin 1: versottet; Kamin 2: sehr schlechter Zustand
Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT ist der Spitzboden nicht begehbar und befindet sich teilweise in sehr schlechtem Zustand (Feuchtigkeitseinwirkung)
Teilkeller
Boden: teilw. alte Fliesen , teilw. Beton
Wände: gemauert, verputzt
Decke: Gewölbedecke
Sonstiges: zwei Räume mit ca . 3,19 x 4 ,30 m & 2,88 x 4 ,32 m, maximale Höhe: ca . 1,87 m, Wasserzähler im Keller, kleines Lehmloch , alte Kellerfenster
Mängel/Schäden: gesamter Keller in sehr schlechtem Zustand , feucht, Putzschäden , starker Schimmelbefall
Gebäudebeschreibungen der weiteren Bauteile: siehe Gutachten
Außenanlagen
Zufahrt, Garten/Grünfläche Bei der Teilfläche 3 handelt es sich vor allem um Grünfläche. Sie ist im nord- westlichen Bereich mit Gehölzen und Büschen bewachsen. Insgesamt wird sie vor allem als Lagerplatz für Brennholz sowie ältere Maschinen oder Geräte genutzt (erweiterte Hoffläche). Im südöstlichen Bereich befinden sich kleinere Holzunterstände ohne wesentlichen Wert. Außerdem befindet sich im nördlichen Bereich die Zufahrt (asphaltiert) zur HofsteIle. (…) Die Fläche ist teilweise mit Büschen und Gehölz bewachsen . Die Nutzbarkeit ist somit ein- geschränkt.
