Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit Einzelgarage bebauten Grundstück in Fichtenweg 16, 84478 Waldkraiburg

• Grundbuch: Waldkraiburg
• Blatt: 10553
• Gemarkung: Waldkraiburg
• Flurstück-Nr.: 1/119
• Gebäude- und Freifläche zu 665m²

 

Wertermittlungsstichtag: 21. Juni 2024

Verkehrswert: 530.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Hinweis Das Einfamilienhaus konnte trotz mehrfach angesetzter Ortstermine nur von außen in Augenschein genommen werden.

Vermietung / Verpachtung Das freistehende Einfamilienhaus wird zum Bewertungsstichtag augenscheinlich durch den Eigentümer bewohnt.

Grundstück Das mit einem Untererbbaurecht versehene Grundstück der Gemarkung Waldkraiburg, Flurstück Nr. 1/119 liegt im südwestlichen Stadtbereich der Stadt Waldkraiburg, rd. 1,9 Kilometer südwestlich des Stadtplatzes. Das Grundstück, Flurstück Nr. 1/119 der Gemarkung Waldkraiburg liegt in einem Anfang der 2000er Jahre entstandenen Siedlungsgebiet. Bei der Straße „Fichtenweg" handelt es sich um eine schmale, wenig frequentierte Siedlungsstraße. Die Erschließungsstraße „Fichtenweg" ist - ohne Fahrbahnmarkierung - vollständig ausgebaut und mit Schwarzdecke befestigt. Zwischen der nördlichen Fahrbahnseite und den jeweiligen Grundstücksgrenzen ist nach einem rd. 1,50 Meter breiten Grünstreifen im Bewertungsbereich Richtung Osten ein mit Betonsteinplatten befestigter Gehweg angelegt. Eine Straßenbeleuchtung ist im Bereich des Fichtenweges vorhanden. Die nachbarlichen Grenzen des Grundstücks, Flurstück Nr. 1/119 der Gemarkung Waldkraiburg werden im Norden durch ein mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebautes Grundstück, im Osten durch einen öffentlichen Fußweg, im Süden durch den Fichtenweg und im Westen ebenfalls durch ein mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebautes Grundstück gebildet. Der Standort wird aufgrund der ruhigen Wohnlage, der fußläufigen Entfernung zur Grundschule an der Graslitzer Straße, dem katholischen Kindergarten St. Franziskus, einigen Supermärkten, Spielplätzen und Erholungsflächen als gut beurteilt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Freistehendes Einfamilienhaus

Baujahr rd. 2004/2005 - wird im Rahmen der Bewertung unterstellt

Wohnfläche 155 m² Erd- und Ober-/Dachgeschoss

Keller vollständige Unterkellerung

Grundriss / Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Flur, Waschen, Vorrat, Hobbyraum, Heizung mit getrenntem Raum
• Erdgeschoss: Diele, WC, Speis, Wohnen/Essen, Süd-Terrasse, Küche
• Ober-/Dachgeschoss: Flur, Kind 1 mit Zugang zum Ostbalkon, Eltern mit Zugang zum Ostbalkon, Kind 2, Bad

Fassade verputzt und gestrichen

Außenwände massiv - Außenwände mit einer Stärke von rd. 0,30 im Kellergeschoss und rd. 0,36 Meter im Erd- und Ober/Dachgeschoss (lt. Planunterlagen)

Innenwände massiv - Innenwände mit einer Stärke von rd. 0,175 Meter bzw. 0,24 Meter (lt. Planunterlagen) verputzt und gestrichen - wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der fehlenden Besichtigung unterstellt

Decken massiv (Stahlbeton) - lt. Planunterlagen verputzt und gestrichen wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der fehlenden Besichtigung unterstellt

Eingangstüre Holztüre mit Glasausschnitt wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Einsehbarkeit unterstellt

Innentüren Furnierholztüren in Holzrahmen werden im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt

Fenster

• Kellergeschoss: Holzfenster mit Isolierverglasung im Bereich des Hobbyraumes in den übrigen Kellerräumen werden Kunststofffenster mit Isolierverglasung unterstellt
• Erd- und Ober-/Dachgeschoss: Holzfenster mit Isolierverglasung Kunststoff-Rollläden

Treppen Stahlbetontreppen mit Holzauflage oder Steinbelag werden entsprechend der vorliegenden Baubeschreibung unterstellt

Bodenbeläge einfache Bodenbeläge, wie z. B. Laminat oder Fliesen werden im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt

Heizung Gas-Zentralheizung - Herstelljahr vermutlich 2004/2005) Wärmeabgabe über Radiatoren - wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt Einzelfeuerstelle für Fest-Brennstoffe - lt. Feuerstättenbescheid vom 04.04.2023

Warmwasserversorgung Warmwasserversorgung über Gas-Zentralheizung - Fassungsinhalt Warmwasserboiler aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung nicht bekannt

Sanitärausstattung

• Erdgeschoss: WC mit Einzelwaschbecken - wandhoch gefliest, wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt
• Ober-/Dachgeschoss: Bad mit Doppel-Waschtisch, WC, Dusche und Eckbadewanne - werden entsprechend der Planunterlagen aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt

Elektroausstattung Installation unter Putz mit ausreichend Lichtauslässen und Steckdosen je Raum im Erd- und Ober-/Dachgeschoss wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt; überwiegend Auf-Putz-Installation im Kellergeschoss wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt;

Besonderheiten Eingangsüberdachung in Holzbauweise mit Pultdach und Ziegeldeckung; Holzbalkon mit Holzgeländer und Holzhandlauf zur Ostseite; Solaranlage am Dach zur Unterstützung der Warmwasseraufbereitung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt

Zubehör Mit Blick auf die nicht ermöglichte Innenbesichtigung wird davon ausgegangen, dass kein Zubehör vorhanden ist.

Gesamtausstattung Das Einfamilienhaus verfügt über einen mittleren, jedoch nach dem äußeren Eindruck zu urteilen, etwas vernachlässigten Eindruck.

Bauschäden und Instandhaltungsrückstand vorhanden (siehe PDF)

 

Einzelgarage

Gebäudeart Einzelgarage (Massivbauweise)

Baujahr 2004/2005 - entsprechend der Planunterlagen

Nutzfläche Einzelgarage rd. 20 m²

Zahl der Vollgeschosse ein Vollgeschoss (Erdgeschoss)

Fassade verputzt und gestrichen

Geschossdecke entsprechend der Planunterlagen ist zwischen dem Erd- und dem Dachgeschoss keine Geschossdecke vorhanden

Keller keine Unterkellerung

Dachform Satteldachkonstruktion mit Ziegeldeckung

Garagentor elektrisch bedienbares Kunststoff-Rolltor

Türen Holztüre mit Glasausschnitt in Holzrahmen

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung in Holzrahmen

Treppen --

Bodenbeläge Rohboden wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen

Innenansicht verputzt und gestrichen wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen

Beleuchtung Langfeldleuchte o. ä. wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen

Elektroinstallation vorhanden - wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen

Instandhaltungsrückstand bzw. Bauschäden Mit Blick auf die fehlende Innenbesichtigung waren am Ortstermin kein Instandhaltungsrückstand und auch keine Bauschäden erkennbar.

 

Außenanlagen

 

Die unbefestigten Grundstücksteile befinden sich im Wesentlichen im südlichen Grundstücksbereich. Die Fläche dort ist überwiegend als Rasenfläche angelegt. Eine vor der Süd-Terrasse gepflanzte Strauchpflanzung bietet Sichtschutz. Der unbefestigte Gartenbereich im Osten ist bis auf einen zum Bewertungsstichtag brachliegenden und mit Betonriemensteinen abgetrennten Pflanzstreifen als Rasen-/ Wiesenfläche angelegt. Die Abböschung zur besseren Belichtung des Hobbyraumes im Kellergeschoss ist mit Pflanzringen aus Beton befestigt und zum Teil bepflanzt. Die unbefestigten Grundstücksteile im Norden sind augescheinlich ebenfalls als Rasen-/Wiesenfläche angelegt und entlang der Grundstücksgrenze und zum Teil auch entlang dem Gebäudebereich mit einer Strauchpflanzung versehen. Die Grundstücksgrenzen sind entlang der Südseite und der Ostseite mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet. Im nördlichen Bereich der Ostseite ist eine aus Maschendraht mit Metallrahmen gefertigte Gartentüre als Zugang zum Gartenbereich integriert. Die nördliche Grundstücksgrenze ist im östlichen Bereich mit Holzpalisaden eingefriedet. Der übrige Bereich der nördlichen als auch die östliche Grundstückseinfriedung waren am Ortstermin nicht einsehbar. Eine einfache Einfriedungsart wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der fehlenden Einsehbarkeit angenommen.